【正文】 上策營(yíng)銷 9 位置的優(yōu)勢(shì)，占據(jù)了疊拼別墅產(chǎn)品最標(biāo)桿的售價(jià) 10000～ 120xx 元 /平方米。 疊拼別墅 特點(diǎn)：疊拼別墅是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，一般是由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，外立面造型豐富些，布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷；但同樣也沒有聯(lián)排的見天見地。 價(jià)格：聯(lián)排別墅的銷售均價(jià)在 4500～ 10000 元 /平方米，主流價(jià)格在 5000～ 8000/平方米。 聯(lián)排別墅 —— 事業(yè)上升期者的首選 特點(diǎn)：聯(lián)排別墅又叫 Townhouse，是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排式住宅。 “清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 8 價(jià)格：獨(dú)棟別墅的價(jià)格分布 較廣，從 5000～ 25000 元 /平方米不等。但是隨著國(guó)家政策的控制，別墅用地越來越稀少，市場(chǎng)主流產(chǎn)品已經(jīng)由傳統(tǒng)的獨(dú)棟別墅過渡到聯(lián)排別墅。 第三階段： 20xx 至今，市場(chǎng)又進(jìn)入新一個(gè)的發(fā)展期，成都別墅投資漸入佳境，依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項(xiàng)目，如“三利宅院”、“維也納森林別墅”以及高檔的“金林半島”、“麓山國(guó)際”等優(yōu)秀之作，加之最近尚未亮相但已經(jīng)被廣為看好的“清溪這群位于財(cái)富金字塔中上段的社會(huì)精英分子，從物質(zhì)上，他們需要一個(gè)安靜、舒適、私密性很強(qiáng)的生活空間；從精神上，他們需要一個(gè)與之既有財(cái)富與地位相符合的居住象征。據(jù)世家機(jī)構(gòu)《 20xx 年成都別墅市場(chǎng)白皮書》數(shù)據(jù)反映，目前約有 7 成的購(gòu)買者是 31~45歲的中年人群。對(duì)于普通人來說，這場(chǎng)夢(mèng)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)也是越來越小。紫玉園??該板塊也將在今年成為了整個(gè)近郊別墅市場(chǎng)的供應(yīng)主力軍。青城山（都江堰）這個(gè)在 20xx 便進(jìn)入成都別墅開發(fā)“視線”的板塊，仿佛被打通了“任督二脈”，許多因交通引發(fā)的困繞將被徹底剝除。易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛(wèi)城等別墅項(xiàng)目，而南洋國(guó)際花園、半山衛(wèi)城二期都將有新產(chǎn)品推出，一個(gè)成熟的近郊森林別墅群落，儼然已經(jīng)形成。各片區(qū)的別墅開發(fā)以各具特色的自然環(huán)境和人文環(huán)境為依托，表現(xiàn)出各不相同的風(fēng)格。同時(shí)，在城 市旅游文化發(fā)展的氛圍下，旅游地產(chǎn)的趨勢(shì)也越來越大，會(huì)有更多的對(duì)高檔住宅特別是別墅的需求，因此別墅類產(chǎn)品還將不斷涌現(xiàn)。同時(shí)，新崛起的中高收入階層已經(jīng)不滿足電梯公寓的復(fù)雜居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)型別墅應(yīng)運(yùn)而生。 目前各大板塊別墅的開發(fā)形態(tài)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中也不斷地催生出各種形態(tài)，或緊跟國(guó)際國(guó)內(nèi)潮流吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，或發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合的別墅，或創(chuàng)新中式別墅及地方特色的別墅。 在郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境大為改觀的情況下，各區(qū)域別墅開發(fā)正在進(jìn)行思路的轉(zhuǎn)變，開發(fā)理念的創(chuàng)新、意識(shí)加強(qiáng)，并與國(guó)內(nèi)、國(guó)際“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 4 的先進(jìn)開發(fā)模式接軌。 在別墅集中放量的大趨勢(shì)下，目前成都別墅開發(fā)較為活躍的區(qū)域主要還是集中在牧馬山、南延線（華陽(yáng)）、青城山（都江堰）、光華大道（溫江）等郊縣板塊。大宅門相對(duì)平靜的成都別墅市場(chǎng)迎來了一個(gè)放量高峰。 38 四、入市時(shí)機(jī)選擇 30 二、項(xiàng)目整合推廣策略 21 三、目標(biāo)客戶群定位 2 二、青城山別墅市場(chǎng)情況 12 三、青城山各區(qū)域板塊市場(chǎng)情況 23 第三部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售周期預(yù)判 一、市場(chǎng)價(jià)格及項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 33 第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 一、營(yíng)銷基本思路 38 五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃中海、置信、萬(wàn)科、龍湖等品牌開發(fā)商紛紛加快產(chǎn)品開發(fā)腳步，出現(xiàn)了幾盤同開的局面。紫玉園、蔚藍(lán)卡地亞、麓山國(guó)際社區(qū) 、西貴堂、上善棲、珠江逸景此外，開發(fā)形態(tài)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不斷地催生出各種新的形態(tài)，實(shí)現(xiàn)了高端產(chǎn)品的多元化。成都市場(chǎng)上的別墅的建筑形態(tài)已經(jīng)是多種多樣，也幾乎涵蓋了常見別墅建筑形態(tài)有類型及其衍生形態(tài)。一些別墅項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)理念上的超越：歐式森林別墅、北美風(fēng)情別墅、地中海風(fēng)情別墅、中式文化別墅等新元素、新概念成功地融入到產(chǎn)品中。經(jīng)濟(jì)、適用、舒適等要素，正是經(jīng)濟(jì)型別墅的客觀寫照，目前，成都的經(jīng)濟(jì)型別墅的戶型面積主要在 150250 平方米之間，銷售總價(jià)基本在 100 萬(wàn)元左右，位置一般在近郊，而建筑形態(tài)多以聯(lián)排、聯(lián)體、疊拼別墅為主。 目前，在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，還有許多上千畝的綜合型別墅項(xiàng)目等待開發(fā) —— 花樣年在蒲江正在運(yùn)作一個(gè)整體 8000 畝的綜合項(xiàng)目，先期將有 500 畝包括獨(dú)棟、聯(lián)排、合院、公寓四種類型的產(chǎn)品在今年 10 月亮相；此外，城東、城北等區(qū)域也蓄勢(shì)待發(fā)，充足的供應(yīng)將“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 5 徹底改變現(xiàn)在市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品稀缺狀況。 牧馬山板塊 牧馬山開發(fā)較早，曾一度成為別墅市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。 南延線（華陽(yáng)）板塊 以麓山國(guó)際社區(qū)、錦官麗城以及蘭橋尚舍等為代表的南延線（華陽(yáng)）板塊，在“新城市別墅”的大旗下對(duì)別墅進(jìn)行著全新的注解。據(jù)悉，除中國(guó)青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假 日青城、青城神韻、蘭花“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 6 村等別墅項(xiàng)目外，芙蓉青城、珠江逸景天生墅、我的部落、水郡、都江森林別墅等也都紛紛亮相，該板塊的別墅將告別“養(yǎng)老”和“度假”的時(shí)代，品質(zhì)也將大大提高。 （二）、成都別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀 20xx 年 4 月，中國(guó)國(guó)土資源部下達(dá)了 20xx 年全 國(guó)土地利用計(jì)劃。 別墅是高端物業(yè)，消費(fèi)別墅的群體也是處于社會(huì)金字塔的最上部。這部分群體收入穩(wěn)定，有近 9 成的家庭月均收入在 10000 元 /月以上，而且有四成以上達(dá)到了 20xx0 元 /月以上。 成都別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀 成都地處川西平原腹心，歷史文化悠久，自然生態(tài)環(huán)境好，適宜居住和工作。玫瑰園”、“藍(lán)光 獨(dú)棟別墅 —— 屬于金字塔上的明珠 特點(diǎn)：獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，房屋周圍都有面積不等的綠地。但是主流價(jià)格主要還是分布在 6000～ 8500 元 /平方米、 8500～15000 元 /平方米、 15000～ 220xx 元 /平方米等 3 個(gè)區(qū)間段。它具有獨(dú)棟別墅的“見天見地”，但沒有獨(dú)棟別墅明顯的獨(dú)立性，并且私密性相對(duì)獨(dú)棟要差些。其中以華陽(yáng)片區(qū)的聯(lián)排別墅整體銷售價(jià)格可以作為成都的先鋒代表區(qū)域。在成都這類別墅面積一般在 150~200 平方米。 雙拼別墅 特點(diǎn)：雙拼別墅是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。另外雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面。 風(fēng)格：歐式和川西民居風(fēng)格是成都別墅市場(chǎng)主流。別墅的開發(fā)形態(tài)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中也不斷地催生出各種形態(tài)：歐式森林別墅、北美風(fēng)情別墅、中式文化別墅、中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)別墅??各種形態(tài)的別墅在開發(fā)的浪潮“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 10 里全面爆發(fā)。浣花溪?jiǎng)e墅區(qū)作為最早的城市別墅區(qū)，在別墅板塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)中早已是鋒芒畢露，但由于地處城區(qū)，開發(fā)面積有限，因此隨著一批批頂級(jí)別墅“金林半島”、“草堂之春”、“浣花溪山莊”的銷售告罄，作為城市別墅區(qū)代表的浣花溪逐漸淡出江湖，異軍突起的新城南城市別墅區(qū)作為一支生力軍，迅速補(bǔ)上了城市別墅的空缺。高爾夫球場(chǎng)和原始森林，使牧馬山別墅與大自然渾然天成，完美結(jié)合。云嶺高爾夫別墅、牧馬山 青城度假別墅區(qū) —— 住在青山綠水中的感覺 20xx 年“青城白鷺洲”別墅項(xiàng)目的出現(xiàn)，引發(fā)了青城度假別墅 區(qū)開發(fā)的浪潮。首先取決于擁有絕佳自然風(fēng)景板塊、每天可釋放出數(shù)百萬(wàn)公升氧氣，是城市西郊真正的綠肺；全長(zhǎng) 米的“成青路”在全線通車 后將成都到青城山的車程大大縮短到半小時(shí)，為生活在擁堵嘈雜中、渴望呼吸大自然新鮮空氣的都市人開辟了一條最為快捷的通道，成為通往青城山的交通瓶頸的突破；自然環(huán)境是青城山風(fēng)景別墅板塊的最鮮明的特征，豐富的自然環(huán)境成就了休閑度假為特色的青城山別墅區(qū)；作為中國(guó)四大道教名山之一的青城山，素有“青城天下幽”的美名，厚重的人文環(huán)境，鋪墊成為了青城山風(fēng)景別墅板塊的深厚底蘊(yùn)。便利的交通，健“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 12 全的生活配套設(shè)施以及宜人的風(fēng)景催生出了高品質(zhì)生態(tài)高尚居住區(qū)的形成。 新城市別墅區(qū)的形成是目前城市發(fā)展的大勢(shì)所趨，城南副中心別墅區(qū)目前的形成具備城市高端人群渴望享受城市別墅的需求。進(jìn)入春季之后，銷量一直上升，和溫度成正比。隨著夏季來臨，全球性的高溫少雨氣候降低了大城市居民的生活質(zhì)量，而人們忙于工作，隨時(shí)在承受高強(qiáng)度高壓力的工作，休閑養(yǎng)生成為生活的必要內(nèi)容。 開辟一個(gè)避暑養(yǎng)生根據(jù)地，日漸成為都市人的置業(yè)理想地。 價(jià)格適中最受歡迎 ：需求拉動(dòng)銷售，現(xiàn)在養(yǎng)生類樓盤價(jià)格飛速上漲。所以很多以別墅為主或者是戶型面積 偏大，一套房子的總價(jià)不菲。因此，業(yè)界稱青城山正在刮起別墅“ MINI”風(fēng)，并且，這股風(fēng)還有不斷蔓延之勢(shì)。別墅市場(chǎng)“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 14 的這種供需矛盾該怎么調(diào)和呢？ 近年，青城山開發(fā)了很多別墅項(xiàng)目，以“ MINI”的面積引起了無(wú)數(shù)購(gòu)房者的好奇和想象 —— 7090 平米，甚至 50 平米都能做出別墅來。購(gòu)置別墅，除了滿足基本需求以外，還是期望追求一種高品質(zhì)的戶外生活。通常說到別墅，總是面積很大 ，價(jià)格不菲的奢侈品。 三、 青城山各區(qū)域板塊市場(chǎng)情況 根據(jù)地理區(qū)位的相似性和樓盤市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)性，目前青城山在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大致可以將他們劃分為青城前山板塊、青城后山板塊、青城外山板塊三大板塊區(qū)域。 首期熱推 90180平米 mini別墅，以精巧實(shí)用的建筑哲學(xué)嶄露更高生活品質(zhì)，擁享青城山稀世價(jià)值。項(xiàng)目以水景為紐帶，高大園林喬木，雕塑小品，與青城山整體景區(qū)風(fēng)格協(xié)調(diào)，兼顧傳統(tǒng)文化內(nèi)涵與建設(shè)形式創(chuàng)新。 中國(guó)青城 “清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 上策營(yíng)銷 17 項(xiàng)目地址： 都江堰青城山 前山 開發(fā)商： 成都大城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類別 : 別墅 多層公 寓、別墅 占地面積： 170539㎡ 建筑面積 : 25969㎡ 戶型區(qū)間： 78289㎡ 銷售價(jià)格： 9800—— 39700元 /㎡ 容 積 率： 0． 15 建筑密度： % 綠 化 率： 80% 花園和車位面積另計(jì)，花園 880元 /㎡；車位 800元 /㎡ 中國(guó)青城坐落在幽甲天下的青城山東麓 ,是一個(gè)集主題觀光、特色娛購(gòu)、度假休閑功能的“國(guó)際觀光休閑小鎮(zhèn)”，擁有產(chǎn)權(quán) 酒店、度假別墅、綠色公寓、主題商業(yè)四大功能主題。占地約 400畝，目前正處于前期施工階段，估計(jì)將于年底前后面市。涵蓋獨(dú)立、聯(lián)排小別院等產(chǎn)品，集休閑、渡假、旅游于一體，匯聚 365畝大自然、大文化、大天地、大水系等資源，得天獨(dú)厚。 青城神韻 項(xiàng)目地址： 青城山街子古鎮(zhèn) 開發(fā)商： 崇州市天祥實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 建筑類別 : 公寓 、聯(lián)排 占地面積： 265295㎡ 建筑面積 :