【正文】 處以人為本，給予更多關(guān)懷，體驗 “ 象水一樣的柔和 ”——“威尼斯般的柔和”專業(yè)化物業(yè)管理、嚴(yán)密保安系統(tǒng)體貼入微的管理使生活倍增保障，享受 “ 威尼斯般的祥和”物業(yè)管理——祥和而安全互相關(guān)懷、友好和睦的鄰里關(guān)系溫馨的社區(qū)文化使業(yè)主更覺 “ 關(guān)愛 ”——“ 威尼斯般的融和 ”社區(qū)文化——融和的、開放的太極廣場、兒童樂園、超市、幼兒園等配套設(shè)施生活設(shè)施的完備保證了威尼斯藍灣的生活無憂無慮，體驗 “ 水的富足”——“ 威尼斯般的富足 ”生活狀態(tài)——優(yōu)裕的生活保證報紙廣告、電視廣告、 SP、 PR、 現(xiàn)場廣告等核心概念在項目中的體現(xiàn)威尼斯藍灣的品牌屋結(jié)構(gòu) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書品牌承諾v白云 ?威尼斯藍灣，這個 “ 水邊威尼斯 ”，賜予你大地的關(guān)懷，人間的溫暖，還你一個心靈中的現(xiàn)代都市！ —— 親水近水，關(guān)愛生活 （與水為鄰，生活更滋潤） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書核心概念的演繹（命名）白云 ?威尼斯藍灣 其它備選： 白云 ?水榭云天白云碧水云都白云濱城花園白云水景新城 白云紅海灣花園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書廣告語v主 題（口號）：? 親水近水，關(guān)愛生活 （與水為鄰，生活更滋潤）? （與目標(biāo)消費者希望過上更滋潤生活的生活心態(tài)想吻合）v分主題：252。其藝文活動的氛圍，在街邊都可以感受到，可以看到很多街頭表演。威尼斯藍灣未來舉辦社區(qū)活動，所倡導(dǎo)的就是這樣的融和。這 與威尼斯藍灣目標(biāo)消費群心理不謀而合，安全和財富積累都是他們的共同愿望。 引進 “水邊威尼斯 ”概念，引進的只是人與水的關(guān)系、建筑與水的關(guān)系，而不能簡單地做物理比較。v形象策略就是為對這一開發(fā)概念尋找一個依托的平臺開發(fā)概念市場定位之開發(fā)概念 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書定 位v一個園林、配套設(shè)施人性化、參與性設(shè)計，體現(xiàn)關(guān)愛、融和、優(yōu)裕的社區(qū)文化的精品樓盤 —— 參與性強的園林設(shè)計 —— 和諧融和的設(shè)施 —— 安全居住環(huán)境 —— 人性化戶型設(shè)計 —— 豐富的社區(qū)文化 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書核心概念的提出 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v從貌似沒有特色的威尼斯藍灣本身（園林、設(shè)施）挖掘可以提煉形象概念的產(chǎn)品核心園林、建筑設(shè)計、人工湖泊、泳池、林蔭小道、太極廣場、兒童樂園、會所、超市、幼兒園、商鋪、咖啡廳、西餐廳、住宅 課 題 與競爭對手相比，有哪一點是與眾不同又可以成為賣點（ selling point） 的？樓盤的核心是什么？ 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書瀑布（疊水）蜿蜒漫長的無極泳池白云山上流下的一股小溪親水設(shè)施二期、三期人工湖的貫通自然風(fēng)格的人工湖水（景）太極廣場住 宅兒童樂園園林幼兒園會所水 —— 產(chǎn)品的核心v項目首期以水景為園林的主體 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v產(chǎn)品的核心只是一個物理存在，物理存在怎么升華成產(chǎn)品的創(chuàng)意概念，怎么上升成為形象策略中的核心概念呢？水只是物理存在 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v生命之源v柔和，溫馨v潔凈，清新v富足、繁榮水的升華關(guān)愛 融和優(yōu)裕v從水的升華到項目的開發(fā)概念，中間的橋梁就是 核心概念v核心概念也就是威尼斯藍灣的形象包裝載體 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書創(chuàng)意概念的提煉與闡述Target/Life Style（ 目標(biāo)群生活形態(tài) ）● 大部分業(yè)主分布于白云區(qū)● 重視物質(zhì)利益，講究物有所值● 工作繁忙勞累，夢想假期● 重視家庭、鄰里間的和睦、關(guān)照● 希望入住一個安全、設(shè)施齊全、社區(qū)文化較好的小區(qū)Product Benefits（ 商品利益點）● 以水為主體，參與性強的園林● 配套完善、和諧融洽的生活設(shè)施● 安全居住環(huán)境● 關(guān)愛老人、小孩的人性化設(shè)計● 豐富社區(qū)文化Product Usage Occasion（ 商品使用場合）● 大部分業(yè)主為首次置業(yè)，改善居住條件● 離工作單位不遠，便于兼顧工作和家庭● 希望入住的小區(qū)充滿活力，也能讓自己倍感溫馨● 希望入住的地方有現(xiàn)代都市感Positioning（ 形象定位）● 威尼斯藍灣是一個水景秀麗、充滿活力、讓人備感溫馨的現(xiàn)代都市 “ 水邊威尼斯 ”Competitor/Substitute（ 競爭者 /代用品）● 嶺南新世界● 白云高爾夫● 時代花園● 祥景花園Brand Image/Personality（ 品牌形象 /個性）● 威尼斯藍灣的水景具有無窮魅力● 建立的社區(qū)是個小都市，設(shè)施應(yīng)有盡有● 威尼斯藍灣風(fēng)情獨特，購買絕對“ 物超所值 ”對那一群 生活、消費理性，又追求過舒適、溫馨、有生機生活的消費者而言，我們將此威尼斯藍灣當(dāng)作 能體現(xiàn) “ 關(guān)愛、融和、優(yōu)裕 ” 生活的現(xiàn)代都市 ——“ 水邊威尼斯 ” 來賣給他們。不足點是交通不便、偏遠，戶型不是很好和現(xiàn)在價位高，購物環(huán)境尚有缺欠。 潛在消費者 最主要的購房考慮因素最多是價格 （ 90%以上）；其次是交通方便、周邊環(huán)境景觀、小區(qū)的配套設(shè)施、小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)和樓宇的質(zhì)量外觀；小區(qū)規(guī)模規(guī)劃、地段地理位置和發(fā)展商實力也是部分消費者考慮的因素之一。 而匯僑新城的住戶看中的是紅印戶口和空氣素質(zhì)，對有子女的外地人來說， 廣州戶口對小孩的入學(xué)便利方面顯然有一定的吸引力 。他們購房的主要目的 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書他們購買樓盤的主要考慮因素v數(shù)據(jù)顯示：白云區(qū)消費者最重要的購房考慮因素是價格，其次是環(huán)境景觀和地段。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書第三部分目標(biāo)消費群的形態(tài)和心態(tài) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v通過以上對這個項目的分析，結(jié)合我們在白云區(qū)開展的市場調(diào)查，我們關(guān)于消費者的形態(tài)和心態(tài)得出以下結(jié)論 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v第一類消費群體 — 長期住在白云區(qū)，甚至在該區(qū)上班，習(xí)慣 這里的交通、生活設(shè)施和人文環(huán)境，主要 受經(jīng)濟原因影響，一直沒有離開當(dāng)?shù)?，? 是又對現(xiàn)在的居住環(huán)境感到不滿意，為了 改善居住環(huán)境首次置業(yè)的消費者。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書“ 威尼斯藍灣 ” 項目雖然在規(guī)模、地段、交通、設(shè)施方面和競爭對手相比沒有絕對的優(yōu)勢，但是按照規(guī)劃中的園林來看，它的水景豐富，既可以作為觀賞的對象，又可以融入其中（親水設(shè)施），加上體現(xiàn)在各個地方的人性化設(shè)計，應(yīng)該是可以從中挖掘到賣點的。 停車場 網(wǎng)球場 游泳池 花園 停車場 小學(xué) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書威脅（ Threaten）v受地理位置的影響，消費群體面較窄；v以嶺南特色、亞熱帶為概念的樓盤太多，不利于市場推廣；v競爭對手如白云高爾夫、嶺南新世界在園林、配套設(shè)施打造上優(yōu)勢明顯，在當(dāng)?shù)匾研纬赡７?，威尼斯藍灣要在消費者心目中超越這一模范有一定困難。只有具有一定實力、市場定位準(zhǔn)確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的個盤才受市場追捧?！?廣州市房地產(chǎn)投資額2023年突破３８０億元，2023年有望達到４００億元，商品房供應(yīng)量大幅增加，加上不可能在短時間內(nèi)消化的空置商品房，將使房地產(chǎn)市場的競爭更趨白熱化。盡管如此，由于形象推廣較為成功，加上邀請香港明星前來作秀，來吸引人氣，時代花園在銷售板上一路飄紅。在廣州2023年商品房銷量前 10名樓盤中，疊彩園名列第五位，銷售面積 ，銷售金額 。他們都曾經(jīng)開發(fā)過享有盛譽的大型樓盤，擁有很高的知名度和美譽度，充分利用品牌優(yōu)勢推出新盤。 —— 商品房價格穩(wěn)中有降。威尼斯藍灣上市推廣策略書提交：廣州佳美廣告有限公司 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v威尼斯藍灣在廣州白云區(qū)新一輪的房地產(chǎn)發(fā)展中占有天時、地利、人和的優(yōu)勢，擁有可以預(yù)見的美好前景。成功的推廣策劃案有助于項目在整個銷售過程中找準(zhǔn)目標(biāo)消費者，有效整合資源，有序推進并達成銷售目標(biāo)。今年 16月份商品房預(yù)售均價４４３９元／平方米，比上年同期下降６．５７％ 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書熱銷樓盤透視v一種是知名品牌開發(fā)的大型化、集約化樓盤，如奧林匹克花園、碧桂園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v熱銷樓盤還有一種則是新品牌，借助打造有個性、有特色的樓盤來樹立品牌形象，如時代花園、疊彩園。 值得一提的是，疊彩園鄰近的批發(fā)市場（天雄布市）等外部環(huán)境顯得雜亂（這一點與我們的項目類似 ），但它憑借 “ 巴厘島 ” 這一形象包裝，使消費者對這一點有很大程度的忽略。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v白云 ?威尼斯藍灣由于自身是個新品牌，要取得熱 銷的成績，必須在個性和特色上下工夫，在形象 包裝上要有新意，以一種概念引導(dǎo)潮流。競爭將更激烈v市場競爭更加激烈 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料。v因此對于 “ 白云 ?威尼斯藍灣 ” ，我們認(rèn)為，作為一個新品牌，它更需要尋找和形成自己鮮明的 “ 特色 ” （這包括市場定位、包裝推廣等方面），以 “ 特色 ” 貫注整體、形成合力，通過概念炒作吸引社會關(guān)注，引導(dǎo)消費潮流，方乃 “ 制勝之道 ”。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書項目競爭對手分析（結(jié)合本公司所做問卷調(diào)查） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手原則v根據(jù)在地段、價位、規(guī)劃、目標(biāo)消費群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手名稱v根據(jù)上述原則，并結(jié)合我們在該區(qū)域做的市場調(diào)查（問卷及分析結(jié)果附后），我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤是 2023年威尼斯藍灣推盤的主要競爭對手： — 嶺南新世界 — 白云高爾夫花園 — 祥景花園 — 時代花園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商嶺南新世界 白云大道北路永泰路段占地１２０萬平方米，總建筑面積：１８２萬平方米會所 有線電視4150 廣州方圓粵景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3000余（不帶裝修） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商祥景花園 黃石路與機場北路交匯處規(guī)劃占地 萬平米，總建筑 26萬平米40% 12 2426 2729 803路兒童活動中心 小學(xué) 停車場 兒童活動中心 保安系統(tǒng) v由于地理和人文條件的限制，如不以 “ 形象特色 ” 加以區(qū)隔，很難在一般層面上的競爭中跳脫出來。v第二類消費群體 — 外地人，無地域認(rèn)同感，更加關(guān)心樓盤的 價格和整體風(fēng)格是否符合自己的承受能力 和需要。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書附：白云區(qū)消費者調(diào)查 （市調(diào)工作簡介）如果白云區(qū)政府新址附近有一個樓盤您是否會考慮購買A、 會（ 跳問第 6題） B、 不會那么您是否已經(jīng)在白云區(qū)購買了樓房A、 是 B、 沒有（放棄訪談）能否告訴購買的是哪個樓盤嗎您覺得目前居