【正文】 計(jì)較，中高檔產(chǎn)品在商場(chǎng)及品牌店打折現(xiàn)象明顯，打折幅度較高。 經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)商鋪的配套要求 無(wú)論是租賃還是購(gòu)買，大多數(shù)商戶選擇 了簡(jiǎn)單裝修的商鋪，即乳膠墻面鋪地磚即可。 意向客戶對(duì)大十字商業(yè)街的評(píng)價(jià) 意向客戶對(duì)大十字商業(yè)街的評(píng)價(jià)主要分為二點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)認(rèn)為該片區(qū)為老城區(qū)，商業(yè)根基較好，舊城改造后具有良好的商業(yè)氛圍和投資機(jī)會(huì)，以小商品、日用百貨、食品、餐飲、服務(wù)、民族特色等行業(yè)應(yīng)具有較好的發(fā)展前景。 促銷目標(biāo) 特色的民族 融合的商業(yè)市場(chǎng)可有效擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，并可依托市場(chǎng)特色，實(shí)施差異化營(yíng)銷，達(dá)到促銷的目標(biāo)。 如何形成街區(qū)間的人流 除以中心廣場(chǎng)形成環(huán)形人流外，還應(yīng)考慮街區(qū)間的人流，為解決街區(qū)間的人流問(wèn)題，建議將整個(gè)商業(yè)街按街區(qū)不同規(guī)劃成不同特色的專業(yè)市場(chǎng)，并依據(jù)先購(gòu) 物，后餐飲娛樂(lè)的消費(fèi)習(xí)慣形成消費(fèi)路線，促進(jìn)顧客游玩所有街區(qū)，形成街區(qū)間的人流。 ★ 4 號(hào)街區(qū)：東側(cè)一層經(jīng)營(yíng)民族服裝服飾，二層經(jīng)營(yíng)地毯、布料及民特產(chǎn)品（如奇石、玉器、雪蓮、手工藝品等）。 大十字商業(yè)街規(guī)劃即體現(xiàn)了很好的民族特色，但中心廣場(chǎng)的名稱，我方同意采用絲路廣場(chǎng)，但在雕塑上，建議設(shè)計(jì)“哈密之窗”這一主題雕塑，以體現(xiàn)融合民族文化，濃縮哈密文化這一特點(diǎn)，其次在花園廣場(chǎng)周邊設(shè)置哈密文化長(zhǎng)廊，上有碑文及雕花，反映哈密從古至 今的文化特色。 東西方商貿(mào)文化融合的特色市場(chǎng) 文化載體 —— 哈密自古即是絲路重鎮(zhèn)，是東西方商貿(mào)的主要窗口。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 35 東 1 號(hào)街區(qū) 3 號(hào)街區(qū) 北 南 2 號(hào)街區(qū) 4 號(hào)街區(qū) 西 中心花園 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 36 街區(qū)功能 ★ 1 號(hào)街區(qū)：以餐飲為主，東側(cè)形成一二層共用的酒樓格局，穿叉一些規(guī)模較大的美容美發(fā)廳、酒吧等娛樂(lè)場(chǎng)所；西側(cè)一層鋪面主要經(jīng)營(yíng)食品、日用百貨、小商品及低檔服飾。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 30 三、建筑內(nèi)部空間的組織 如何適應(yīng)商業(yè)形態(tài)需求 從哈密市未來(lái)商業(yè)發(fā)展超勢(shì)而言，商業(yè)步行街具有良好的發(fā)展前景，我們對(duì)大十字商業(yè)街的規(guī)劃定位表示肯定。 差異化營(yíng)銷所需具備的硬件條件 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 25 為形成大十字商業(yè)街的差異性，我們必須使市場(chǎng)形成特色，而民族文化是商業(yè)特色的最佳體現(xiàn)，民族商業(yè)文化的融合是城市文化濃 縮的最佳體現(xiàn)，如此打造出一個(gè)極具地方特色的商業(yè)市場(chǎng)。 五、意向客戶調(diào)研分析 依據(jù)大十字商業(yè)街銷售部提供的意向客戶名單，我們對(duì)所有意向客戶進(jìn)行了回訪得出以下結(jié)論： 意向客戶民漢比例 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 17 在所在登記的意向客戶中，商鋪購(gòu)買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為 7： 3，住宅購(gòu)買意向的客戶漢族和少數(shù)民族的比例為 8： 2，由此可見(jiàn)，漢族市場(chǎng)依然是我們推廣的主體。 在最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)行業(yè)中，餐飲業(yè)排名最高，被普遍看好，其次是食品百貨、品牌服飾業(yè)及特色經(jīng)營(yíng)。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 8 商鋪銷售以租賃為主，產(chǎn)權(quán)銷售方興未艾 哈密市前幾年商鋪銷售主要以租賃為主，包括領(lǐng)先、新世紀(jì)、陽(yáng)光商場(chǎng)及各類市場(chǎng)，在新近的商業(yè)開(kāi)發(fā)中，逐漸形成了以產(chǎn)權(quán)銷售為主的銷售形式，且多為 40 年產(chǎn)權(quán)銷售，包括華洋購(gòu)物城、溫洲大廈等，也有一些 10— 20 年使用權(quán)銷售的商鋪，如地下街等，一些小 區(qū)在底商的開(kāi)發(fā)中，也紛紛推出產(chǎn)權(quán)銷售，從而形成一般產(chǎn)權(quán)銷售的勢(shì)頭。 缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 5 哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。 其次，由于收入較低，缺乏購(gòu)買能力，有相當(dāng)多的消費(fèi)者只是把轉(zhuǎn)商場(chǎng)當(dāng)成休閑行為，在購(gòu)買前也總要再 三比較，購(gòu)買成交率極低。 在庫(kù)房需求上，大部分商戶均無(wú)庫(kù)房需求，只有少數(shù)經(jīng)營(yíng)日用百貨、超市、建材、家電、家俬等行業(yè)商戶有庫(kù)房需求，在庫(kù)房的租或買的選擇中，所有的商戶都選擇了◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 14 租。 缺點(diǎn)認(rèn)為大十字商業(yè)片區(qū)位置稍偏，現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足，整個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)需要2— 3 年時(shí)間，對(duì)該區(qū)域商業(yè)的帶動(dòng)有限，需假以時(shí)日，在整個(gè)舊城改造中，施工場(chǎng)地對(duì)商業(yè)環(huán)境的影響較大。 建筑風(fēng)格定位 A、建筑風(fēng)格定位 民族化特色，招牌店經(jīng)營(yíng) B、定位依據(jù) 特色化經(jīng)營(yíng)的必要性 哈密市迄今尚無(wú)民族建筑風(fēng)格特色明顯的市場(chǎng)，民族特色可充分凸顯商業(yè)街風(fēng)格。 二層商業(yè)空間設(shè)計(jì) 為充分盤(pán)活二層商業(yè)空間，我方建議除中間的二層商鋪進(jìn)行改造，形成前樓道，自成一體的商業(yè)通道，并充分利用二層的便利條件，針對(duì)性展開(kāi)招商，二層鋪面以西側(cè)為宜設(shè)計(jì)二層通道，與西區(qū)形成對(duì)應(yīng)格局。 4 號(hào)街區(qū)西側(cè)二層商業(yè)鋪面主要經(jīng)營(yíng)布料、針紡織品、手工藝品及裁縫店。 ◇ 大十字商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣方案 43 五 品牌文化形成對(duì)市民的強(qiáng)在感召力 大十字商業(yè)街是以休閑消費(fèi)為主要特征的商業(yè)街，以此為定位點(diǎn)，必須為哈密市民找到了精神文化的寄托。 佛教和伊斯蘭宗教融合的特色市場(chǎng) 文化載體 —— 哈密少數(shù)民族 500 年前還信仰佛教，這是一個(gè)時(shí)代文化融合的地方。 B、街區(qū)劃分 街區(qū)圖示 以中心花園為中心，依據(jù)由北向南，由東到西的格局，我們將商業(yè)街劃分為四個(gè)街區(qū)，分別稱為 4 號(hào)街區(qū)。待商業(yè)成熟后，實(shí)行全封閉式步行街。 大十字商業(yè)街建設(shè)成本 由于大十字商業(yè)街整體定位較高，不同于以往的普通集貿(mào)市