【正文】 ； 其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中形成良好的品牌。 核心競爭力：全景觀人文住宅、多重復(fù)合社區(qū)； 南門 玉林都市金岸 ： 該項(xiàng)目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街 1 號的小高層電梯公寓，總建面 萬平方米，戶型面積 38180，價(jià)格 34003500 元 /平方米左右。 中海 格林威治城 ： 位于一環(huán)路東，望江路 1 號，均價(jià) 5000 元 /平方米?，F(xiàn)將成都市同類住宅進(jìn)行大體對比分析如下： 東門 建川夢追灣公館： 位于一環(huán)路東三段建華南巷（成華區(qū)政府旁）， 占地面積： 16 畝 ，總戶數(shù) 223 戶 該項(xiàng)目戶型從 53— 191 平方米共十余種 。 B 、有的沒有服務(wù)的概念。 現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況 現(xiàn)有名的樓盤西門有金沙西苑、金沙國際、燕沙庭院等；南門有中海名城、錦官新城、中華園、置信麗都等；北門有盛世年華、北斗星花園等。竣工面積的減少導(dǎo)致可銷售面積同步下降，前二個(gè)月商品房預(yù)售面積減少 %，商品房現(xiàn)房銷售面積減少 %。為滿足成都房市旺盛的消費(fèi)需求，保證房市供應(yīng)，開發(fā)商在增大投資的同時(shí)，明顯加大了新開工力度，商品房的新開工面積達(dá) 萬平米，增長 %，其中：住宅新開工 萬平米，增長 %；辦公樓新開工 萬平米，增長 倍；商業(yè)營業(yè)用房新開工 萬平米，增長 %。截至二月底，擁有的開發(fā)土地存量已達(dá) 萬平方米，折合土地面積為 7521 畝。今年前兩月，成都市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 億元，同比凈增投資 億元，增幅高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)良好開局。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出 “書香門第”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“書香門第”的原定銷售計(jì)劃。 成都市“書香門第”項(xiàng)目營銷策劃案 二零零五年四月 執(zhí) 行 摘 要 1． 簡況 1． 1 課題：“書香門第”整合營銷策劃 1． 2 資源構(gòu)成： 項(xiàng)目主持 談天、晏偉、李壽進(jìn) 市場策劃 談天、晏偉、李壽進(jìn) 營銷策劃 談天、晏偉、李壽進(jìn) 銷售執(zhí)行 談天、晏偉、李壽進(jìn) 2． 執(zhí)行目標(biāo) 在執(zhí)行周期內(nèi)使“書香門第”項(xiàng)目的銷售率達(dá)到 100%。在最短的時(shí)間以最有效的運(yùn)做方式來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目價(jià)值最大化。分析今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)發(fā)展，主要有以下幾大明顯特點(diǎn)： 特點(diǎn) 1：土地購置費(fèi)成倍增長 今年成都房市前景依然燦爛，開發(fā)商繼續(xù)看好今年成都的房市，充滿信心。 特點(diǎn) 2：港澳臺投資異軍突起 內(nèi)資對房地產(chǎn)的絕對主體地位發(fā)生動(dòng)搖，港澳臺投資表現(xiàn)突出。 特點(diǎn) 4：開發(fā)商的實(shí)力明顯增強(qiáng) 受國家宏觀調(diào)控繼續(xù)緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，開發(fā)商加大了自籌資金力度，其自籌的開發(fā)資金大幅增長，進(jìn)一步減少對國內(nèi)貸款的依賴，國內(nèi)貸款持續(xù)下降，加之市外有實(shí)力的開發(fā)商的進(jìn)駐，開發(fā)的整體實(shí)力明顯增強(qiáng)。商品房銷售以預(yù)售為主，總銷售面積中八成以上的為預(yù)售。但是由于市場不是很成熟，少數(shù)樓盤存在這樣或那樣的缺點(diǎn)。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁 ,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。建筑面積 萬 平方米，均價(jià) 4100 元 /平方米。占地面積： 5萬平方米 總建面： 20 萬平方米 住宅約 14 萬平方米 容積率： 總戶數(shù)約 1172 戶。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動(dòng)廣場、社區(qū)會所中心。 西門 由于西門為開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú) 特的優(yōu)勢。 核心競爭力： 城市核心風(fēng)景區(qū)； 臨 浣 花風(fēng)景區(qū)、杜莆草堂； 用綠色的生活時(shí)尚來吸引白領(lǐng)、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好； 其定位為社會中高階層。小區(qū)住宅的戶型是在獲得建設(shè)部設(shè)計(jì)優(yōu)秀獎(jiǎng)的金房苑戶型的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步完善提升的，更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用、新穎合理。 北門 金色家園： 位于 府青路二段，均價(jià) 3800 元 /平方米。今年 1 月份開盤至今已銷售近 2/3，面積為 50 多和 80 多的戶型已售完。 2020 年 11 月 23日開盤， 2020 年 12 月 31 日交房，現(xiàn)基本售完，戶型為 90— 150平方米。 2020 年 12月 13 日開盤至今已銷售完畢，面積從 85— 142 平方米。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅 環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高； 小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等； 67%的消費(fèi)者愿意選擇多層住宅，但因?yàn)楝F(xiàn)今多層住宅的價(jià)格普遍比高層住宅貴。 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 小區(qū)擁有超市、銀行、知名快餐店、網(wǎng)吧、茶樓和大型綜合書城作為配套，周邊社區(qū)擁有大量成熟的休閑購物娛樂場所，包括太平洋百貨（全興店）、家樂福（八寶店）、蘇寧電器、好有多中天店、西體運(yùn)動(dòng)中心、華協(xié)影城、加州國際會展中心、成都樹德中學(xué)、成都市第三人民醫(yī)院、成都鐵路中學(xué)、省林業(yè)醫(yī)院、怡和醫(yī)院等，交通、購物、娛樂、休閑都極為便利。 第三節(jié) “書香門第” 項(xiàng)目分析 一、 SWOT 分析及營銷思路提煉 SWOT 釋義 SWOT 就是對項(xiàng)目的優(yōu)勢 (S)、劣勢 (W)、機(jī)會點(diǎn) (O)、威脅點(diǎn) (T)進(jìn)行總結(jié)、歸納。 SWOT矩陣分析： S（優(yōu)勢） S 不可復(fù)制的珍稀地段 優(yōu)勢：位居成都市中心緊鄰府河，風(fēng)景優(yōu)美。 對面舊樓將進(jìn)行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差； W 售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項(xiàng)目形象的展示和銷售。 —— 成都市政府出臺《土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)》已經(jīng) 實(shí)施，土地價(jià)格上漲，本項(xiàng)目所在地屬 一級住宅用 地， 土地升值機(jī)會不言而喻。 O 城市經(jīng)濟(jì)形式好 —— 本市經(jīng)濟(jì)狀況的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)T（威脅點(diǎn)） T 項(xiàng)目規(guī)模限制的威脅 —— 由于項(xiàng)目規(guī)模限制，不易形成大形象（主要在小環(huán)境方面），這一點(diǎn)將削弱項(xiàng)目市場影響力。 O 市場需求量的機(jī)會 —— 項(xiàng)目體量小，具備有限市場機(jī)會； O 即將到來的《成都市 2020春季房交會》