【正文】 09套），此數(shù)據(jù)需要辯證看待，看似連續(xù)增長，但其中包含龍湖近 1900套， 龍湖項(xiàng)目放大了區(qū)域?qū)τ诳蛻舻奈{能力 ，綜合看待， 2023整體成交已略成下降趨勢。養(yǎng)馬島前海板塊北部新城板塊城區(qū)板塊濱河生態(tài)區(qū)板塊競爭分析：四大板塊區(qū)域項(xiàng)目林立，產(chǎn)品與價(jià)格體系完整，競爭加劇。北部新城板塊：政府規(guī)劃北遷，使得該區(qū)域成為重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，濱州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院搬遷此地。代表項(xiàng)目：富麗紫金山莊，天房 2023年隨著 更多新項(xiàng)目的入市，在大勢難見好轉(zhuǎn)的情況下，項(xiàng)目熱銷難度劇增。區(qū)域分析：利好因素養(yǎng)馬島規(guī)劃 ——千億財(cái)富空間，全力助推區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。調(diào)控效果分析煙臺市場初步呈現(xiàn) 成交量持續(xù)下跌，降價(jià)預(yù)期加深。從 2023 年 11 月開始，全國 70 個(gè)大中城市房價(jià)同比呈現(xiàn)下跌，趨勢維持至 2023 年 4 月，共持續(xù)半年。 中海、萬科、保利三家房企，在十大標(biāo)桿房企中處于中等水平。行業(yè)洗牌數(shù)據(jù)突出， 2023年，這一趨勢將進(jìn)一步增強(qiáng)；同時(shí)，品牌開發(fā)商集中布局三四線城市的發(fā)展戰(zhàn)略， 在促進(jìn)三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也無疑增加了當(dāng)?shù)氐母偁幖ち页潭?。l 土地增值稅的嚴(yán)格清算l 營業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消l今年預(yù)計(jì)會出第二批征收房產(chǎn)稅的城市名單l違法違規(guī)用的處罰和收回l 土地供給的進(jìn)一步擴(kuò)大l 保障房的保質(zhì)保量l各部委聯(lián)合檢查，執(zhí)法會更嚴(yán)，如北京會實(shí)現(xiàn)民監(jiān)局、房管局、公安局信息聯(lián)網(wǎng)，打擊假離婚、假社保等。 “國八條 ”的出臺拉開了 2023 年進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的大幕。城市經(jīng)濟(jì) 背景：煙臺市處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和日韓經(jīng)濟(jì)圈的重要位置，發(fā)展?jié)摿薮?，具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)發(fā)展大勢中國房地產(chǎn)市場向上動(dòng)因未變，仍可 保持?jǐn)?shù)十年持續(xù)增長。 2023年?duì)I銷策略溝通報(bào)告 AndrE Yinghaihuayuan Marketing Promotion Plan Execution Report 世聯(lián)怡高 。 城市 化進(jìn)程背景：城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入高速發(fā)展期。調(diào)控政策回顧新國八條：首次 明確調(diào)控目標(biāo)， 力度空前，拉開 2023年調(diào)控大幕。l6月 8月之前全國 40個(gè)城市的住房信息系統(tǒng)完善，實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，打擊非貸款的二套房漏洞。調(diào)控效果分析： “ 洗牌進(jìn)程 ” 一方面是行業(yè)重組，另一方面開發(fā)商調(diào)整城市結(jié)構(gòu)布局。主要原因是這三家房企在 “成交量上升或平穩(wěn) ”的城市和 “成交量下降 ”的 B類城市之間項(xiàng)目布局比較均衡，銷售面積比重在 6： 4左右。之后房價(jià)開始回升， 自 2023 年 4 月份房價(jià)同比漲幅升至 %的高點(diǎn)后開始持續(xù)下降至今，價(jià)格走勢難見反彈。煙臺住宅成交量 煙臺住宅套均成交面積國家未來調(diào)控大勢未發(fā)生根本變化，在適度放松首套房利率下調(diào)之后， 《人民日報(bào)》緊接發(fā)表觀點(diǎn) —— 放松首套房貸絕非調(diào)控轉(zhuǎn)向！附局部利好因素分析近期釋放 局部利好消息，不足以根本上改變整個(gè)調(diào)控大勢。千億財(cái)富，不曾有，不再有！地鐵一號線貫穿區(qū)域 龍湖 500億規(guī)劃 區(qū)域分析：困局分析困局突出，集中表現(xiàn) 為： 政策困局、板塊困局、產(chǎn)品困局； 相比于利好因素，在未來 12年內(nèi)，困局將占據(jù)主導(dǎo)。競爭分析：區(qū)域概況區(qū)域項(xiàng)目林立，產(chǎn)品與價(jià)格體系完整，競爭加劇。檀瓏灣，龍湖葡醍海灣，東海城。代表項(xiàng)目：海嶼公元、新海佳苑， 目前本區(qū)域改善、自住比重偏大牟平城區(qū)版塊：價(jià)格： 40004500代表項(xiàng)目：瀛洲寧海、海倫國際。競爭分析：存貨分析牟平區(qū)整體存貨分析： 四大板塊，存貨巨大，形勢不容樂觀。另：東海岸于 10月份共計(jì)退房 20余套，價(jià)格看跌成為主因。受地段影響，本區(qū)域客戶來源方向?yàn)椋何鞣较颉|以南（牟平腹地）， 客戶將分別被芝罘區(qū)、萊山區(qū)、高新區(qū)（重點(diǎn)）攔截；而同區(qū)域內(nèi)， 項(xiàng)目林立，客戶分流競爭嚴(yán)峻。 高先生 ——男、 37歲、牟平、高中、個(gè)體 n家庭年收入約 10萬、有私家車、目的改善n關(guān)鍵詞： 資金不充足n主要看好養(yǎng)馬島板塊的地段，配套上認(rèn)可煙墩山體育公園，信任安德利企業(yè)。有利好、短期困局主導(dǎo)、常規(guī)去化難度大持續(xù)下跌、極度關(guān)注價(jià)格、低價(jià)面市、靈活推售！要主動(dòng)出擊抓住機(jī)遇！要看清市場大勢，敢于突破常規(guī)！價(jià)格策略極為重要！推售時(shí)機(jī)要有針對性！企業(yè)戰(zhàn)略及項(xiàng)目運(yùn)營企業(yè)參考：萬科與龍湖安德里地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)營銷啟示本項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)鋪排企業(yè)參考：萬科地產(chǎn)經(jīng)營策略 —多快速反應(yīng)，明確過冬之策：現(xiàn)金為王、積極賣房、不囤地、不捂盤、慎重買地 。龍湖地產(chǎn)暫緩拿地增強(qiáng)周轉(zhuǎn)調(diào)整目標(biāo)打折降價(jià)搶收華東快速反應(yīng)高速流轉(zhuǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營率先進(jìn)入全體系營銷果敢采取突破式營銷經(jīng)典事件煙臺龍湖葡醍海灣： 低于客戶心里預(yù)期開盤，折扣幅度較大實(shí)現(xiàn)快速回款，開盤當(dāng)天釋放價(jià)格較低（疊院產(chǎn)品單價(jià) 70008000元 /平米，帶精裝，花園洋房 55006000元 /㎡），優(yōu)惠幅度較大（北京體驗(yàn) 3個(gè)點(diǎn)、周末簽約 3個(gè)點(diǎn)、一次性 3個(gè)點(diǎn)）秒殺客戶意向， 狂銷 20億！降價(jià)搶收企業(yè)參考：萬科與龍湖相通之處？經(jīng)營策略 —快速反應(yīng)，全體系發(fā)力，敢于突破，贏利模式發(fā)生劇變。深度剖析：強(qiáng)調(diào) 整體營銷 ，避免出現(xiàn)短板；同時(shí)， 強(qiáng)調(diào)不同的時(shí)期有不同的突破點(diǎn) ，綜合當(dāng)前市場形勢， 價(jià)格因素為最關(guān)鍵的突破點(diǎn)，暨突破式營銷策略！產(chǎn)品Product價(jià)格Price通路Plance 促銷Pomotion過程Process5. 服務(wù)政策與宗旨、服務(wù)手續(xù)、服務(wù)方法服務(wù)人員的布署、顧客參與度、顧客服務(wù)守則、活動(dòng)流程4. 廣告、個(gè)人銷售、促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、人員組織、服務(wù)環(huán)境、輔助物、可觸及之附加物、服務(wù)傳送過程1. 質(zhì)量、品牌名、服務(wù)線、保證、服務(wù)能力、輔助物、可觸及之附加物、價(jià)格、人員組織、服務(wù)環(huán)境、服務(wù)之傳送過程2. 定價(jià)、折扣、付款條件、顧客的價(jià)值觀、質(zhì)量與價(jià)格之間的互動(dòng)和差異性3. 地點(diǎn)、方便性、店型態(tài)、渠道廣度人員Participants7. 人員組織、訓(xùn)練、篩選、承諾、獎(jiǎng)勵(lì)、人員形象、人際行為與態(tài)度、參與度、顧客接觸服務(wù)環(huán)境Physical Evidence6. 服務(wù)環(huán)境、氣氛、裝飾、顏色、配置、噪音程度、輔助物、其他可觸及附加物品牌項(xiàng)目案例龍湖葡醍海灣 —全合理運(yùn)用全體系營銷原理，配合低價(jià)策略，尋求突破品牌項(xiàng)目案例萬科假日風(fēng)景 —全合理運(yùn)用全體系營銷原理，配合低價(jià)策略，尋求突破本項(xiàng)目全體系營銷戰(zhàn)略差距 ——梳理項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，尋找差距，針對性開展全體系營銷。? 下半年推售為 2（可售 162套）推售原則： 2的推售需 要考慮 1的去化速度，目前， 1去化速度較慢，但可作為價(jià)格標(biāo)桿，形成與 5樓之間