【正文】 一月 2104:34:1104:34Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 4:34:11 上午 04:34:11? 質(zhì)量是維護顧客忠誠的最好保證。? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。? 不放過任何細(xì)節(jié)。本項目突破式營銷政策政策選擇一：低首付策略：降低門檻，圈攏客戶，輔以優(yōu)惠逼定客戶！目標(biāo)研判：實施改政策前后銷售目標(biāo)對比預(yù)判本項目突破式營銷政策政策選擇二：分期付款策略：針對性解決資金緊張客戶，擴大客戶范圍。216。深度剖析：項目整體質(zhì)素較為均衡，其中 價格存在短板，高于市場同類產(chǎn)品均價 300500元 /㎡ ，急需調(diào)整；此外， 項目展示也有較大提升空間。龍湖攔截客戶萊山萊山板塊板塊 高新高新板塊板塊競爭分析：客戶分析區(qū)域客戶動態(tài) —心理關(guān)鍵詞：認(rèn)可項目及品牌、觀望、等降價、資金緊張。投資自住界定不是特別明顯。調(diào)控效果分析全國性 價格拐點出現(xiàn)，調(diào)控傳導(dǎo)性凸顯，三四線正進入一二線前期調(diào)整軌道。調(diào)控政策回顧綜合來看，調(diào)控 行政色彩較為濃重，力度已接近頂點。 迎?；▓@迎海花園Planning is a process of problem Finding Positioning and problem Resolving.背景：限購 限貸 限價 ……調(diào)控 嚴(yán)峻 形勢史無前例，短期難現(xiàn)反彈！思考： “ 調(diào)控 ” 已成常態(tài)，房地產(chǎn)營銷何去何從？方向：緊握市場脈搏，主動 營銷，方能 贏 銷！全體系營銷MARKETING EXECUTIVEPart Five企業(yè)戰(zhàn)略及項目運營THEPROBLEM Part ThreeCONTENTS目錄區(qū)域大勢及競爭分析SUMMARYPart Two宏觀形勢研判THE PORBLEM Part One突破式營銷政策 MARKETINGBREAKOUTPart Four宏觀形勢研判房地產(chǎn)發(fā)展大勢調(diào)控政策回顧調(diào)控效果分析行業(yè)階段研判及啟示發(fā)達(dá)國家的城市化率一般在 70%左右，中國的城市化率仍處在發(fā)展階段，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)城鎮(zhèn)人口的不斷增加帶來對居住的要求不斷上漲是毋庸置疑的趨勢。調(diào)控效果分析行業(yè)債務(wù)危機凸顯， “ 洗牌進程 ” 加劇。NOW, It`s ing 價格回歸期1 全面調(diào)整期2 全體系營銷期3世聯(lián)認(rèn)為 房地產(chǎn)營銷啟示： 順應(yīng)大勢，把握市場，不等不靠，主動做出調(diào)整； 立足項目，全面進入全體系營銷期！區(qū)域形勢及競爭分析區(qū)域：利好與困局競爭：存貨分析成交分析客戶分析特別關(guān)注：龍湖營銷啟示從煙臺市整體城市規(guī)劃來看， 牟平區(qū)定位于 “城市副中心 ”，將重點發(fā)展高新技術(shù)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)和新興制造業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅?大煙臺東規(guī)劃悄然崛起 ！區(qū)域分析：利好因素?zé)熍_城市向東 ——煙臺城市副中心，大煙臺東規(guī)劃，無限發(fā)展空間。濱河生態(tài)區(qū)板塊：價格： 45005000代表項目慢城寧海，屬于牟平的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，自然景觀濕地公園等設(shè)施齊全，教育配套齊全，但生活配套不完善， 適宜改善客群。數(shù)據(jù)深度分析：在整體質(zhì)素占優(yōu)的條件下，同等總價區(qū)間的花園洋房，龍湖成交價僅為：55006000元㎡，本項目當(dāng)前均價為 6350元 /㎡，去化難度，不難想象。區(qū)域 1— 派單、插車、展示攔截（圍擋等）等實用方式；區(qū)域 2— 針對來客路線，主要利用高炮予以攔截；其他：購買龍湖客戶電話號碼?？蛻舴?wù)過程中， 注重客戶四個階段的不同需求 ，提升客戶滿意度和對項目的高度認(rèn)可。 迎?；▓@迎?；▓@匯報結(jié)束，謝謝！? 神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。? 是員工養(yǎng)活了公司。? 一個人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。 04:34:1104:34:1104:341/23/2023 4:34:11 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 一月 214:34 上午 一月 2104:34January 23, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 一月 214:34 上午 一月 2104:34January 23, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 04:34:1104:34:1104:341/23/2023 4:34:11 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 23 一月 20234:34 上午 一月 21? 差錯發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。 一月 21一月 2104:34:11? 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。營銷思考前 6P： 我們將得到什么？？？產(chǎn)品、展示、渠道、推廣、活動、團隊≠價格突破式營銷政策案例對比本項目突破式營銷政策競爭對手動態(tài)結(jié)束語案例對比同區(qū)域項目內(nèi)部對比，凸顯價格為核心要素！深度剖析：這兩個項目在同區(qū)域全體系營銷綜合對比中脫穎而出，不難看出 7P各方面做的很優(yōu)秀；但同時，二者進行對比，成交數(shù)額差一倍以上，創(chuàng)龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新因素外， 檀瓏灣無疑是敗給了龍湖的價格！案例對比同區(qū)域項目內(nèi)部對比，凸顯價格為核心要素！淡市之下的成交法則PART ONE PART TWO167。形象定位： 國家級 濱海養(yǎng)生度假 社區(qū)定位要素：強調(diào)項目高度、養(yǎng)生度假理念、明確產(chǎn)品居住屬性。龍湖地產(chǎn)暫緩拿地增強周轉(zhuǎn)調(diào)整目標(biāo)打折降價搶收華東快速反應(yīng)高速流轉(zhuǎn) 項目運營率先進入全體系營銷果敢采取突破式營銷經(jīng)典事件煙臺龍湖葡醍海灣： 低于客戶心里預(yù)期開盤，折扣幅度較大實現(xiàn)快速回款，開盤當(dāng)天釋放價格較低（疊院產(chǎn)品單價 70008000元 /平米，帶精裝，花園洋房 55006000元 /㎡），優(yōu)惠幅度較大（北京體驗 3個點、周末簽約 3個點、一次性 3個點）秒殺客戶意向， 狂銷 20億！降價搶收企業(yè)參考：萬科與龍湖相通之處？經(jīng)營策略 —快速反應(yīng)，全體系發(fā)力，敢于突破，贏利模式發(fā)生劇變。另：東海岸于 10月份共計退房 20余套，價格看跌成為主因。競爭分析：區(qū)域概況區(qū)域項目林立，產(chǎn)品與價格體系完整，競爭加劇。主要原因是這三家房企在 “成交量上升或平穩(wěn) ”的城市和 “成交量下降 ”的 B類城市之間項目布局比較均衡，銷售面積比重在 6： 4左右。 城市 化進程背景：城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時房地產(chǎn)行業(yè)也將進入高速發(fā)展期。城市經(jīng)濟 背景：煙臺市處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈和日韓經(jīng)濟圈的重要位置，發(fā)展?jié)摿薮?，具有投資價值。 中海、萬科、保利三家房企，在十大標(biāo)桿房企中處于中等水平。 2023年隨著