【正文】 為 8： 2，由此可見，漢族市場依然是我們推廣的主體。 1如果有少數(shù)民族在一條街經(jīng)營，經(jīng)營商戶是否會選擇在這經(jīng)營？ 在被訪客戶中， 80%以上的商戶選擇了會，認(rèn)為只要生意好，這點(diǎn)不會影響經(jīng)營，只有 20%的商戶選擇不一定，而選擇不會的為零。 購買商鋪的主要目的 商鋪購買的目的以自用為主，其次為投資出租，完全用于增值的比例為零，但 所有購買客戶對增值均十分看中。 經(jīng)營商戶對商鋪的配套要求 無論是租賃還是購買，大多數(shù)商戶選擇 了簡單裝修的商鋪，即乳膠墻面鋪地磚即可。 在最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)行業(yè)中，餐飲業(yè)排名最高，被普遍看好，其次是食品百貨、品牌服飾業(yè)及特色經(jīng)營。 經(jīng)營商戶首選的商業(yè)市場 在所有經(jīng)營戶中，第一首選是領(lǐng)先商廈，排名緊跟著的是新世紀(jì)商廈和地下街，選擇的理由是，處于市中心區(qū)，位置好、人流大，具發(fā)展?jié)摿Α? 農(nóng)村消費(fèi)相對集中，以冬季最旺 農(nóng)村消費(fèi)在哈密市商業(yè)消費(fèi)中也占有一定比例，但時間上相 對集中，主要集中在冬季春節(jié)前后。 由于收入較低，哈密市老百姓在購物時對價格的敏感度極高，對價格斤斤計較，中高檔產(chǎn)品在商場及品牌店打折現(xiàn)象明顯，打折幅度較高。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 8 商鋪銷售以租賃為主，產(chǎn)權(quán)銷售方興未艾 哈密市前幾年商鋪銷售主要以租賃為主，包括領(lǐng)先、新世紀(jì)、陽光商場及各類市場，在新近的商業(yè)開發(fā)中，逐漸形成了以產(chǎn)權(quán)銷售為主的銷售形式，且多為 40 年產(chǎn)權(quán)銷售，包括華洋購物城、溫洲大廈等，也有一些 10— 20 年使用權(quán)銷售的商鋪，如地下街等，一些小 區(qū)在底商的開發(fā)中，也紛紛推出產(chǎn)權(quán)銷售，從而形成一般產(chǎn)權(quán)銷售的勢頭。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 7 從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。 二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 6 哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。 四 調(diào)查范圍 哈密市主要商業(yè)市場 五 調(diào)查項(xiàng)目 哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 哈密市商業(yè)形態(tài) ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 4 哈密市經(jīng)營商戶 競爭物業(yè)狀況 大十字商業(yè)街意向客戶購買行為 六 調(diào)研分析結(jié)果 一、哈密市 商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口少、收入低、消費(fèi)能力有限 哈密地區(qū)面積 萬平方公里，轄區(qū)人口 35 萬，其中市區(qū)面積 萬平方公里，人口 萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限。 缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 5 哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。 在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、 日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的 70%以上。 商場、集貿(mào)市場、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。 商業(yè)開發(fā)速度大于商業(yè)需求速度，租金出現(xiàn)大幅下滑，價格競爭加劇 哈密市在 3 年前，由于商業(yè)鋪面供給較少，商鋪?zhàn)赓U價格較高，并一直處于上升狀態(tài)，但隨著這兩年商鋪的大量供給，市場已出現(xiàn)嚴(yán)重過剩現(xiàn)象，價格一跌再跌，現(xiàn)在的租賃價格，商場的四五層及一些集貿(mào)市場已跌至 400 元 /平方米 /年，鐵路局片區(qū)已跌至 300 元 /平方米 /年，一些沿街商鋪雖然價格變動不大，但也有所回落，租賃價約在1500 元 — 2500 元 /平方米 /年。 其次，由于收入較低，缺乏購買能力，有相當(dāng)多的消費(fèi)者只是把轉(zhuǎn)商場當(dāng)成休閑行為，在購買前也總要再 三比較，購買成交率極低。 四、哈密市商業(yè)經(jīng)營戶調(diào)研分析 我們對哈密市主要商業(yè)區(qū)的 100 余家商戶進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及服裝、鞋帽、箱包、家電、通訊產(chǎn)品、小商品、食品百貨、化妝品、文化用品、音像產(chǎn)品、建材、家俬、餐飲及民族特色產(chǎn)品等十幾個行業(yè)，總結(jié)出以下特征。 經(jīng)營商戶最感興趣的新建商業(yè)市場 在新建的商業(yè)市場中，溫洲商貿(mào)城、陽光大廈和華洋購物城提及率最高，其中溫洲商貿(mào)城是大部分商戶計劃首選的經(jīng)營場所，鐵路局片區(qū)商戶則首選陽光大廈作為自◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 12 己未來理想的經(jīng)營場所。 哈密市商戶投資意向 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 13 在涉及商鋪投資意向時， 幾乎 60%以上的商戶都有更換商鋪的意向，反映出商戶對市場的忠誠度較低，且大部分商戶均以 1—— 3 年租賃期為多，反映出大部分商戶對生意的長遠(yuǎn)預(yù)期不佳，隨時準(zhǔn)備更換商鋪或改行經(jīng)營。 在庫房需求上，大部分商戶均無庫房需求，只有少數(shù)經(jīng)營日用百貨、超市、建材、家電、家俬等行業(yè)商戶有庫房需求，在庫房的租或買的選擇中，所有的商戶都選擇了◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 14 租。 1經(jīng)營商戶對哈密市商業(yè)房產(chǎn)價格的預(yù)期 60%以上的商戶認(rèn)為哈密市商業(yè)房產(chǎn)價格未來幾年內(nèi)會基本持平，而認(rèn)為價格上漲和下跌則各占一半，這也反映出商戶對商業(yè)地產(chǎn)價格預(yù)期普遍不佳。 1經(jīng)營商戶獲取商鋪信息的途徑 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 16 在獲取商鋪信息途徑的選擇上主要為報紙和電視媒體；宣傳單和戶外廣告名列第二；余朋好友的人際傳播名列第二，反映出哈密市商戶在商鋪信息的獲取方面仍以報紙及電視為主。 意向客戶經(jīng)營行業(yè) 對所有意向客戶的訪 問中，經(jīng)營食品百貨的占 25%，美容服務(wù)的占 25%，餐飲業(yè)的占 25%，投資類的占 16%，其它為民族特色經(jīng)營約占 8%，由此可見，食品百貨、美容服務(wù)及餐飲業(yè)是我們銷售的主體，其次為投資類和民族特產(chǎn)經(jīng)營。 缺點(diǎn)認(rèn)為大十字商業(yè)片區(qū)位置稍偏，現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足，整個小區(qū)的開發(fā)需要2— 3 年時間，對該區(qū)域商業(yè)的帶動有限，需假以時日，在