【正文】 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 43 頁 形式：報(bào)紙半版彩色平面廣告。 網(wǎng)絡(luò)廣告： 載體：專業(yè)商業(yè) 信息網(wǎng)站 方式：彈出式廣告欄 報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號(hào)： a、 次專號(hào)可以相關(guān)人士或?qū)＜艺撟C會(huì)與會(huì)者發(fā)言的形式發(fā)表，并在同一個(gè)版面同步發(fā)布項(xiàng)目形象硬廣告以加強(qiáng)效果。杏花商業(yè)中心，一個(gè)財(cái)富成長的地方。同時(shí)由于新生活概念從未被引入合肥樓市，這些都為樓盤形象的差異化傳播 創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。 Ｆ９、如果租房，您愿意負(fù)擔(dān)的最高月租金為 —————— 元（如不打算租房可不答） Ｆ１０、您購房的主要目的是： １、自用 ２、出租 ３、投資（房價(jià)增價(jià)） ４、贈(zèng)送親友 ５、其他，請(qǐng)說明 Ｇ、購買決策 Ｇ１、您認(rèn)為未來一年的房價(jià)將會(huì)怎樣？ 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 43 頁 Ｇ２、若您有一筆多余資金作投 資用途，您會(huì)選用哪種投資方式？ １、房地產(chǎn) ２、股票 ３、儲(chǔ)蓄 ４、債券 ５、其他 Ｇ３、請(qǐng)您寫出您認(rèn)為是合肥市最好的５個(gè)高檔住宅樓盤的名稱？ １、 ——————— ２、 ——————— ３、 ——————— ４、 ——————— ５、 ——————— Ｇ４、您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的（可多選）？ １、 報(bào)刊廣告；請(qǐng)注明報(bào)刊名稱： ——————— ２、 電視廣告；請(qǐng)注明電視臺(tái)及頻道： ——————— ３、 廣播電臺(tái)廣告；請(qǐng)注明電臺(tái)： ——— ————— ４、 ＩＮＴＥＲＮＥＴ；請(qǐng)注明網(wǎng)站： ———————— ５、 中介機(jī)構(gòu)；請(qǐng)說明： ————————— ６、 親戚朋友介紹 ７、公共場(chǎng)所派送宣傳資料 ８、媒體新聞報(bào)道 ９、路過順便踩盤或上門看盤 １０、房展會(huì) 房產(chǎn)超市（如精品家園） 其他，請(qǐng)說明 Ｇ５、您是否同意以下關(guān)于發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)的判斷： １、 廣告版面大的發(fā)展商是有實(shí)力的； ２、 售樓書制作越精美，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)； ３、 售樓處裝飾越豪華，發(fā)展商實(shí)力越強(qiáng)； ４、 上市公司信譽(yù)比未上市 公司的信譽(yù)好； ５、 信譽(yù)好的發(fā)展商開發(fā)的住宅，價(jià)格較高是應(yīng)該的； ６、 應(yīng)由其以前開發(fā)的樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來決定對(duì)開商的印象和信任程度。 整個(gè)推廣費(fèi)用，我司初步預(yù)測(cè)可控制在預(yù)期銷售總額的 ％左右。 第一階段推廣方式： 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 43 頁 A：通過軟文的方式，在媒體上發(fā)布項(xiàng)目的有關(guān)情況，顯示項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，使消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生了解的欲望。 注：該二項(xiàng)繁瑣工作要建立包括各類電動(dòng)和機(jī)械維護(hù)人員、專職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員隊(duì)伍和制定一系列規(guī)章制度。杏花名城 徽商 （ 6） 國際配套 配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場(chǎng)、酒店、娛樂場(chǎng)所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會(huì)所。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 43 頁 合肥當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)分析 寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場(chǎng)所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設(shè)備間 。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。 11 外在配套設(shè)施分析： 購物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場(chǎng)、杏花農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第 6中學(xué)、合肥 45 中學(xué)、合肥 47 中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院 文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院 休閑娛樂設(shè)施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機(jī)構(gòu) |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設(shè)銀行、申銀萬國證券公司 行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會(huì)、合肥市中級(jí)法院 綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢(shì)、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。 為便于系統(tǒng)地對(duì)合肥的寫字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個(gè)有代表性的寫字樓作重點(diǎn)說明。 3. 供應(yīng)量 合肥市對(duì)外租賃的寫字樓面積約為 50 萬平方米，以上統(tǒng)計(jì)的十三個(gè)較具代表性的寫字樓面積為 萬平方米。 人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。 （ 8） 生活高度 CBD 住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。預(yù)計(jì)金額在 800000 元左右。所以，應(yīng)組織專門人員進(jìn)行綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級(jí)園林公司提 供日常所需花木。 C：可通過組織符合本項(xiàng)目形象的活動(dòng)來有效提升客戶的購房信心，此活動(dòng)要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備。因此，在 傳播樓盤形象和賣點(diǎn)時(shí)，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識(shí)別我們，就成了廣告?zhèn)鞑r(shí)所必須解決的課題。 項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài) 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 43 頁 高負(fù)荷 高頻率 高效率 隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營銷過程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動(dòng)已顯得迫在眉睫。 廣告投放計(jì)劃：（后附 “ 總體宣傳計(jì)劃表 ” ） 關(guān)于大范圍形象造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 43 頁 條件： 本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會(huì)認(rèn)知度。 主題：合肥人的時(shí)尚之都 /前所未有的商品位購物體驗(yàn)。 組織單位：市招商辦、徽商地產(chǎn)、省內(nèi)知名媒體（如上海、寧波、溫州等） 相關(guān)廣告活動(dòng)：現(xiàn)場(chǎng)廣告推廣、與會(huì)者口碑推廣、報(bào)紙軟廣告及時(shí)投放。 ９、 成長性地段，自用投資兩相宜：地段的成長性和規(guī)劃的先進(jìn)性帶來了物業(yè)投資的極大空間，多種規(guī)格的單元?jiǎng)澐譂M足了不同 投金實(shí)力業(yè)主的需要，同時(shí)商務(wù)公寓的物管部還提供租賃代理服務(wù)。 項(xiàng)目廣告推廣的戰(zhàn)略 概念的炒作 概念一：新生活概念 本本案的規(guī)劃中，多個(gè)功能模塊的一體化配置、所處地段的都市核心位置以及周邊配套的多元化，都體現(xiàn)了新生活概念的核心觀點(diǎn)，加之本案所處傳統(tǒng)商業(yè)拓展區(qū)域與行政文化主流區(qū)域，周邊人文景觀、整體素質(zhì)都具有明顯優(yōu)勢(shì)，更是新生活概念的表現(xiàn)支點(diǎn)。 Ｆ８、您愿意負(fù)擔(dān)的月供款最高為 —————— 元。并可于節(jié)假日舉行限時(shí)的優(yōu)惠活動(dòng)。 第一階段推廣目的： 只有消費(fèi)者認(rèn)知了的物業(yè)才會(huì)產(chǎn)生評(píng)價(jià)，進(jìn)而增加了解的欲望，本階段的推廣目的 使客戶了解本案的市場(chǎng)形象，以及項(xiàng)目的賣點(diǎn)，并通過舉辦符合項(xiàng)目形象的活動(dòng)，來使消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽(yù)度。 維持大堂、公共走道及外墻在內(nèi)的公共部位高度清潔。杏花大廈 徽商 CBD 的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財(cái)富， CBD 的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能， 而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國人，也可以是國際人。合肥寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)一般在 2 元 /M2/月起（如新華大廈），最高可達(dá) 15 元 /M2/月（如潤安大廈、金誠大廈） 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 43 頁 物業(yè)配套 合肥市場(chǎng)中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂部等。 自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶的自信來自對(duì)貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給員工、合作伙伴傳遞自信。道路狀況及交通路線完備。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 43 頁 12 物業(yè)外在因素的延伸 項(xiàng)目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風(fēng)貌所帶來的亦動(dòng)亦靜的物業(yè)形象 項(xiàng)目的人文價(jià)值：省市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨(dú)特性。這十二個(gè)寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（ 美屯立交橋）、盛安廣場(chǎng)（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個(gè)大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。 4. 銷售、承租情況 銷售情況 目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個(gè)：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。居住在 CBD 的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會(huì)中的位置和品位。 扣率范圍控制在 95 折 ~98 折之間，并將根據(jù)銷售情況調(diào)整。 ●地下車庫管理 車庫的良好管理會(huì)增加車流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)更通暢，對(duì)業(yè)主和房客利用停車場(chǎng)設(shè)備有莫大幫助。達(dá)到引起市場(chǎng)關(guān)注、收到市場(chǎng)效果的作用。 考慮到貴司房地產(chǎn)開發(fā)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，我公司將在該物業(yè)的銷售期間著手準(zhǔn)備潛在客戶的培養(yǎng)。 經(jīng)過周密的企劃，通過導(dǎo)入概念、炒作概念、讓這種概念成為社會(huì)影響面大、持續(xù)效應(yīng)強(qiáng)的熱點(diǎn)，是使我們的廣告推廣活動(dòng)在密集的信息環(huán)境中實(shí)現(xiàn)差異化、達(dá)到最佳廣告效果的必由之路。大量的廣告活動(dòng)策劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)制作、發(fā)布等任務(wù)需要在相當(dāng)緊迫的時(shí)間內(nèi)緊鑼密鼓地完成。 本案所處地段不是傳統(tǒng)意義是的商業(yè)中心，而是傳統(tǒng)商業(yè)中心的順延區(qū)域，所以根據(jù)本案所處的區(qū)域地位需做形象引導(dǎo)才可獲得社會(huì)關(guān)注和認(rèn)可。 B、異地篇： 郵政 DM直投廣告 目標(biāo)：篩選出的一至兩千家潛在客戶 方式：郵政 DM 直投 內(nèi)容：樓書及其他相關(guān)資料（ VCD 視盤、投資分析表、合肥市場(chǎng)分析、合肥規(guī)劃介紹、招商推介會(huì) 意向詢問表、回執(zhí)、宣傳臺(tái)歷、明信片等） 招商推介會(huì) 組織方：合肥市招商辦、合肥市商業(yè)局 與會(huì)人員：目標(biāo)客戶高層領(lǐng)導(dǎo)；著名商業(yè)城市的商會(huì)會(huì)長（如上海、寧波、溫州等）分管部門主管，當(dāng)?shù)孛襟w、及其他有關(guān)人士（地產(chǎn)業(yè)人士等） 廣告方式：演講、討論、派發(fā)宣傳品，來肥考察邀請(qǐng)書，現(xiàn)場(chǎng)海報(bào)等 pop 宣傳品 報(bào)廣：當(dāng)?shù)貓?bào)紙的小版面招商廣告。