【正文】 價格策略，專業(yè)的物業(yè)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 而“大世界”的商業(yè)氣氛和機會則正在逐漸形成當中，經營者一般只會選擇已形成口碑的、風險性極低的口岸和市場，而不會 對一片正在開發(fā)中的市場加以青睞。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目目標客戶類型 ? 理智型： 社會的發(fā)展、經濟實力的提高、市場的競爭，無不加劇消費者心態(tài)的成熟；加之房產投資數(shù)額非小，投資者必會多方考證再行出手。 項目目標客戶細分 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 按投資行為可分為： A、 炒住房、鋪面 B、 炒股票、證券 C、 炒黃金、外幣 D、 以前沒有投資行為，現(xiàn)在正準備投資的 ? 按投資等次可分為 ： A、 專業(yè)房產炒家 B、 周轉資金較充足，但不知如何使用的投資者 C、 周轉資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者 項目目標客戶分析 —— 群體個性 (含專業(yè)炒股者、專業(yè)炒幣者 ) 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 這部分客戶群已經過前期資本積累 ,屬 于“先富起來”的一批人，大多文化程度不高，但投資經驗豐富，投資心態(tài)成熟，理智務實，相信實實在在的、邏輯性強的投資分析，同時由于市場因素等問題，需轉向投資以獲取更大的經營利潤空間 ，但不知如何使用的投資者 這部分客戶群具有充裕的資金實力，希望通過保障性較大的投資，獲得穩(wěn)定的升值與回報但欠缺投資經驗，相信專家和朋友的建議，容易受外在因素影響，投資較為沖動。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 信息來源 受成都市報業(yè)大市氣氛影響，其主要信息來源為： 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目標客戶鎖定 ： 專業(yè)房產炒 家（含專業(yè)炒股者、專業(yè)炒幣者） ： 周轉資金較充足，但不知如何使用的投資者 ： 周轉資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者 六、項目定位 隨著國民經濟的增長，成都市的人民消費能力逐步提高，整體消費能力已經逐步接近較發(fā)達城市的消費水平，而且某些方面的消費能力已經達到甚至超過了目前國內大型城市的消費水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 雖然在 99年，成都的會展中心已經“包裝”了一個自稱是“第一個成都造的本土摩（ MALL）”，但是從其實際功能配套乃至其規(guī)模都尚未真正達到摩的標準。 定位的目的 更好地實現(xiàn)項目開發(fā)的效益目標；及時適應多變的市場要求；確保企業(yè)在市場競爭中的安全性；樹立項目的品牌形象；在激烈的市場競爭和多變的市場環(huán)境下，保障項目銷售的快速進行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有一點要注意的是，就業(yè)機會是否由少數(shù)幾家大型產業(yè)造成？畢竟我們希望地區(qū)的繁榮是各行各業(yè)的貢獻，同在此良性循環(huán)下，地區(qū)才會有更大的發(fā)展空間。另外，隨著 成都市規(guī)劃向東向南發(fā)展的新措施，使本項目更具發(fā)展前景。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。因此我們建議開發(fā)商在這一問題上應該引起高度的重視，并爭取采取措施引入或新開辟更多的交通線路，以完善項目的不足之處。 據(jù)目前我們所掌握的資料顯示，由于西部大開發(fā)的啟動，成都市的流動人口數(shù)量正在迅速的膨脹；而大世界商業(yè)公園所在的南面，其常住人口數(shù)量也隨著該區(qū)住宅新區(qū)的不斷落成完工和投入使用而迅速增加。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 收入及消費水平 收入及消費水平與人口兩者都是消費購買力的構成因素，而消費購買力的高低，直接影響著商業(yè)的生存。具體比例可參見下圖： ? 商業(yè)發(fā)展趨勢 大世界商業(yè)公園所在區(qū)域消費性支出構成生活用品及其他38%衣著12%食品50%食品 衣著 生活用品及其他 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 關系地區(qū)經濟潛力的最后一項調查工作是掌握該地區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。 詳細的市場調查應該在日后的工作中不斷補充完善。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 商圈內購買力的分析 前面已經談到，由于本項目所在商圈的主要居民都屬于成都市較富裕的消費階層，因此在本項目 所在地建立大型購物中心應該是具有強勁的購買力支持的。 項目定位 立足城南，輻射成都市的集各種購物、娛樂、休閑于一體的超大型消費場所。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 本項目集各種購物、娛樂、休閑功能為一體，綜合消費能力極強，其“摩”的內容已經充實，且作為填補同類市場空白的項目，其項目功能的唯一性突出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。譬如，你想為未成年的子女買個禮品，那你不必費時間去一家家百貨店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以償，因為在“玩具反斗城”，一切與少年兒童有關的消費品應有盡有，為你提供了最充分的選擇余地?？傊?，作為消費者來說，由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不愿意漫無目標地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點、同一時間能得到最集中的選擇對象和最大范 圍的選擇自由；作為商場經營者來說，誰也不希望被淹沒在商品的海洋里，總希望將自己的商場扮演成一個最醒目的場所，一個人們第一選擇要來的場所，在信息的汪洋大海中，這里是一個島嶼而不是一小片浪花。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 市場中，沒有哪個行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化。 所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。不管你從事的行業(yè)是什么，這個原則是普遍適用的。這一點，即使你看不到，消費者也會在實際的消費行為中恰如其份地表現(xiàn)出他們殘酷無情的時 代傾向，從而迫使眾多商家在選擇經營（或租或買）鋪面時不得忍痛拋棄他們已經習慣了的零散鋪位。目前，全美國玩 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 具反斗城連鎖店多達 618 家，占玩具市場 22％的銷售額。拉察索〔 Charles Lazarus〕舍棄了家具經營，開設了一家只賣打折玩具、規(guī)模更大的商場。 玩具業(yè)是如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機和活力的專業(yè)市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 那么，我們能否成立一個項目，將零星分散型的消費轉化為集中滿足型的消費。于此，城中之城，即微縮市中心的概念已初步形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 作為著名高尚社區(qū)集中地，城南的消費能力亦毋庸置言。 需要完善的是項目功能的規(guī) 劃，這是舉足輕重的關鍵所在，招商引資的成敗端看此舉。 綜上所述，“大世界”商業(yè)廣場 —— 真正意義的“摩”（ MALL） —— 商業(yè)公園已然呼之欲出。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。原因在于他們可能遺忘、甚至忽略了“做生意”的基本立場，因而鑄下錯誤而不能自知。由此我們知道影響整個賣場空間格局，最主要的因素是店鋪的配置，尤 其是核心店的位置。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。當有兩家以上的核心店時，這可在商場的兩側尋求磁點，來設置第三家或是第四家核心店。這一點，可以在查看發(fā)展商提供的《街區(qū)功能劃分建議案》時得到印證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。所以當我們在決定餐飲行業(yè)的位置時，理論上必須考慮能讓購物中心中每一個角落的顧客，都可以很方便地來到美食廣場才行。 為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，我們不能單純依照業(yè)種的不同來決定專賣店的位置，應當也要考慮到所謂的搭配組合原則。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 4） 店鋪空間 店鋪空間的大小， 影響到日后商業(yè)公園可能銷售的店數(shù)。 根據(jù)現(xiàn)在大世界商業(yè)公園店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于 20 平方米至 200 多平方米之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。為此，從原則上來說最好只有一條街，以免顧客錯過任何一家店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這樣當顧客到達小廣場后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。 有人說：“廣場就有如 MALL 的面孔。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 后勤空間規(guī)劃 （ 1）裝卸貨場 一般像大世界商業(yè)公園這一 類屬于近郊的大型購物中心，根據(jù)其核心店的要求，常有多處裝卸貨場 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。前面我們曾經提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，但是如果沒有廣場，則交流的活動將會受到嚴重的限制。 從目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條街的作用，首要是在鋪面搭配上多下功夫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。所以，我們 建議將部分店鋪在劃得小一些，以增強首層的營業(yè)氣氛，更有利于營造“旺場”局面。然而今后經營時，一般的租戶總是要求得到更多的面積，以便能夠陳設更多的商品，并在與其他店的競爭中取得優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 組合原則 — — 同一主題與同一對象層的不同業(yè)種店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。 （ 3） 搭配組合原則 完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個步驟是針對主要不同特性的專賣店，作一適當?shù)奈恢冒才?。最大程度的搜集了?shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因為根據(jù)美國市場調查資料顯示，到 MALL中消費的客人當中，有 80%的人一定會到美食廣場消費。 （ 2） 商品區(qū)域劃分 有關一般專賣店的位置規(guī)劃，可分為兩個步驟來進行：首先是依據(jù)經營理念劃分不同的商品區(qū)域范圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側或是整個賣場的最里側，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經過其他商店。 以下，我們就從店鋪的配置、街道、公共空間與后勤空間的規(guī)劃，來幫助開發(fā)商共同了解作為大型購物中心的空間特性及其與營運需求的關系。 因為一個不適當?shù)挠搀w空間格局，必然限制了營業(yè)機能發(fā)揮的成效。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 不僅如此，由于城南良好的社區(qū)形象和消費能力，吸引了大量其他社區(qū)消費者的前來。 尤為重要的一點是，這里尚未有相同項目產生，遠未飽和的市場潛量等待引發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 前車之鑒，后事之師。 不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進購物場所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大世界商業(yè)公園的開發(fā)構想 如前所述，市場精細化、專業(yè)化已是國際走向，回過頭來看成都市，在這一點上并未落后于時代趨勢，各種專業(yè)化市場紛紛確立個性，如：“泰華”服裝城、“東華”電腦城、“大發(fā)”電器市場等等各類型專業(yè)市場。不同凡響的做法出奇制勝！無怪乎《 Forbes》雜志稱反斗城的創(chuàng)始人查理斯 諷刺的是，玩具反斗城一開始是販賣兒童家具起家的。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。這一趨勢不僅在現(xiàn)在的成都有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國已經是一個眾所周知的事實。 當情勢對你不利時，就算你原先的市場聲譽再卓著也無濟于事。 百貨商店 VS 購物中心。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？ 一言以蔽之，就是專業(yè)化。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關。 隨著競爭的日趨激烈，現(xiàn)在的成都乃至整個中國，都已經進入了一個“商業(yè)聚焦”的時代。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目的出現(xiàn)，補充了區(qū)域消費空間，改變了城南的消費結構和消費方式，一種全新的消費模式 ——一次性集中消費行為將因此 產生。 鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐，這些條件對于本項目而言都已具備，前景可以預見。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料