【正文】 配套無明顯改善，區(qū)域價值短期無法凸顯，投資氛圍漸冷板塊困局四大板塊產(chǎn)品與價格體系日趨完整，客戶選擇余地大競爭異常激烈區(qū)域海景房同質(zhì)化嚴重，競爭激烈產(chǎn)品困局項目剩余產(chǎn)品相比于當前形勢下的同區(qū)域主力去化面積80120㎡， 戶型偏大，總價偏高，去化難度增加。2023年是養(yǎng)馬島片區(qū)大發(fā)展的一年，但并不健康，一味追求住宅銷售， 政府不作為，忽視配套建設(shè)，加之政策影響，使得投資者觀望濃重，區(qū)域熱度急劇下降。 2023年隨著 更多新項目的入市，在大勢難見好轉(zhuǎn)的情況下，項目熱銷難度劇增。競爭分析：區(qū)域概況區(qū)域項目林立，產(chǎn)品與價格體系完整，競爭加劇。龍湖項目本案富麗紫金山莊 天房 檀瓏灣東海城山海龍城 融科項目海嶼公園養(yǎng)馬島前海版塊：價格： 560011000項目集中，資源優(yōu)勢明顯，不同產(chǎn)品價格差距大。代表項目：富麗紫金山莊，天房 檀瓏灣，龍湖葡醍海灣，東海城。投資自住界定不是特別明顯。由于養(yǎng)馬島整體規(guī)劃的出爐，及龍湖、中冶、天房等大品牌開發(fā)商的進駐，區(qū)域價值進一步提升，目前投資型需求占比較大，隨著區(qū)域成熟、配套完善， 改善、養(yǎng)老居住比重將增加。北部新城板塊：政府規(guī)劃北遷，使得該區(qū)域成為重點規(guī)劃的區(qū)域，濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院搬遷此地。代表項目：海嶼公元、新海佳苑， 目前本區(qū)域改善、自住比重偏大牟平城區(qū)版塊：價格： 40004500代表項目：瀛洲寧海、海倫國際。傳統(tǒng)牟平區(qū)的中心區(qū)域，配套成熟， 適合于首置和改善型客戶。濱河生態(tài)區(qū)板塊：價格： 45005000代表項目慢城寧海，屬于牟平的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，自然景觀濕地公園等設(shè)施齊全，教育配套齊全，但生活配套不完善， 適宜改善客群。養(yǎng)馬島前海板塊北部新城板塊城區(qū)板塊濱河生態(tài)區(qū)板塊競爭分析：四大板塊區(qū)域項目林立，產(chǎn)品與價格體系完整，競爭加劇。競爭分析：存貨分析牟平區(qū)整體存貨分析： 四大板塊，存貨巨大，形勢不容樂觀。競爭分析：存貨分析牟平區(qū)養(yǎng)馬島板塊存貨分析： 存貨量大，去化形勢同樣不容樂觀。競爭分析：存貨分析牟平區(qū)整體存貨去化周期研判 ——推盤庫存再賣 2年半，整體庫存賣 10年！2023年本區(qū)域銷售總體量情況 2023年本區(qū)域剩余存貨總體量情況 2023年本牟平區(qū)域總體量情況2023年牟平區(qū)在市場的調(diào)控下銷售的總體量及存貨量52萬㎡萬㎡ 123萬㎡萬㎡ 440萬㎡萬㎡競爭分析：存貨分析養(yǎng)馬島區(qū)域存貨去化周期研判 ——推盤庫存再賣 1年半，整體庫存賣 3年！2023年本板塊銷售總體量情況 2023年本板塊剩余存貨總體量情況 2023年本板塊總體量情況2023年養(yǎng)馬島板塊銷售的總體量及存貨量27萬㎡萬㎡ 41萬㎡萬㎡ 97萬㎡萬㎡競爭分析：成交分析本區(qū)域成交分析 ——受調(diào)控影響推售集中， 8月過后，成交量急劇下跌至今。牟平區(qū)（ 5209套）檀瓏灣（ 840套）東海城（ 120） 安德利迎?；▓@（ 83）備注：近三年牟平區(qū)成交數(shù)據(jù)， 2023（ 3700余套）， 2023（ 4300余套）， 2023（ 5209套），此數(shù)據(jù)需要辯證看待，看似連續(xù)增長，但其中包含龍湖近 1900套， 龍湖項目放大了區(qū)域?qū)τ诳蛻舻奈{能力 ，綜合看待， 2023整體成交已略成下降趨勢。另：東海岸于 10月份共計退房 20余套，價格看跌成為主因。競爭分析：客戶分析區(qū)域客戶動態(tài) ——客戶觀望嚴重，價格敏感度高，購房客戶容量急劇縮小。世聯(lián)數(shù)據(jù)表明： 2023客戶購房信心 連續(xù)四季度下挫 ，觀望情緒嚴重；多數(shù)購房者認為當前房價不能接受，不滿意程度原因是 購房者對降價期望較高，而開發(fā)商實際降價行為偏少。競爭分析：客戶分析區(qū)域客戶動態(tài) ——被多重攔截，分流，客戶爭奪異常激烈。受地段影響，本區(qū)域客戶來源方向為：西方向、東以南（牟平腹地）， 客戶將分別被芝罘區(qū)、萊山區(qū)、高新區(qū)（重點）攔截；而同區(qū)域內(nèi)， 項目林立，客戶分流競爭嚴峻。龍湖攔截客戶萊山萊山板塊板塊 高新高新板塊板塊競爭分析：客戶分析區(qū)域客戶動態(tài) —心理關(guān)鍵詞：認可項目及品牌、觀望、等降價、資金緊張。客戶深度剖析：客戶觀望的背后，缺少的是對于市場的信心，同時， 市場也缺少撼動客戶購房神經(jīng)的應(yīng)對措施 —— 價格策略調(diào)整！ 一旦與客戶購房需求達成基本一致，購房需求得到釋放也就在情理之中！本地投資本地改善王先生 ——男、 24歲、大專、個體 n家庭年收入約 30萬、有私家車、n關(guān)鍵詞： 認可本案n沒有去過其他的項目；喜歡海景房，經(jīng)置業(yè)顧問介紹對安德利集團非常認可，感覺有保障，喜歡戶型設(shè)計的飄窗。李先生、男、 40多歲、芝罘區(qū)、本科、審計會計師 n有私家車、專業(yè)投資；n關(guān)鍵詞 :觀望，投資形勢不好n語錄還原：現(xiàn)在市場情況不太好，降價的呼聲太高，開發(fā)商變相打折銷售日趨加劇，國家政策打壓、同事及親友也勸我勤慎投資房地產(chǎn)，我在等等田女士 ——34歲、本科、個體n關(guān)鍵詞： 價格看跌n聽朋友介紹，煙臺牟平海邊的海景房不錯，想投資一套，但現(xiàn)在降價呼聲很高，地產(chǎn)開發(fā)商紛紛亮出降價牌或打折程度越來越大，想再看看，等價格穩(wěn)定了再買也不遲。 高先生 ——男、 37歲、牟平、高中、個體 n家庭年收入約 10萬、有私家車、目的改善n關(guān)鍵詞： 資金不充足n主要看好養(yǎng)馬島板塊的地段，配套上認可煙墩山體育公園，信任安德利企業(yè)。外地改善 外地投資特別關(guān)注：龍湖葡醍海灣銷售數(shù)據(jù)分析 —多種物業(yè)類型，低價快銷，花園洋房產(chǎn)品與本項目具有參考價值。數(shù)據(jù)深度分析：在整體質(zhì)素占優(yōu)的條件下，同等總價區(qū)間的花園洋房，龍湖成交價僅為：55006000元㎡，本項目當前均價為 6350元 /㎡，去化難度，不難想象。特別關(guān)注：龍湖葡醍海灣銷售數(shù)據(jù)分析 —龍湖本區(qū)域市場份額比重占絕對優(yōu)勢，推售時機要靈活！數(shù)據(jù)深度分析：根據(jù)龍湖整體規(guī)劃及當前工程進度，下半年預(yù)計推售小高層，而根據(jù)龍湖總部 2023年營銷方向，整體營銷策略與 2023相比沒有明顯調(diào)整，其統(tǒng)治局面極有可能再度上演；營銷啟示： 既要借勢，又要避開其開盤期，主動出擊，先行一步搶占客戶！牟平區(qū) 龍湖5209套1837套營銷啟示（小結(jié)）困局之下，順市而為，搶先一步進入全體系營銷，同時從價格謀求突破！區(qū)域形勢及競爭分析區(qū)域：利好與困局競爭：存貨分析成交分析客戶分析特別關(guān)注：龍湖營銷啟示突破方向長期利好： 煙臺城市向東，大煙臺東規(guī)劃潛力養(yǎng)馬島區(qū)域千億財富空間短期困局主導： 政策困局、板塊困局、產(chǎn)品困局存貨量大， 常規(guī)去化 難度巨大區(qū)域 成交持續(xù)下跌至今 ，反彈時機無法預(yù)判目標客戶容量變小、遭遇攔截分流、 極度關(guān)注價格強勢營銷， 低價面市 ，搶占市場份額 搶先一步，既要借勢龍湖，又要避其鋒芒。有利好、短期困局主導、常規(guī)去化難度大持續(xù)下跌、極度關(guān)