【正文】 間距過小，影響了通風(fēng)與采光，亦不利于居住者的生活私密性。216。216。第二章 思想216。 開敞式全明電梯廳，與自然隨時(shí)的接觸216。 部分陽臺(tái)、呼吸臺(tái)的同臺(tái)設(shè)置，生活空間與自然空間的悄然轉(zhuǎn)換。 陽臺(tái)8字韻律的異同造型，主人的專屬標(biāo)志，具備獨(dú)特的識(shí)別感。 建筑質(zhì)感、觸感與品味感的統(tǒng)一。216。216。216。216。淺水灣”，俊美、才俊之城，內(nèi)斂、幽靜之地。創(chuàng)新應(yīng)造就積極的心理落差和心理預(yù)期，才能加重買家購買的籌碼。 2004年對(duì)第六屆中國住交會(huì)天津最佳園林設(shè)計(jì)獎(jiǎng)創(chuàng)新 2005全國最具投資潛力樓盤216。第一章、意義居住文化為品牌賦予了附加值。 封頂、入伙慶典嘉年華178。拍賣物業(yè)費(fèi)178。 涼夏 ……178。 建筑、園林專家項(xiàng)目推介會(huì)178。 健身俱樂部會(huì)員卡178。結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位及目標(biāo)市場客戶群年齡層次、需求特征等，建議在項(xiàng)目銷售過程中通過現(xiàn)場活動(dòng)、促銷會(huì)等形式可采用的促銷手段如下：對(duì)準(zhǔn)備成交或已經(jīng)成交的客戶178。 銀行按揭、公積金及組合貸款： 首付部分九九折　　注：此折扣比例可根據(jù)銷售進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整。這種做法已普遍被市場所接受，因此在使用時(shí)需注意時(shí)效性的控制，要讓客戶覺得有壓迫感，否則效果不好。促銷優(yōu)惠是項(xiàng)目銷售過程中必備的“催化劑”?，F(xiàn)場銷售中心距離客源區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，設(shè)置外延展示場即可達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、直接面對(duì)目標(biāo)市場中部分客戶群的作用，同時(shí)也可以此吸引有效客流到現(xiàn)場光顧，增加現(xiàn)場人氣。運(yùn)用數(shù)據(jù)庫營銷，我們能做到178。 項(xiàng)目的展賣會(huì)，是指項(xiàng)目在積累一定的客戶量或在項(xiàng)目開盤階段，在銷售現(xiàn)場舉辦的項(xiàng)目展示。178。 按揭銀行178。 購房費(fèi)用表178。 推售單位安排178。 銷售方式（銷售渠道）178。 VCD（宣傳片）178。 模型178。 公關(guān)、促銷活動(dòng)銷售工具是與客戶溝通的特殊媒體，也是客戶了解項(xiàng)目最直接有效的途徑，項(xiàng)目留給客戶什么樣的印象與銷售工具品質(zhì)的高低也有很大關(guān)系。 新聞繕稿178。 樓體條幅178。 工地圍墻更新178。所謂“好環(huán)境，好心情”，看房環(huán)境、氣氛的好壞對(duì)客戶、對(duì)銷售人員的情緒都有很大的影響。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證178。五證齊全是項(xiàng)目開售的基本條件，只簽《認(rèn)購書》是無法保障買賣雙方的雙方利益；若因處理不善引起客戶糾紛，將會(huì)影響樓盤聲譽(yù)和銷售。目標(biāo)均價(jià)：二期高層的品質(zhì)和位置都將好于一期高層，因此入市的均價(jià)也將高于一期高層均價(jià)，并通過此策略促進(jìn)一期高層的余房銷售，在二期銷售高潮來臨之前，最大量的將一期高層余房進(jìn)行消化，以免壓到二期高層銷售期，加大尾盤的銷售難度。推售套數(shù)統(tǒng)計(jì)：7月8月9月推售單位21,2S,8995㎡, 36T221,2S,9197㎡, 23T221,3S,127129㎡,23T21,3S,138142㎡,18T221,3S,127㎡, 1T29, 2S,97㎡, 18T222,3S,127129㎡,24T合計(jì)54套48套41套推售單位統(tǒng)計(jì)：7月8月9月樓號(hào)房號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)2118021804221門2303222門2401221門230429180217021704220323012204170216021604210322012104160215021504200321012004150214021404190320011904140213021304180319011804130212021204170318011704120211021104160317011604110210021004150316011504100290290414031501140490280280413031401130480270270412031301120470260260411031201110460250250410031101100450240240490310019044023023048039018043022022047038017042021021046037016041021803903503601504170380340350140416037033034013041503603203301204140350310320110413034032403101120330311032031003103目標(biāo)均價(jià)：2005年79月份，一期客戶積累也隨著項(xiàng)目一期的封頂并逐漸銷售尾期，本階段二期高層已經(jīng)進(jìn)入可銷售階段，因此是一二期承上啟下的關(guān)鍵階段，雖然一期的銷售漸入尾聲，但二期的銷售將紅紅火火的開展起來。（）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的43％左右；推售單位：2005年46月共推出單位187套，46月推售單位絕大部分為先期未開售單位，如20＃、21＃01單元，22＃、29＃部分單元。項(xiàng)目的全程銷售節(jié)奏分為三快兩慢，但2005年中我們又將項(xiàng)目的銷售階段再次細(xì)分，以更好的指導(dǎo)全年的銷售。淺水灣營銷推廣方案第一部分 銷售策略分批推售，穩(wěn)扎穩(wěn)打；三快兩慢，打時(shí)間差俊城執(zhí)行力 20策略核心 20淺水灣的獎(jiǎng)項(xiàng) 18創(chuàng)新俊城淺水灣項(xiàng)目推廣策略作者：日期：俊城淺水灣項(xiàng)目推廣策略目 錄第一部分 銷售策略 4 4 4 2005年各階段推售目標(biāo) 4（） 4（） 7（） 9（） 11 11 11 12 12 12 13 13 14（坐盤銷售） 14 14 14 15 15 15 15 16 16 17第二部分 宣傳推廣策略 17第一章、意義為時(shí)代的英雄們筑屋建所 18唯一性的賣點(diǎn) 18項(xiàng)目定位 18規(guī)劃 18建筑 19第二章 思想計(jì)劃 20 21 21 22 22項(xiàng)目解析 23 23 24 25推廣主線與宣傳賣點(diǎn)組合 25 25 26 27各階段推廣策略 28 28 28 28 28 28 28 29 29 29 29 30 30 30 30 31 31 31 33 33：2005年79月 33：“公園2005，感淺水灣作為23萬平米的西南生態(tài)大盤,園區(qū)內(nèi)擁有不同建筑形式的產(chǎn)品，應(yīng)更注重銷售的節(jié)奏，進(jìn)行產(chǎn)品線均衡、組合推售。（）銷售目標(biāo)：完成一期高層總銷售面積的9％左右；推售單位：2005年23月共推出單位96套，其中2月推售單位全部為先期銷售的散戶單位。推售套數(shù)統(tǒng)計(jì)：4月5月6月推售單位19＃, 3S,140144㎡, 3T22＃2,2S,9197㎡, 23T19, 3S,140144㎡, 4T20＃, 3S,128144㎡,23T22＃1,3S,128130㎡, 23T20, 3S,140144㎡, 7T22＃2,2S,92㎡, 1T29＃, 3S,148153㎡, 18T21, 3S,123128㎡, 18T22＃1,4S,208㎡, 1T221,2S,9196㎡, 24T29＃, 2S,9495㎡, 18T222,3S,128130㎡, 9T30＃, 2S,89㎡, 2T30,3S,117121㎡, 3T30＃, 3S,117128㎡, 9T合計(jì)58套64套65套推售單位統(tǒng)計(jì)：4月5月6月樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)樓號(hào)房號(hào)191804222門2402222門2302221門2301291801191604221門2402404221門24012202220117011504230230429180321022101160114042202201801170320022001150113042102170116031902190114012016042002160115031802180113011504190215011403170217011201140418021401130316021601110113041702130112031502150110011204160212011103140214019011104150211011003130213018011004140210019031202120170121180113029018031102110160117011202801703100210015011601110270160390290140115011002601503802801301140190250140370270120113018024013036026011011201702301203502501　1101602180410340240110015028043018023023019014027041032022018013026041803102101701202504301　　601102404201501222門17043041014011604　1043011504130420114043041011304204301501120410414011104180113011004　　904目標(biāo)均價(jià)：2005年46月份，銷售的旺季，客戶積累也隨著項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期而增多，現(xiàn)場的工程進(jìn)度也很支持項(xiàng)目的銷售，加之主題賣點(diǎn)——公園——的建成，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場銷售，價(jià)格在每個(gè)月都有不同的漲幅，均價(jià)也隨之攀升，46月份的一期高層均價(jià)分別為4437元/平米、4527元/平米、4573元/平米。隨著一期新樓座的開售以及銷售面積的趨于小面積，同時(shí)也為區(qū)別一二期高層的價(jià)格，79月份，一期高層進(jìn)行一次調(diào)價(jià)，各月均價(jià)分別為4573元/平米、4642元/平米、4642元/平米。二期高層入市均價(jià)為4700元/平米。178。 開工許可證178。建議本項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目市場定位為客戶提供良好的賣場環(huán)境。 銷售中心178。 路燈彩旗在既有良好銷售環(huán)境的前提下，以引起客戶對(duì)項(xiàng)目的興趣以至蒞臨現(xiàn)場參觀為主要目的，發(fā)掘盡可能多的宣傳途徑，提高市場曝光率；并在向市場推介本項(xiàng)目的過程中建立項(xiàng)目的形象和知名度。 直郵廣告（DM）178。因此，在重視項(xiàng)目質(zhì)量和宣傳包裝的同時(shí)也不應(yīng)該忽略銷售工具的制作。 效果圖178。 紀(jì)念品178。 價(jià)格策略178。 付款辦法178。 認(rèn)購書178。 公證處（坐盤銷售）現(xiàn)場接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過與客戶在現(xiàn)場接待中心的談判而完成。 較大規(guī)模的項(xiàng)目有必要在前期參加大型展銷會(huì)，雖然不能夠在展銷會(huì)現(xiàn)場出現(xiàn)成交大量的客戶，但在項(xiàng)目開盤階段參加大規(guī)模的展銷會(huì)不僅有利于項(xiàng)目在市場中樹立形象提高項(xiàng)目的美譽(yù)度，還可以使項(xiàng)目的知名度迅速擴(kuò)大，為項(xiàng)目聚集人氣。目的在于通過在現(xiàn)場營造極為熱烈的成交氣氛，使未成交客戶的購買欲望易于在這種緊張的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進(jìn)、提高，成交機(jī)率亦隨之加大；再結(jié)合相應(yīng)的促銷手段以及銷售人員的游說，定能達(dá)到較為理想的銷售效果。 有針對(duì)性的劃分出符合項(xiàng)目品質(zhì)、氣質(zhì)的客群，直接、高效的對(duì)這部分客戶進(jìn)行項(xiàng)目宣傳；178。根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，將會(huì)在南開、河西兩區(qū)人流集中的大型商場或是超市進(jìn)行展示或巡展。房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)的特殊商品，不僅因?yàn)樯婕敖痤~巨大，而且重復(fù)購買的可能性較小，客戶在下定決心購買前難免需要有較長的考慮周期，即使各項(xiàng)宣傳包裝工作配合到位，銷售人員大力推廣，也不可能大幅度縮短顧客的考慮時(shí)間。具體建議：付款折扣是付款方式的有益補(bǔ)充，是促進(jìn)客戶最終成交的最佳輔助手段。誠然，不同付款方式對(duì)于發(fā)展商的資金回流速度將產(chǎn)生較大影響，為保證資金盡早回流，應(yīng)通過“折扣”這一手段，在客