【正文】 09套），此數據需要辯證看待，看似連續(xù)增長，但其中包含龍湖近 1900套， 龍湖項目放大了區(qū)域對于客戶的吸納能力 ，綜合看待， 2023整體成交已略成下降趨勢。養(yǎng)馬島前海板塊北部新城板塊城區(qū)板塊濱河生態(tài)區(qū)板塊競爭分析：四大板塊區(qū)域項目林立，產品與價格體系完整，競爭加劇。北部新城板塊：政府規(guī)劃北遷，使得該區(qū)域成為重點規(guī)劃的區(qū)域，濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院搬遷此地。代表項目：富麗紫金山莊，天房 2023年隨著 更多新項目的入市，在大勢難見好轉的情況下，項目熱銷難度劇增。區(qū)域分析：利好因素養(yǎng)馬島規(guī)劃 ——千億財富空間，全力助推區(qū)域房地產行業(yè)發(fā)展。調控效果分析煙臺市場初步呈現 成交量持續(xù)下跌，降價預期加深。從 2023 年 11 月開始，全國 70 個大中城市房價同比呈現下跌，趨勢維持至 2023 年 4 月，共持續(xù)半年。 中海、萬科、保利三家房企，在十大標桿房企中處于中等水平。行業(yè)洗牌數據突出， 2023年，這一趨勢將進一步增強；同時，品牌開發(fā)商集中布局三四線城市的發(fā)展戰(zhàn)略， 在促進三四線城市房地產行業(yè)發(fā)展的同時，也無疑增加了當地的競爭激烈程度。l 土地增值稅的嚴格清算l 營業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消l今年預計會出第二批征收房產稅的城市名單l違法違規(guī)用的處罰和收回l 土地供給的進一步擴大l 保障房的保質保量l各部委聯合檢查，執(zhí)法會更嚴，如北京會實現民監(jiān)局、房管局、公安局信息聯網，打擊假離婚、假社保等。 “國八條 ”的出臺拉開了 2023 年進一步加強房地產市場調控的大幕。城市經濟 背景：煙臺市處于環(huán)渤海經濟圈和日韓經濟圈的重要位置，發(fā)展?jié)摿薮螅哂型顿Y價值。房地產發(fā)展大勢中國房地產市場向上動因未變，仍可 保持數十年持續(xù)增長。 2023年營銷策略溝通報告 AndrE Yinghaihuayuan Marketing Promotion Plan Execution Report 世聯怡高 。 城市 化進程背景：城市化進程推動房地產業(yè)的發(fā)展，同時房地產行業(yè)也將進入高速發(fā)展期。調控政策回顧新國八條：首次 明確調控目標， 力度空前，拉開 2023年調控大幕。l6月 8月之前全國 40個城市的住房信息系統(tǒng)完善，實現全國聯網，打擊非貸款的二套房漏洞。調控效果分析： “ 洗牌進程 ” 一方面是行業(yè)重組，另一方面開發(fā)商調整城市結構布局。主要原因是這三家房企在 “成交量上升或平穩(wěn) ”的城市和 “成交量下降 ”的 B類城市之間項目布局比較均衡，銷售面積比重在 6： 4左右。之后房價開始回升， 自 2023 年 4 月份房價同比漲幅升至 %的高點后開始持續(xù)下降至今，價格走勢難見反彈。煙臺住宅成交量 煙臺住宅套均成交面積國家未來調控大勢未發(fā)生根本變化，在適度放松首套房利率下調之后， 《人民日報》緊接發(fā)表觀點 —— 放松首套房貸絕非調控轉向！附局部利好因素分析近期釋放 局部利好消息，不足以根本上改變整個調控大勢。千億財富，不曾有，不再有！地鐵一號線貫穿區(qū)域 龍湖 500億規(guī)劃 區(qū)域分析：困局分析困局突出，集中表現 為： 政策困局、板塊困局、產品困局； 相比于利好因素，在未來 12年內，困局將占據主導。競爭分析：區(qū)域概況區(qū)域項目林立，產品與價格體系完整，競爭加劇。檀瓏灣，龍湖葡醍海灣，東海城。代表項目：海嶼公元、新海佳苑， 目前本區(qū)域改善、自住比重偏大牟平城區(qū)版塊：價格： 40004500代表項目：瀛洲寧海、海倫國際。競爭分析：存貨分析牟平區(qū)整體存貨分析： 四大板塊，存貨巨大，形勢不容樂觀。另：東海岸于 10月份共計退房 20余套，價格看跌成為主因。受地段影響，本區(qū)域客戶來源方向為：西方向、東以南（牟平腹地）， 客戶將分別被芝罘區(qū)、萊山區(qū)、高新區(qū)（重點）攔截；而同區(qū)域內， 項目林立，客戶分流競爭嚴峻。 高先生 ——男、 37歲、牟平、高中、個體 n家庭年收入約 10萬、有私家車、目的改善n關鍵詞： 資金不充足n主要看好養(yǎng)馬島板塊的地段，配套上認可煙墩山體育公園，信任安德利企業(yè)。有利好、短期困局主導、常規(guī)去化難度大持續(xù)下跌、極度關注價格、低價面市、靈活推售！要主動出擊抓住機遇！要看清市場大勢，敢于突破常規(guī)！價格策略極為重要！推售時機要有針對性！企業(yè)戰(zhàn)略及項目運營企業(yè)參考：萬科與龍湖安德里地產戰(zhàn)略目標營銷啟示本項目運營目標鋪排企業(yè)參考：萬科地產經營策略 —多快速反應，明確過冬之策：現金為王、積極賣房、不囤地、不捂盤、慎重買地 。龍湖地產暫緩拿地增強周轉調整目標打折降價搶收華東快速反應高速流轉 項目運營率先進入全體系營銷果敢采取突破式營銷經典事件煙臺龍湖葡醍海灣： 低于客戶心里預期開盤，折扣幅度較大實現快速回款，開盤當天釋放價格較低（疊院產品單價 70008000元 /平米，帶精裝，花園洋房 55006000元 /㎡），優(yōu)惠幅度較大（北京體驗 3個點、周末簽約 3個點、一次性 3個點）秒殺客戶意向， 狂銷 20億！降價搶收企業(yè)參考：萬科與龍湖相通之處？經營策略 —快速反應，全體系發(fā)力，敢于突破，贏利模式發(fā)生劇變。深度剖析：強調 整體營銷 ，避免出現短板；同時， 強調不同的時期有不同的突破點 ，綜合當前市場形勢， 價格因素為最關鍵的突破點，暨突破式營銷策略！產品Product價格Price通路Plance 促銷Pomotion過程Process5. 服務政策與宗旨、服務手續(xù)、服務方法服務人員的布署、顧客參與度、顧客服務守則、活動流程4. 廣告、個人銷售、促銷活動、公關活動、人員組織、服務環(huán)境、輔助物、可觸及之附加物、服務傳送過程1. 質量、品牌名、服務線、保證、服務能力、輔助物、可觸及之附加物、價格、人員組織、服務環(huán)境、服務之傳送過程2. 定價、折扣、付款條件、顧客的價值觀、質量與價格之間的互動和差異性3. 地點、方便性、店型態(tài)、渠道廣度人員Participants7. 人員組織、訓練、篩選、承諾、獎勵、人員形象、人際行為與態(tài)度、參與度、顧客接觸服務環(huán)境Physical Evidence6. 服務環(huán)境、氣氛、裝飾、顏色、配置、噪音程度、輔助物、其他可觸及附加物品牌項目案例龍湖葡醍海灣 —全合理運用全體系營銷原理，配合低價策略，尋求突破品牌項目案例萬科假日風景 —全合理運用全體系營銷原理，配合低價策略，尋求突破本項目全體系營銷戰(zhàn)略差距 ——梳理項目價值點，尋找差距，針對性開展全體系營銷。? 下半年推售為 2（可售 162套）推售原則： 2的推售需 要考慮 1的去化速度，目前， 1去化速度較慢，但可作為價格標桿，形成與 5樓之間