【正文】 配套要求 無論是租賃還是購買，大多數(shù)商戶選擇 了簡單裝修的商鋪，即乳膠墻面鋪地磚即可。 經(jīng)營商戶首選的商業(yè)市場 在所有經(jīng)營戶中，第一首選是領(lǐng)先商廈，排名緊跟著的是新世紀(jì)商廈和地下街，選擇的理由是，處于市中心區(qū)，位置好、人流大，具發(fā)展?jié)摿Α? 由于收入較低，哈密市老百姓在購物時(shí)對價(jià)格的敏感度極高，對價(jià)格斤斤計(jì)較，中高檔產(chǎn)品在商場及品牌店打折現(xiàn)象明顯，打折幅度較高。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 7 從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點(diǎn)，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。 四 調(diào)查范圍 哈密市主要商業(yè)市場 五 調(diào)查項(xiàng)目 哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 哈密市商業(yè)形態(tài) ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 4 哈密市經(jīng)營商戶 競爭物業(yè)狀況 大十字商業(yè)街意向客戶購買行為 六 調(diào)研分析結(jié)果 一、哈密市 商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口少、收入低、消費(fèi)能力有限 哈密地區(qū)面積 萬平方公里，轄區(qū)人口 35 萬，其中市區(qū)面積 萬平方公里，人口 萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平較低，消費(fèi)能力有限。 在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、 日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的 70%以上。 商業(yè)開發(fā)速度大于商業(yè)需求速度，租金出現(xiàn)大幅下滑，價(jià)格競爭加劇 哈密市在 3 年前，由于商業(yè)鋪面供給較少，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格較高，并一直處于上升狀態(tài)，但隨著這兩年商鋪的大量供給，市場已出現(xiàn)嚴(yán)重過剩現(xiàn)象，價(jià)格一跌再跌，現(xiàn)在的租賃價(jià)格，商場的四五層及一些集貿(mào)市場已跌至 400 元 /平方米 /年，鐵路局片區(qū)已跌至 300 元 /平方米 /年，一些沿街商鋪雖然價(jià)格變動(dòng)不大，但也有所回落，租賃價(jià)約在1500 元 — 2500 元 /平方米 /年。 四、哈密市商業(yè)經(jīng)營戶調(diào)研分析 我們對哈密市主要商業(yè)區(qū)的 100 余家商戶進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及服裝、鞋帽、箱包、家電、通訊產(chǎn)品、小商品、食品百貨、化妝品、文化用品、音像產(chǎn)品、建材、家俬、餐飲及民族特色產(chǎn)品等十幾個(gè)行業(yè)，總結(jié)出以下特征。 哈密市商戶投資意向 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 13 在涉及商鋪投資意向時(shí)， 幾乎 60%以上的商戶都有更換商鋪的意向，反映出商戶對市場的忠誠度較低，且大部分商戶均以 1—— 3 年租賃期為多，反映出大部分商戶對生意的長遠(yuǎn)預(yù)期不佳，隨時(shí)準(zhǔn)備更換商鋪或改行經(jīng)營。 1經(jīng)營商戶對哈密市商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期 60%以上的商戶認(rèn)為哈密市商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格未來幾年內(nèi)會(huì)基本持平，而認(rèn)為價(jià)格上漲和下跌則各占一半，這也反映出商戶對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期普遍不佳。 意向客戶經(jīng)營行業(yè) 對所有意向客戶的訪 問中，經(jīng)營食品百貨的占 25%，美容服務(wù)的占 25%，餐飲業(yè)的占 25%，投資類的占 16%，其它為民族特色經(jīng)營約占 8%，由此可見，食品百貨、美容服務(wù)及餐飲業(yè)是我們銷售的主體，其次為投資類和民族特產(chǎn)經(jīng)營。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 20 大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風(fēng)景線 隨著市民消費(fèi)水平的提高，對品牌的追求將愈來愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。 C、定位目標(biāo) 吸引人流目標(biāo) 以特色市場為炒作點(diǎn)，借政府支持進(jìn)行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影 —— “哈密之窗”，以文化吸引本地消費(fèi)人群及外來旅游者。 商業(yè)符號(hào)定位 A、總目標(biāo) 成為哈密市商圈中最可逛的地方 B、分目標(biāo) 集購物、觀光、餐飲、娛樂、旅游于一體的商業(yè)街。 其次，從哈密市商業(yè)戶獨(dú)門獨(dú)戶的經(jīng)營思想而言，商業(yè)街的招牌店滿足了市場需求，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α? 環(huán)境 在環(huán)境布置上應(yīng)提供大片綠地及休閑座椅，為市民提供一個(gè)良好的休閑場所。 ★ 2 號(hào)街區(qū)： 2 號(hào)街區(qū)東側(cè)一層經(jīng)營服裝服飾，二層經(jīng)營鞋、帽、箱包、精品，化妝品及婦女兒童用品。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 38 七、物業(yè)服務(wù)定位 為使大十字商業(yè)街更具競爭力和吸引力，建議前期即引入對商業(yè)步行街有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)駐，為商戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并通過軟環(huán)境的營造為商戶提供良好的服務(wù)，吸引廣大顧客光臨大十字商業(yè)街。 風(fēng)水財(cái)富融合的地方 文化載體 —— 大十字曾是哈密的經(jīng)濟(jì)文化中心，未來必然會(huì)承接這一歷史使命。 找到了哈密的文化特征，這種文化特征最佳體現(xiàn)的景點(diǎn)也出現(xiàn)了 —— 她就是大十字商業(yè)街，無與倫比的的文化優(yōu)勢將使她成為哈密市的象征；成為哈密市政府重點(diǎn)支持的項(xiàng)目；成為本地市民及外來人必去的地方；大十字商業(yè)街也因此成為哈密市最靚麗的一條風(fēng)景線，哈密市也因此提升了自身形象。 四 主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵 我們找到了大十字商業(yè)街的文化內(nèi)涵 —— 融合的文化特質(zhì) —— 宗教文化、民族文化、歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風(fēng)格對它外在的延伸。 二 品牌文化對商業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn) 商業(yè)的興旺來源于人氣的興旺，商業(yè)競爭說穿了就是品牌文化間的競爭，商業(yè)品◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 40 牌文化有兩大特征：其一是以價(jià)格優(yōu)勢為依托的現(xiàn)代商業(yè)文化，其二是以文化優(yōu)勢為依托的休閑商業(yè)文化。 ★ 3 號(hào)街區(qū)：以民族特色餐飲為主，穿叉一些娛樂場所；西側(cè)一層鋪面主要經(jīng)營食品、日 用百貨、小商品及低檔服飾。 B、商業(yè)街與小區(qū)的融合 在后期住宅開發(fā)中，應(yīng)充分考慮與商業(yè)街景觀與小區(qū)的融合，構(gòu)成一個(gè)大的景觀區(qū)，形成對哈密市場及外來旅游者強(qiáng)大的吸引力。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營銷推廣方案 31 如何適應(yīng)不同經(jīng)營面積商戶的需求 針對商戶對面積需求的差異性，我方建議除對大面積用戶向中間商鋪引導(dǎo)的同時(shí)，還應(yīng)考慮建筑結(jié)構(gòu)上中間隔墻的拆除問題， 以適應(yīng)大商戶對面積的不同要求