xxxx年9月10日蘇州新城地產(chǎn)金郡轉(zhuǎn)角(loft)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)報(bào)-wenkub
2023-03-20 13:42:23 本頁(yè)面
【正文】 測(cè)項(xiàng)目除滄浪新城的世茂廣場(chǎng)去化較快外，其余項(xiàng)目去化較為緩慢首付對(duì)比分析 監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的主力總價(jià)在 40萬(wàn)元左右，其首付在 20萬(wàn)元左右，相比普通住宅，首付無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)板塊項(xiàng)目 ——美樂(lè)城 美樂(lè)城為邵昂路板塊，首個(gè)復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目123美樂(lè)城商業(yè)體量相對(duì)較小，以大賣(mài)場(chǎng)及餐飲為主業(yè)態(tài)，酒店式公寓分為 6米挑高兩種817F 6米 挑高酒店式公寓47F 挑高酒店式公寓3F健身館、會(huì)所等2F都為餐飲1F為便利店、藥店、服飾等1F為 3000㎡ 大賣(mài)場(chǎng)約 3萬(wàn)方商業(yè)面積，其中約 600㎡ 自管，剩余的全部銷(xiāo)售一層均價(jià) 3萬(wàn)；二層均價(jià) 2萬(wàn)；三層均價(jià) 1萬(wàn)板塊項(xiàng)目 ——美樂(lè)城美樂(lè)城戶型1號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)7號(hào)8號(hào)9號(hào)10號(hào)11號(hào)12號(hào)13號(hào)15號(hào)16號(hào)17號(hào)21號(hào)20號(hào)19號(hào) 18號(hào)22號(hào)23號(hào)u主力戶型 ㎡u戶型 46㎡u戶型 63㎡u主力戶型 ㎡ 222u挑高 ㎡ 戶型，毛坯交付，自己分割，舒適度差，壓抑u開(kāi)間 、進(jìn)深 u挑高 ㎡ 戶型，毛坯交付，自己分割，舒適度好，寬敞u特點(diǎn)：蘇州市場(chǎng)少有的然氣入戶酒店式公寓u一層 21戶， 4部電梯板塊項(xiàng)目 ——美樂(lè)城第二批品牌簽約儀式開(kāi)盤(pán)推商鋪， 100套， 15100㎡售樓處正式開(kāi)放樣板房公開(kāi)第一批品牌簽約儀式 u推出 11F，面積 4663㎡， u優(yōu)惠： 1） 8月 4日起，與365團(tuán)購(gòu) 95折； 2）一次性付款 97折； 3）按揭 50%以上98折； 4）定購(gòu)送清涼飲料一份；首推酒店式公寓 ，47F，4663㎡， ， 8000起加推酒店式公寓， 810F， 4663㎡， 6米，10000元“ 安家計(jì)劃 ” 首付，第一期付 30%，第二期付20%，在簽約起半年內(nèi)付清 蓄水階段 銷(xiāo)售階段引入商家有效引導(dǎo)商鋪銷(xiāo)售，做足人氣，后以產(chǎn)品分類(lèi)從下向上層層加推的方式銷(xiāo)售板塊項(xiàng)目 ——美樂(lè)城1號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)7號(hào)8號(hào)9號(hào)10號(hào)11號(hào)12號(hào)13號(hào)15號(hào)16號(hào)17號(hào)21號(hào)20號(hào)19號(hào) 18號(hào)22號(hào)23號(hào)模式一：一口價(jià)（ 2023年 2月份，酒店式公寓推出前后，最低 72折）模式二：網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍團(tuán)購(gòu)（ 2023年 1月 12日推出一套房源采取 0元起拍，封頂價(jià) ）700人瘋搶，轟動(dòng)蘇州模式三：團(tuán)購(gòu)折扣（每一期的團(tuán)購(gòu)都不一樣，目前365團(tuán)購(gòu) 95折）模式四：特價(jià)房（每逢重要節(jié)日都會(huì)推出特價(jià)房）模式五：多家公司分銷(xiāo)，卓高、楠江兩家分銷(xiāo)公司與開(kāi)發(fā)商三家聯(lián)合銷(xiāo)售多渠道及價(jià)格策略相結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)手段美樂(lè)城 ——營(yíng)銷(xiāo)模式11200美樂(lè)城價(jià)格分布1145011000115501號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)7號(hào)8號(hào)9號(hào)10號(hào)11號(hào)12號(hào)13號(hào)15號(hào)16號(hào)17號(hào)21號(hào)20號(hào)19號(hào) 18號(hào)22號(hào)23號(hào)u15號(hào)均價(jià) 11000元 /㎡ ，東西朝向，價(jià)格最便宜，其中 2號(hào)比 5號(hào)貴 100200元左右 。金郡轉(zhuǎn)角商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2023年 9月 10日?qǐng)?bào)告結(jié)構(gòu)一、市場(chǎng)分析二、銷(xiāo)售執(zhí)行三、企劃推廣供應(yīng)分析近年蘇州酒店式公寓供應(yīng)走勢(shì)分析n2023年蘇州酒店公寓市場(chǎng)供應(yīng)總量為 56萬(wàn)㎡，供應(yīng)總套數(shù)為 8791套，供應(yīng)總量同比增幅較大；n2023年 17月酒店公寓供應(yīng)總量為 ㎡，同比去年的 ㎡，增加了 ㎡； 2023年在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下， “ 不限購(gòu)、不限貸 ” 的酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)量猛增，創(chuàng)歷年新高成交分析 2023年酒店式公寓產(chǎn)品成交量降幅較大， 2023上半年成交量同比去年降幅近三成，整體市場(chǎng)去化較為緩慢n2023年蘇州酒店公寓市場(chǎng)去化總量為 ㎡，成交總套數(shù)為 5221套，成交總量同比降幅較大；n2023年 17月酒店公寓去化總量為 ㎡，同比去年的 ㎡，下降了 ㎡； 2023年以來(lái)蘇州酒店式公寓市場(chǎng)集中放量，目前整體市場(chǎng)趨于飽和，且成交相對(duì)低迷n2023年蘇州酒店公寓市場(chǎng)供求比為 ，呈供大于求態(tài)勢(shì)； 2023上半年蘇州酒店公寓市場(chǎng)供求比達(dá) ，市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡；n從成交情況來(lái)看， 2023年 17月成交 ，同比降低 %。南北u611號(hào)均價(jià) 11450元 /㎡ ，南北朝向，但南北不通透，價(jià)格較貴，其中 8號(hào)比 11號(hào)貴 100元左右 。業(yè)務(wù)員語(yǔ)錄： 大多都是年輕人買(mǎi)來(lái)自住的，首付也就 20萬(wàn)左右，多了也承受不了， 6米高的比 ，價(jià)格也高點(diǎn)，畢竟使用率、性價(jià)比都比較高。 客群三： 園區(qū)婁葑區(qū)域的普通上班人員 所占比例： 20%客源特性： 對(duì)本案的區(qū)域較為認(rèn)可，離上班單位較近，加之本案低單價(jià)及小面積的總價(jià)段接受度較高；玩美天地客戶定位 案例客戶描摹自?。橹鳎﹪?guó)際教育園、開(kāi)發(fā)區(qū)年輕工薪階層，吳中城區(qū)年輕人 吳中及周邊客戶低總價(jià)，買(mǎi)一層送一層 公共交通狀況，生活配套 未來(lái)發(fā)展前景，升值空間 低總價(jià)，買(mǎi)一層送一層 具有一定升值空間 出租率，租金投資客戶描述客戶關(guān)注因素：價(jià)格 生活配套（交通） 未來(lái)升值空間投資兼自住吳中及其他區(qū)域客戶低總價(jià)，買(mǎi)一層送一層臨近生活圈功能性強(qiáng)，辦公居住皆可客戶分析李先生：年齡： 26歲學(xué)歷：大學(xué)本科工作：電子公司職員（來(lái)蘇州工作 3年）現(xiàn)居住情況：跟女朋友及同事合租一套三室，租金 650元 /平存款不多，現(xiàn)在是 5個(gè)人合租一套房，跟女朋友單獨(dú)租一整套的話，房租差不多 12001500元/平，所以想考慮一下有沒(méi)有便宜的酒店公寓或者小面積住宅，總價(jià)低，相對(duì)承受壓力較小，以后如果限購(gòu)不取消，再買(mǎi)一套大面積的還能算首套房，首付比例低。 為什么選擇在越溪買(mǎi)房（關(guān)注點(diǎn)）：本來(lái)就是吳中區(qū)人，對(duì)越溪比較了解，雖然現(xiàn)在商業(yè)等配套很差，但畢竟那邊這么多小區(qū)，這么多人口，未來(lái)會(huì)發(fā)展的不錯(cuò)，道路，交通也很方便，以后還有輕軌通過(guò)。外地人（生意人 )，對(duì)蘇州沒(méi)有過(guò)于依賴性，購(gòu)房是自己的一種保障，居住投資皆可216。從競(jìng)爭(zhēng)角度看，新項(xiàng)目歐蓓莎將于年底入市，目前僅美樂(lè)城一個(gè)項(xiàng)目在售，產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)，但銷(xiāo)售較慢，多靠?jī)r(jià)格撬動(dòng)去化；本案在10月銷(xiāo)售旺季入市，為項(xiàng)目造勢(shì)，集中開(kāi)盤(pán)，營(yíng)造第一批火爆銷(xiāo)售的氛圍。SOHU一分為二，實(shí)際使用面積約為 100平米216。難點(diǎn)二： 40年產(chǎn)權(quán) (實(shí)際剩 35年 )，商住性質(zhì)（商用水電），使用成本高 。 商鋪無(wú)法增加 SOHU 投資客的信心216。全市唯一通天燃?xì)饩频晔焦⒖偨Y(jié) :去化周期 10個(gè)月 ,共計(jì)去化 120套 ,月均去化率 12套開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議
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