【正文】 下一個(gè)大 致的方針： 大范圍形象廣告造勢(shì)，特定范圍直接廣告促銷 廣告風(fēng)格： 理性、務(wù)實(shí)為住，形象煽動(dòng)為輔 精、準(zhǔn)、雅、全 精：指廣告不駁雜，主要訴求明晰，不拖泥帶水，不拐彎抹角。 廣告投放計(jì)劃：（后附 “ 總體宣傳計(jì)劃表 ” ） 關(guān)于大范圍形象造勢(shì)廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁 共 43 頁 條件： 本案的商、住、辦公一體式新生活概念規(guī)劃是一種新理念，缺乏廣泛的社會(huì)認(rèn)知度。商務(wù)公寓配備了三部自動(dòng)聯(lián)網(wǎng)的高速電梯，解決了高層垂直交通不暢的問題。 項(xiàng)目廣告推廣的狀態(tài) 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁 共 43 頁 高負(fù)荷 高頻率 高效率 隨著擬開盤日期的迫近，樓盤營(yíng)銷過程中引導(dǎo)期、導(dǎo)入期、開盤期等銷售階段的廣告推廣活動(dòng)已顯得迫在眉睫。 完成抽象賣點(diǎn)的傳播和新增賣點(diǎn)的創(chuàng)造 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁 共 43 頁 地段、房型、環(huán)境、建材、配套等物性賣點(diǎn)通常較容易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受，而一些主觀性的、抽象的和新生的賣點(diǎn)（如本案的“新生活主義”規(guī)劃理念 、城市規(guī)劃帶來的地段成長(zhǎng)性等）則或因其不確定的形態(tài)，或因其寄予新生事物的陌生感使它們不易被目標(biāo)客戶認(rèn)知和接受。因此，在 傳播樓盤形象和賣點(diǎn)時(shí)，如何讓受眾在浩如煙海的信息環(huán)境中識(shí)別我們，就成了廣告?zhèn)鞑r(shí)所必須解決的課題。 Ｄ５、請(qǐng)問您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶提供以下服務(wù)。我司將在與貴司深度溝通后以細(xì)化的操作方案與貴司共同探討、完備。 第四階段推廣目的： 向市場(chǎng)發(fā)出樓盤熱銷的訊息，保持銷售的持續(xù)熱態(tài)。 C：可通過組織符合本項(xiàng)目形象的活動(dòng)來有效提升客戶的購(gòu)房信心，此活動(dòng)要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。所以，應(yīng)組織專門人員進(jìn)行綠化維護(hù)工作，并選擇一家市、區(qū)級(jí)園林公司提 供日常所需花木。 建議 /物業(yè)管理 考慮到業(yè)主的身份、地位，對(duì)安全的需要，對(duì)大樓環(huán)境的要求，本司認(rèn)為物業(yè)管理是 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁 共 43 頁 本案成功的關(guān)鍵所在。預(yù)計(jì)金額在 800000 元左右。 3． CIS 導(dǎo)入的內(nèi)容 項(xiàng)目行為識(shí)別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過徽商集團(tuán)杏花公寓項(xiàng)目一整套的特有行為模式，達(dá)到項(xiàng)目?jī)?nèi)部的共識(shí)，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時(shí)對(duì)外展示項(xiàng)目的最大魅力，以獲得社會(huì)大眾的認(rèn)同和好評(píng)，就項(xiàng)目本身而言，就是要通過專業(yè)性的手法操作，增進(jìn)合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對(duì)徽商集團(tuán)杏花公園樓盤的了解，來提高知名度和美譽(yù)，從而達(dá)到我們快速營(yíng)銷的目標(biāo)。 （ 8） 生活高度 CBD 住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。作為由政府定位，并積極推進(jìn)建設(shè)的專門為國(guó)際性跨國(guó)公司商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的 CBD，其“ 國(guó)際 化 ‘ 水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個(gè)城市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最具投資價(jià)值的所在。 人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。 （ 2） 開放街區(qū) CBD 的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。 3. 供應(yīng)量 合肥市對(duì)外租賃的寫字樓面積約為 50 萬平方米，以上統(tǒng)計(jì)的十三個(gè)較具代表性的寫字樓面積為 萬平方米。 2. 物業(yè)管理及配套 物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容 十三個(gè)寫字樓中，已知有七個(gè)寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。 為便于系統(tǒng)地對(duì)合肥的寫字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個(gè)有代表性的寫字樓作重點(diǎn)說明。 22 塔樓物業(yè)分析 該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。 11 外在配套設(shè)施分析： 購(gòu)物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場(chǎng)、杏花農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第 6中學(xué)、合肥 45 中學(xué)、合肥 47 中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū) 醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院 文化體育設(shè)施：合肥市體育運(yùn)動(dòng)中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院 休閑娛樂設(shè)施： 東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、 金融機(jī)構(gòu) |：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、 建設(shè)銀行、申銀萬國(guó)證券公司 行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會(huì)、合肥市中級(jí)法院 綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢(shì)、同時(shí)會(huì)使業(yè)主時(shí)間成本大大降低； 而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補(bǔ)性等亦充分具備。 時(shí)代在高速的發(fā)展，社會(huì)的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對(duì)社會(huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時(shí)代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應(yīng)不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應(yīng)思考與面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。 21 裙樓部分產(chǎn)品分析： 本案裙樓部分產(chǎn)品 1~2 為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認(rèn)為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動(dòng)性，客戶選擇余地較??；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購(gòu)物氛圍不足）我司認(rèn)為在此定位休閑即 興型購(gòu)物空間不適宜，而針對(duì)此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點(diǎn)，我司認(rèn)為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應(yīng)為針對(duì)此類人群的補(bǔ)缺型商業(yè)物業(yè)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁 共 43 頁 合肥當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)分析 寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場(chǎng)所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫(kù)和設(shè)備間 。（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價(jià)達(dá) 7500 元 / M2） 租賃價(jià)格 以上十三個(gè)寫字樓的租價(jià)在 3076 元 /M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關(guān)系。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場(chǎng)、酒店、娛樂場(chǎng)所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會(huì)所。 租賃情況 除了幾個(gè)在售的寫字樓、 2個(gè)即將開盤銷售的寫字樓，剩余 8個(gè)寫字樓的承租情況均 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁 共 43 頁 較好，特別是婦幼中心和長(zhǎng)江大廈，古井大廈，調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)其承租率達(dá) 99%以上，甚至是滿租。 （ 4） 特定客戶 CBD 住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場(chǎng)輻射是完全不同的。 （ 6） 國(guó)際配套 配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國(guó)際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。論企業(yè)實(shí)力，我們具備勢(shì)力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)背景是此項(xiàng)目目標(biāo)客戶極為關(guān)注的，我們應(yīng)通過企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時(shí)通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，提升企業(yè)品牌。杏花名城 徽商而銷售外勤人員根據(jù)名單直接拜訪潛在的用戶。 注：該二項(xiàng)繁瑣工作要建立包括各類電動(dòng)和機(jī)械維護(hù)人員、專職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員隊(duì)伍和制定一系列規(guī)章制度。 會(huì)所、裝修 會(huì)所的設(shè)立將為業(yè)主提供生活的便利和根據(jù)他們的高尚休閑要求而配備 該項(xiàng)目的會(huì)所安排我司建議如下： 建身房、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球房、 24 小時(shí)便利店、美容中心、面包房（提供中、西式早餐）、 園藝 由于該項(xiàng)目的綠化面積較小，無法形成有規(guī)模綠化帶，為彌補(bǔ)該項(xiàng)缺憾，我司建議移植一些名貴樹種來增加綠化的 品位，同時(shí)也增加了物業(yè)的知名度，讓其形成一道景觀。 第一階段推廣方式： 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁 共 43 頁 A：通過軟文的方式，在媒體上發(fā)布項(xiàng)目的有關(guān)情況，顯示項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，使消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生了解的欲望。通過媒體的廣告攻勢(shì)，告知客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的消息，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間只接受認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，不與客戶簽定正式的購(gòu)房合同，并告之前來參與此次活 動(dòng)的客戶將于什么具體時(shí)間告之其優(yōu)惠方式。 整個(gè)推廣費(fèi)用，我司初步預(yù)測(cè)可控制在預(yù)期銷售總額的 ％左右。 物業(yè)所處地段及交通 1 必要 2 不重要 3 無所謂 發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)入物業(yè)品牌 1 必要 2 不重要 3無所謂 優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境 1 必要 2 不重要 3 無所謂 優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū) /平臺(tái)花園環(huán)境 1必要 2不重要 3無所謂 設(shè)有大型娛樂購(gòu)物商場(chǎng) 1 必要 2不重要 3無所謂 完善的會(huì)所康樂設(shè)施 1 必要 2 不重要 3 無所謂 完善的物業(yè) 1 必要 2不重要 3無所謂 治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng) 1 必要 2 不重要 3無所謂 智能化先進(jìn)屋宇設(shè)備 1 必要 2 不重要 3 無所謂 價(jià)格吸引及升值空間 1 必要 2 不重要 3 無所謂 區(qū)內(nèi)或 附近有幼兒園和中小學(xué)校 1 必要 2不重要 3無所謂 B. 戶型 .結(jié)構(gòu)與地點(diǎn) : 1一房一廳 2二房一廳 3三房一廳 4四房一廳 5四房二 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁 共 43 頁 廳 ? 1. 60 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 以上 B在住宅面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房 面積分布是： 1． 客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可 2． 主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可 3． 衛(wèi)生間和廚房要盡量大 B您打算購(gòu)買的住宅樓型是： 1． 高層住宅（層高超過 15 層） 2． 小高層住宅（約 815 層） 3． 多層住宅（ 7 層或以下） 4． 別墅 B您打算購(gòu)買住宅的結(jié)構(gòu)為： 1． 普通 躍式 復(fù)式 B請(qǐng)您對(duì)住宅朝向排出您的偏好順序： 1． 南北對(duì)流 朝南 朝北 東西向 朝 西 B您打算購(gòu)買的地區(qū)首選是 ———————— ，其次選是 —————— ，再次選是。