【正文】 自然風(fēng)貌所帶來的亦動(dòng)亦靜的物業(yè)形象 項(xiàng)目的人文價(jià)值：省市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。 21 裙樓部分產(chǎn)品分析： 本案裙樓部分產(chǎn)品 1~2 為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認(rèn)為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動(dòng)性，客戶選擇余地較??；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購物氛圍不足）我司認(rèn)為在此定位休閑即 興型購物空間不適宜，而針對(duì)此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點(diǎn)，我司認(rèn)為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應(yīng)為針對(duì)此類人群的補(bǔ)缺型商業(yè)物業(yè)。由于該項(xiàng)目住宅部分客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，所以配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為習(xí)慣， 消費(fèi)習(xí)慣，心理需求來設(shè)計(jì)。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 43 頁 合肥當(dāng)前寫字樓市場分析 寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設(shè)備間 。這十二個(gè)寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（ 美屯立交橋）、盛安廣場（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個(gè)大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價(jià)達(dá) 7500 元 / M2） 租賃價(jià)格 以上十三個(gè)寫字樓的租價(jià)在 3076 元 /M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關(guān)系。 物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務(wù)。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會(huì)所。 4. 銷售、承租情況 銷售情況 目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個(gè)：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。 租賃情況 除了幾個(gè)在售的寫字樓、 2個(gè)即將開盤銷售的寫字樓，剩余 8個(gè)寫字樓的承租情況均 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 43 頁 較好，特別是婦幼中心和長江大廈，古井大廈，調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)其承租率達(dá) 99%以上，甚至是滿租。 CBD 街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺(tái)階， 任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價(jià)值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點(diǎn)綴。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。 （ 4） 特定客戶 CBD 住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。繁忙而個(gè)性的 “ 國際人 ” 當(dāng)然會(huì)選擇這一財(cái)富社區(qū)，以達(dá)致“ 事業(yè)與生活平衡的極致 ” 的理想領(lǐng)地。 （ 6） 國際配套 配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。居住在 CBD 的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會(huì)中的位置和品位。論企業(yè)實(shí)力，我們具備勢力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)背景是此項(xiàng)目目標(biāo)客戶極為關(guān)注的，我們應(yīng)通過企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時(shí)通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，提升企業(yè)品牌。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 43 頁 案名建議： 徽商杏花名城 徽商 扣率范圍控制在 95 折 ~98 折之間，并將根據(jù)銷售情況調(diào)整。而銷售外勤人員根據(jù)名單直接拜訪潛在的用戶。對(duì)此我司建議在開展物業(yè)管理計(jì)劃時(shí)可分為以下部分，統(tǒng)一管理。 注：該二項(xiàng)繁瑣工作要建立包括各類電動(dòng)和機(jī)械維護(hù)人員、專職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員隊(duì)伍和制定一系列規(guī)章制度。 ●地下車庫管理 車庫的良好管理會(huì)增加車流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)更通暢，對(duì)業(yè)主和房客利用停車場設(shè)備有莫大幫助。 會(huì)所、裝修 會(huì)所的設(shè)立將為業(yè)主提供生活的便利和根據(jù)他們的高尚休閑要求而配備 該項(xiàng)目的會(huì)所安排我司建議如下： 建身房、屋頂網(wǎng)球場、乒乓室、桌球房、 24 小時(shí)便利店、美容中心、面包房（提供中、西式早餐）、 園藝 由于該項(xiàng)目的綠化面積較小，無法形成有規(guī)模綠化帶，為彌補(bǔ)該項(xiàng)缺憾，我司建議移植一些名貴樹種來增加綠化的 品位，同時(shí)也增加了物業(yè)的知名度，讓其形成一道景觀。讓業(yè)主倍感尊重。 第一階段推廣方式： 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 43 頁 A：通過軟文的方式，在媒體上發(fā)布項(xiàng)目的有關(guān)情況，顯示項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢，使消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生了解的欲望。達(dá)到引起市場關(guān)注、收到市場效果的作用。通過媒體的廣告攻勢，告知客戶內(nèi)部認(rèn)購的消息，但內(nèi)部認(rèn)購期間只接受認(rèn)購誠意金，不與客戶簽定正式的購房合同，并告之前來參與此次活 動(dòng)的客戶將于什么具體時(shí)間告之其優(yōu)惠方式。 第四階段推廣方式： 本階段的推廣方式將持 續(xù)以報(bào)紙廣告的方式向受眾傳播。 整個(gè)推廣費(fèi)用，我司初步預(yù)測可控制在預(yù)期銷售總額的 ％左右。 考慮到貴司房地產(chǎn)開發(fā)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，我公司將在該物業(yè)的銷售期間著手準(zhǔn)備潛在客戶的培養(yǎng)。 物業(yè)所處地段及交通 1 必要 2 不重要 3 無所謂 發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)入物業(yè)品牌 1 必要 2 不重要 3無所謂 優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境 1 必要 2 不重要 3 無所謂 優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū) /平臺(tái)花園環(huán)境 1必要 2不重要 3無所謂 設(shè)有大型娛樂購物商場 1 必要 2不重要 3無所謂 完善的會(huì)所康樂設(shè)施 1 必要 2 不重要 3 無所謂 完善的物業(yè) 1 必要 2不重要 3無所謂 治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng) 1 必要 2 不重要 3無所謂 智能化先進(jìn)屋宇設(shè)備 1 必要 2 不重要 3 無所謂 價(jià)格吸引及升值空間 1 必要 2 不重要 3 無所謂 區(qū)內(nèi)或 附近有幼兒園和中小學(xué)校 1 必要 2不重要 3無所謂 B. 戶型 .結(jié)構(gòu)與地點(diǎn) : 1一房一廳 2二房一廳 3三房一廳 4四房一廳 5四房二 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 43 頁 廳 ? 1. 60 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 以上 B在住宅面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房 面積分布是： 1． 客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可 2． 主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可 3． 衛(wèi)生間和廚房要盡量大 B您打算購買的住宅樓型是： 1． 高層住宅（層高超過 15 層） 2． 小高層住宅（約 815 層） 3． 多層住宅（ 7 層或以下） 4． 別墅 B您打算購買住宅的結(jié)構(gòu)為： 1． 普通 躍式 復(fù)式 B請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏好順序： 1． 南北對(duì)流 朝南 朝北 東西向 朝 西 B您打算購買的地區(qū)首選是 ———————— ，其次選是 —————— ，再次選是。 請(qǐng)問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施： 非常 需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 １、幼兒代管服務(wù) ２、鐘點(diǎn)服務(wù) ３、衣物洗熨 ４、家居清潔 ５、代送牛奶 ６、住客巴士服務(wù) ７、送餐服務(wù) ８、家電維修 ９、其他、請(qǐng)說明 Ｄ６、選擇住宅時(shí)，您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會(huì)所設(shè)施？ 請(qǐng)問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施 非常需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 43 頁 １、室內(nèi)泳池 ２、室外泳池 ３、網(wǎng)球場 ４、保齡球 ５、健 身室 ６、桌球室 ７、籃球室 ８、羽毛球場 ９、高爾夫練習(xí)場 １０、中餐廳 １１、西餐廳 １２、乒乓球場 １３、桑拿浴室 １４、閱覽室 １５、醫(yī)療保健室 １６、老年人活動(dòng)場所 １７、緩跑徑 １８、兒童游樂設(shè)施 １９、卡拉ＯＫ房 ２０、電腦室 ２１、電子游戲室 其他：請(qǐng)說明 Ｄ７、若會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您估計(jì)每月使用會(huì)所的頻度是： １、 比較 少使用（每月少于５次） ２、 經(jīng)常使用（每月超過１０次） ３、 比較多使用（每月５－１０次） ４、 基本不使用 Ｄ８、如會(huì)所設(shè)有上述設(shè)施，您愿意每月花 ————— （元）使用會(huì)所設(shè)施？ 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 43 頁 Ｅ、小區(qū)環(huán)境 Ｅ１、請(qǐng)問您更喜歡哪一種住宅？ １、 純住宅小區(qū)輔以適量商業(yè)配套 ２、 大型商場上塔樓住宅連平臺(tái)花園 ３、無所謂 Ｅ２、您首選的小區(qū)內(nèi)部花園設(shè)計(jì)風(fēng)格是： １、歐陸式花園 ２、北方庭院式花園 ３、日本式花園 ４、江南園林式花園 ５、不需要特別風(fēng)格，寧靜及優(yōu)美即可 ６、其他 Ｆ、收費(fèi)與付費(fèi) Ｆ１、請(qǐng)問您家是否打算在三個(gè)月內(nèi)購買價(jià)格在 元／平方米左右的住宅？ １、是 ２、不是 Ｆ２、您計(jì)劃用于此次購房的支出最高不會(huì)超過 ————— 萬元。 Ｆ９、如果租房，您愿意負(fù)擔(dān)的最高月租金為 —————— 元（如不打算租房可不答） Ｆ１０、您購房的主要目的是： １、自用 ２、出租 ３、投資（房價(jià)增價(jià)） ４、贈(zèng)送親友 ５、其他，請(qǐng)說明 Ｇ、購買決策 Ｇ１、您認(rèn)為未來一年的房價(jià)將會(huì)怎樣？