【正文】 份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ A、唐山海港開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)尚 處于發(fā)展期，目前無法提供大量的高級(jí)配套服務(wù)和高收入人群。 區(qū)域狀況優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 （ 1） 區(qū)域狀況優(yōu)勢(shì) A、地處京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方興未艾。按市政府規(guī)劃，中到 2020 年， 開通北港 —— 菩提島 —— 打網(wǎng)崗 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 島 —— 京唐港旅游交通航線，將打網(wǎng)崗島建設(shè)成高檔度假區(qū)。 旅游開發(fā)區(qū)地處河北省唐山市渤海灣，唐山是河北省的鋼鐵、水泥、煤炭工業(yè)基地和機(jī)械加工制造中心，是京、津、唐經(jīng)濟(jì)圈的組成部分。五年內(nèi)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到 93 億元，比 2000年增加 %，平均每年增長(zhǎng) 9%。天津、北京這種新的旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)，必然惠及唐山。 隨著京、津國(guó)際大都市建設(shè)進(jìn)程的加快，國(guó)民的旅游意識(shí)不斷增強(qiáng)。 （ 4） 旅游線路更為方便游客 在區(qū)域性旅游線路上，唐山市旅游局已開通兩條到打網(wǎng)崗島的旅游路線圖。 （ 3）鐵路、海運(yùn)將構(gòu)筑全方位的交通架構(gòu) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 坨港鐵路將京唐港與國(guó)家干線京山鐵路相接。每日有唐山 京唐港的高速客車，如乘坐火車或其他交通工具到唐山再換乘高客到達(dá)旅游區(qū)也十分方便。 二、旅游開發(fā)區(qū)區(qū)域狀況 交通狀況 （ 1）高速公路 四通八達(dá) 打網(wǎng)港島旅游開發(fā)區(qū)位于渤海灣北岸，緊臨京唐港。 針對(duì)以 上狀況，經(jīng)多方調(diào)查論證，可利用挖運(yùn)河、湖以及建筑出土將島嶼平均墊高 米，達(dá)到整體標(biāo)高 米以上，有效防止潮水侵襲。 （ 2）資源環(huán)境狀況劣勢(shì) A、島嶼地勢(shì)低洼，在大潮和風(fēng)暴潮時(shí)，島嶼的 4/5 被海水淹沒。 資源環(huán)境狀況優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 （ 1）資源環(huán)境狀況優(yōu)勢(shì) A、島嶼細(xì)沙海岸綿長(zhǎng)，坡度平緩，海水水質(zhì)良好，是渤海灣海濱乃至國(guó)內(nèi)難得的開發(fā)大型海濱浴場(chǎng)和海濱旅游度假地的區(qū)域，適宜旅游度假。 海島受海潮浸潤(rùn)的土地占到五分之四，土壤類型以濱海潮灘鹽土為主，島上幾乎沒有植被，部分地區(qū)著生稀疏的沙引草、沙鉆苔草等沙生植被。濕度 70％（平均） ，蒸發(fā)量 2000 ㎜。 島嶼日照充裕，達(dá) 5864％／年。 C；秋季(10 月 )平均氣溫為 176。 海島氣候特征 海島年平均氣溫大部分為 176。離岸沙壩島是由于波浪破碎后釋放能量，將攜帶的沉積物沉積下來，在破波帶附近形成的。 得天獨(dú)厚的地理位置、 濃郁的地域文化和極其豐富土特產(chǎn)品使這一地區(qū)成為富含旅游資源和開發(fā)潛力的優(yōu)勢(shì)區(qū)域。因此，大力開發(fā)打網(wǎng)崗島的旅游業(yè)已具備眾多有利條件。 旅游業(yè)投資回報(bào)率高，見效快，關(guān)聯(lián)帶動(dòng)能力強(qiáng)，已成為國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。 （ 2）按樂亭縣規(guī)劃，近年經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)迅猛發(fā)展。 （ 3）打網(wǎng)崗島已被列入 2020 年唐山旅游發(fā)展重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目。中國(guó)的旅游業(yè)正處在由數(shù)量型向質(zhì)量型－效益型轉(zhuǎn)換的增長(zhǎng)階段，旅游業(yè)將成為新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，并將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期。 如何更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，在新的經(jīng)濟(jì)格局中確立最佳定位，合理有序的開發(fā)、利用好現(xiàn)有旅游資源，實(shí)現(xiàn)旅游區(qū)的健康快速發(fā)展，為人們創(chuàng)造最理想的旅游勝地，使現(xiàn)有旅游資源 — 打網(wǎng)崗島實(shí)現(xiàn)升值、升值、再升值，并成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是制定本計(jì)劃書的主旨。 打網(wǎng)崗島海岸線長(zhǎng)約 26494 米，陸地海拔高度 35 米，海岸屬優(yōu)質(zhì)天然細(xì)沙地質(zhì)，海岸 延伸入海坡度平緩，小于 米水深寬度約500 米，海水一級(jí)，能見度 3 米左右，是優(yōu)良的天然海濱浴場(chǎng)。該類島嶼長(zhǎng)寬比值較大，一般可達(dá)20。 C 左右。 C 左右 , 春季 (4 月 )平均氣溫為 10176。平均風(fēng)速較大，達(dá) ／ s。 水文地質(zhì)、土壤類型及植被 河北省海島均無地表淡水，由于受海洋性氣候影響，海島上的大氣降水比相鄰大陸沿岸多，因此，只在島嶼上的風(fēng)成砂丘內(nèi)，有降水入滲形成的少數(shù)是常年的、多數(shù)是季節(jié)性的屬上層滯水性質(zhì)的淺層地下淡水。 海洋資源 打網(wǎng) 崗島系海積地貌，由于海浪和潮汐縱橫移動(dòng)，加之灤河、薊運(yùn)河兩大水系入海頻繁變遷，形成了粉砂質(zhì)泥質(zhì)海岸，坡度平緩，灘涂廣闊。 B、島上風(fēng)力、日照資源充沛，可充分開發(fā)利用，創(chuàng)建環(huán)保生態(tài)居所。B、島嶼土質(zhì)為濱海潮灘鹽土，土壤鹽堿度高，不適于植物生長(zhǎng)。同時(shí)選用先進(jìn)的土壤改良劑，在不換土質(zhì)的情況下改變土壤酸堿度，針對(duì)性的鋪墊草皮，栽種紅柳、楊樹、香花槐等抗鹽堿度高的 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 植物，達(dá)到綠化覆蓋率 50%以上，興建人與自然和諧共處的綠色海島。京唐港對(duì)外交通條件良好，交通網(wǎng)絡(luò)以高速公路為主，京津唐高速公路與天津、北京、唐山相接，唐秦沿海公路、京沈高速與秦皇島相連。 （ 2）客運(yùn)能力將全面提高 京唐港公路客運(yùn)站已列入河北省十五規(guī)劃，項(xiàng)目現(xiàn)已開始動(dòng)工興建。京唐港距天津新港70 海里，距秦皇島 64 海里。 a 、清東陵 —— 湯泉度假村 —— 長(zhǎng)城狩獵場(chǎng) —— 鷲峰山 —— 潘龍湖 —— 海濱浴場(chǎng) —— 菩提島 —— 京唐港 —— 唐山市區(qū) b、天津 —— 秦皇島 —— 京唐港 —— 菩提島 —— 唐山市 近期內(nèi)計(jì)劃修建港口開發(fā)區(qū)到翔云島林場(chǎng)再到海邊和北港的旅游道路，將為全面開發(fā)打網(wǎng)崗島等風(fēng)景區(qū)打好基礎(chǔ)。僅去年，天津市古文化街、黃崖關(guān)長(zhǎng)城、水上公園等著名景區(qū)，最大日客流量達(dá)到 20 多萬人，比去年同比增加３０％左右。 （ 2）按樂亭縣規(guī)劃，近年經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)迅猛發(fā)展。到 2020 年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，人均可支配收入達(dá)到 7640 元，比 2000 年分別增長(zhǎng) %和 %。唐山市在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，確定將把生產(chǎn)力布局向沿海推進(jìn)，旅游、海上運(yùn)輸?shù)刃屡d第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。 人文狀況 打網(wǎng)崗旅游區(qū)位于河北省樂亭縣，這里素有 “ 冀東天府 ” 、 “ 果菜魚米之鄉(xiāng) ” 之美譽(yù)，是著名的 “ 樂亭大鼓 ” 、 “ 樂亭皮影 ” 的發(fā)祥地，文化發(fā)達(dá)，歷史悠久。 B、有發(fā)達(dá)的高速公路鐵路和海上客運(yùn)交通與外界相連。 B、周邊同類項(xiàng)目開發(fā)較多，檔次較低，可能為打網(wǎng)崗島的開發(fā)帶來負(fù)面影響，周邊的旅游項(xiàng)目需要進(jìn)一步規(guī)范、旅游資源尚需整合。 中國(guó)旅游業(yè)本身就已經(jīng)進(jìn)入了飛速發(fā)展的時(shí)期。基于旅游業(yè)的良好發(fā)展前景，從 1998 年開始，國(guó)家 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 旅游開發(fā)區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)定位 （ 1）京、津、唐、秦地區(qū) 打網(wǎng)崗島旅游開發(fā)區(qū)的基本客源市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)或主體客源市場(chǎng)）包括三個(gè)部分。 京津 地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育程度對(duì)本旅游區(qū)的影響至關(guān)重要。 東北地區(qū)的游客對(duì)大連這一早已成熟的沿海旅游勝地已熟視無睹，他們渴望嶄新的更有吸引力的去處，本旅游區(qū)將成為他們大多數(shù)的首選。 同時(shí)，因商務(wù)、公務(wù)等原因途經(jīng)唐山并在唐山作短暫停留的流動(dòng)人口，也是產(chǎn)生一定資源的目標(biāo)客戶。 商機(jī)有限，發(fā)展無限；階段性影響，長(zhǎng)期性效應(yīng)；專題性活動(dòng)，綜合性效應(yīng) 奧運(yùn)會(huì)最 好 的效應(yīng)就是讓世界了解中國(guó) 。 與南、北戴河客源吸引力比較 南戴河、北戴河是河北省發(fā)展較早的海濱旅游景點(diǎn)，也是國(guó)家重點(diǎn)旅游區(qū)，每年國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人都要到此開會(huì)、療養(yǎng)。沿海開辟的 30 多個(gè)專用和公共海水浴場(chǎng)可以為游客提供海浴、沙浴、日光沐浴服務(wù)。這里灘寬水清、空氣清新、林木蔥郁，具有回歸大自然的優(yōu)美環(huán)境和開發(fā)旅游項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然資源。加之夏季旅游高峰期游客數(shù)量急劇猛增，致使主要旅游景點(diǎn)人滿為患，影響了游客休閑消夏的良好興致。 （ 3）主題： 維護(hù)大自然環(huán)境的優(yōu)美綠島，旨在實(shí)現(xiàn)真正接觸大自然的度假憩養(yǎng)多功能的旅游度假場(chǎng)所。建立供漁船停泊休整的漁業(yè)碼頭，游人可以出海娛樂的游艇碼頭以及深海網(wǎng)箱養(yǎng)殖 。 （ 6）島嶼規(guī)劃指標(biāo)： 人口控制規(guī)模： 3萬人，高峰期可接待游人 100萬人； 人均用地標(biāo)準(zhǔn)： 350平米 /人； 人均公共綠地標(biāo)準(zhǔn)： 145 平米 /人； 總建筑控制規(guī)模： 160 萬平米； 將成為集特色觀光、休閑度假、運(yùn)動(dòng)娛樂為一體的國(guó)家級(jí)海濱旅游度假區(qū)。 C、島上四通一平（路通、水通、電通、 通訊完善、場(chǎng)地平整） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 已全面開工建設(shè)。 島內(nèi)中心廣場(chǎng)及大型停車場(chǎng)工程已過半。 第二期：兩年（ 20202020年）建成 和完善： 標(biāo)志性建筑―生態(tài)中心酒店、 主題公園區(qū)―軍事博物館等；基本完成地形地貌改造、主要道路及島內(nèi)水系； 生態(tài)能源利用設(shè)備安裝―風(fēng)力發(fā)電，太陽(yáng)能冷暖系統(tǒng)； 生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)高檔植物種植、休閑度假工程全面啟動(dòng)； 島內(nèi)景觀進(jìn)一步改觀，島內(nèi)建筑風(fēng)貌基本展現(xiàn)，具備接待各類客人的能力。 開發(fā)方式 （ 1）自主開發(fā)（自營(yíng)） 打網(wǎng)崗島相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，部分由我司獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理。 （ 4）承包開發(fā)經(jīng)營(yíng) （ 5）雙方約定的其他方式。 沿海集團(tuán)在中國(guó)大陸投資地點(diǎn)香港、北京、上海、武漢、深圳、福州、天津、青島、鞍山、南昌、唐山、設(shè)有獨(dú)資、合資及合作企業(yè)20 余家，現(xiàn)有員工千余人，總資產(chǎn)約 300 億港元，資產(chǎn)凈值約 30 億港元。 位于 新加坡南部太平洋中的圣淘沙島充滿迷人的浪漫風(fēng)情 ,及大自然、歷史、娛樂于一起， 野生動(dòng)物園、民族大觀園， 取味盎然。 該公司在海島旅游項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和世界頂尖人才。員工 4000 余人，年?duì)I業(yè)收入 億元，上繳稅金 800 多萬元。 B、海域使用證： 唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司已向海域所在地縣級(jí)以上人民政府提出申請(qǐng)，并獲得海洋行政主管部門的批準(zhǔn)。 營(yíng)銷窗口的設(shè)置建議北方片區(qū)在北京，華東片區(qū)在上海，華南片區(qū)在深圳，西北片區(qū)在烏魯木齊。 遠(yuǎn)期主要利用項(xiàng)目的初步成型的影響力和資源優(yōu)勢(shì)面向全國(guó)和海外市場(chǎng)營(yíng)銷；在營(yíng)銷目標(biāo)地區(qū)設(shè)置窗口，開展一系列的營(yíng)銷活動(dòng)。 項(xiàng)目總投資：約 15 億人民幣，其中引資總額：約 12 億人民幣。 總投資：約 8 億人民幣，其中引進(jìn)外資：約 7 億人民幣。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 總投資約人民幣 12 億人民幣，其中引進(jìn)資金 10 億。 四、高尚生態(tài)居住區(qū) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模 該區(qū)位于島的靜區(qū)，最西端，四面環(huán)水遠(yuǎn)眺渤海、無限暇意，美不勝收！該區(qū)占地面積 5550 畝，規(guī)劃有生態(tài)建筑、水邊住宅、私人游艇碼頭、療養(yǎng)院、會(huì)議培訓(xùn)中心等 大型國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)高雅設(shè)施，建成后將成為國(guó)內(nèi)最具水準(zhǔn)的旅游療養(yǎng)棲息地。 其他費(fèi)用 ：（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年 5000 萬。但若出現(xiàn)特殊情況，則可能致使島上游客及建筑物產(chǎn)生危險(xiǎn)，造成生命財(cái)產(chǎn)損失。 稅收、信貸政策 旅游開發(fā)有一個(gè)持續(xù)投資的過程。 四、經(jīng)營(yíng)方面因素 經(jīng)營(yíng)者的項(xiàng)目計(jì)劃、形象創(chuàng)造、提供的服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格策略等都是投資能否順利回收的不確定因素。隨人們興趣愛好的轉(zhuǎn)變、好奇心的轉(zhuǎn)移，可能一段時(shí)間之后旅游熱點(diǎn)會(huì)隨之轉(zhuǎn)移。以大面積的沙地為背景，強(qiáng)調(diào)體能和意志的考驗(yàn)，再現(xiàn)宏偉的戰(zhàn)爭(zhēng)場(chǎng)面，體驗(yàn)士兵的赤膽壯心。按照武器類別細(xì)劃為飛行武器展覽區(qū)、重型武器展覽區(qū)、輕型武器展覽區(qū)。 陸上部分 ：人工建造碉堡、山丘、地下掩體、防空洞等多 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 種戰(zhàn)爭(zhēng)攻勢(shì)，與軍方合作，配置裝甲車、坦克、野戰(zhàn)車等現(xiàn)代戰(zhàn)場(chǎng)的進(jìn)攻性武器，以大片沙地為背景，制造宏大的戰(zhàn)爭(zhēng)場(chǎng)面。游客可以親自駕駛坦克、裝甲車、越野車、野戰(zhàn)車按選定的方案在轄區(qū)內(nèi)實(shí)施模擬戰(zhàn)爭(zhēng)場(chǎng)面 兩軍對(duì)壘、實(shí)彈（教練彈）射擊等。分組后開展對(duì)抗賽， 2 人以上即可開賽，凡身體健康者均可參加，適 合于人數(shù)較多的旅行團(tuán)隊(duì)，寓對(duì)抗、競(jìng)爭(zhēng)于一體，熔安全、刺激于一爐。 軍事五項(xiàng)訓(xùn)練（比賽）： 200 米大口徑步槍射擊、 500 米障礙、 50米障礙游泳、手榴彈投準(zhǔn)和投遠(yuǎn)、男子 8 公里和女子 4 公里的越野跑 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 并稱為軍事五項(xiàng)。島上廣闊的沙地平原、人工運(yùn)河、湖泊為開展軍事五項(xiàng)賽提供了優(yōu)質(zhì)場(chǎng)地，與有關(guān)機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行訓(xùn)練或舉辦比賽定能取得較好收益。利用海軍部隊(duì)神秘的交通工具，充分喚起人們的好奇心。 漂 流： 島嶼水路交通網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，利用運(yùn)河水位落差建造復(fù)雜的地形使水急流回轉(zhuǎn)，適合開展漂流訓(xùn)練。俯瞰島嶼風(fēng)情獨(dú)特，空中飛行一往無前。 國(guó)內(nèi)目前普遍使用 的是七型熱氣球，最大直徑 17 米，高 23 米，體積約 2180