xxxx年9月10日蘇州新城地產(chǎn)金郡轉(zhuǎn)角(loft)商業(yè)營(yíng)銷報(bào)-免費(fèi)閱讀
【正文】 17 二月 202311:39:42 上午 11:39:42二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/17 11:39:4211:39:4217 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 2111:39:4211:39Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。叫價(jià)房源推薦采用 ，叫價(jià)無限制的方式，吸引購(gòu)房者參與活動(dòng)。 樣板間外導(dǎo)視指示牌9月10月房交會(huì)首亮相樣板間公開開盤團(tuán)購(gòu)競(jìng)拍戶外高炮、道旗集中投放產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)形象落定，知名度提升工地圍擋更新為項(xiàng)目產(chǎn)品信息， 釋放產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)。接下來，我們將以更直接、更美觀、更清晰的方式，將產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)表達(dá)出來，促使客戶產(chǎn)生至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀的沖動(dòng)，產(chǎn)生購(gòu)買的渴望。節(jié)點(diǎn)沖刺 “ 買就送分割層 ” （前 30名購(gòu)買）備注：開盤抽獎(jiǎng)、業(yè)主購(gòu)買216。? 首付分期與優(yōu)惠相結(jié)合（舉例）? 首付分期可執(zhí)行性：目前大部分銀行辦理 SOHU貸款時(shí)要求產(chǎn)品封頂方可辦理，本案封頂時(shí)間為 2023年 1月。 計(jì)劃年內(nèi)要清盤，需保證 SOHU銷售指標(biāo)高去化率競(jìng)品分析（美樂城）： 7600元216。10年商業(yè)貸款總利息僅為 8萬元，性價(jià)比略高于住宅216。金郡前期業(yè)主，手上多余閑錢就近投資選擇一類： 自住類（吳中區(qū)工作藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)）客源特性：區(qū)域性年輕客源，主要是想定居蘇州外地人，單身、有對(duì)象、快要結(jié)婚、已結(jié)婚人群，總價(jià)承受力不高，害怕還貸壓力，同時(shí)在新政影響下，不符合政策的購(gòu)置住宅要求，故是本案的成交主力軍；項(xiàng)目的主要客群本案客戶定位 客戶關(guān)注詞：低單價(jià)、 低總價(jià) 、 低首付 、高優(yōu)惠、 高報(bào)率 、優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)配套客戶定位216。陳先生：31歲，年薪 1520萬，已婚，孩子 5歲，上幼兒園，從事銷售行業(yè)，公司在上海（繳納上海社保），蘇州辦事處在越溪，不打算一直在蘇州發(fā)展，在徐州老家已購(gòu)買一套房，老婆、孩子都在老家，想買一套總價(jià)低一點(diǎn)自己住，離公司不要太遠(yuǎn)，以后離開蘇州的話就賣掉。u1216號(hào)均價(jià) 11550元 /㎡ ，南北朝向，南北通透，位置最好價(jià)格最貴 。2023年 16月蘇州酒店式公寓成交排行成交分析n美樂城商鋪，開發(fā)商 預(yù)留 約 600多平米給品牌商家，剩余面積分割成 1560平米銷售給客戶； 世茂廣場(chǎng) 新城地產(chǎn)世貿(mào)廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)加推 13平層公寓 41105約 200套，均價(jià)8500元 /㎡二期世貿(mào)營(yíng)銷中心及樣板間開放開始預(yù)約， VIP卡享受 98折優(yōu)惠 推 案 流 程盛大開盤，推出 12， 4490㎡公寓，首批 180套，均價(jià) 13000組織客戶參加紹興項(xiàng)目365地產(chǎn)主辦的 2023蘇州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖峰會(huì)在會(huì)所舉行南區(qū)商鋪認(rèn)籌通過近 5個(gè)月的蓄水后，分樓幢進(jìn)行集中開盤商鋪開盤，加推 1 1515F商鋪，約 230套， 1樓： 5萬， 2樓 ， 3樓 ， 4樓， 5樓8000元。? 實(shí)際成交價(jià)格： 8200元 /㎡，整體成交均價(jià)為 7600元， 6米層高的為 950010000元 /㎡；? 美樂城酒店式公寓共 294套，其中 8層以上為 6米挑高，現(xiàn)共去化 145套，其中 高的去化 82套， 6米層高去化 63套；美樂城的推廣渠道主要為工地看板、短信、 CALL客及網(wǎng)絡(luò)，從現(xiàn)有情況來看，去化相對(duì)緩慢美樂城分析u目前工程進(jìn)度：剛剛開始施工（地基工程）板塊項(xiàng)目 ——?dú)W蓓莎板塊項(xiàng)目 ——?dú)W蓓莎723F 米16F 4F為品味休閑館、世界風(fēng)情餐飲、中華風(fēng)味美食、特色主題餐廳等3F為菜系概念店2F為特色主題餐飲1F為中華風(fēng)味美食約 3萬方商業(yè)面積，約 1萬方住宅面積，約 3萬方寫字樓面積共 11層酒店式公寓共 23層98米寫字樓共 3層商業(yè) u2023年 8月 12日售樓處公開u預(yù)計(jì)今年年底推出商業(yè)部分（不可分割銷售），價(jià)格未定u預(yù)計(jì)明年初推出酒店式公寓和寫字樓部分，價(jià)格未定共 4層商業(yè)酒店式公寓46F 711F p周邊項(xiàng)目都為挑高類產(chǎn)品，主力戶型集中在 50㎡ 左右，且都為毛坯形式出售，產(chǎn)品同質(zhì)化較為明顯；p現(xiàn)有產(chǎn)品排布主要分為中間走廊與北側(cè)走廊兩種，其中南向及南北通透房源客戶認(rèn)同度較高，但存在戶型開間較小，排布密集等問題；本案為南北戶型，且不通透，與直接競(jìng)品相比并無優(yōu)勢(shì)；p從層高上看，主要分 、 、 6米三種，層高高的更能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)、并相對(duì)保證去化速度；本案層高在 ，與在售競(jìng)品美樂城相比舒適度較弱；p項(xiàng)目的主力總價(jià)約在 40萬元 /套，但首付要求五成與周邊普通住宅相比，并無明顯優(yōu)勢(shì)；部分項(xiàng)目采取低首付、首付分期的形式降低門檻；小結(jié)客戶分析 項(xiàng)目成交客戶以地緣性客戶為主，自住客比例上升明顯，自住及投資類客戶的主要抗性仍集中在價(jià)格上 自住類客戶主要抗性：n對(duì)于 ，感覺壓抑；n商用水電；n首付 50%，且只能是商業(yè)貸款；n樓層排布密度大、戶數(shù)多，樓間距??；n價(jià)格； 投資類客戶主要抗性：n項(xiàng)目自身配套、區(qū)域成熟度；n開發(fā)商品牌、產(chǎn)品檔次；n戶型單一，排布戶數(shù)太多；n價(jià)格； 玩美天地客戶定位 客群一： 吳中區(qū)工作的藍(lán)領(lǐng)所占比例： 45%客源特性：區(qū)域性客源，主要是想定居蘇州外地人，單身或是有對(duì)象或是快要結(jié)婚或是已結(jié)婚人群，價(jià)格承受能力不高，害怕還貸壓力，同時(shí)在新政影響下，不符合政策的購(gòu)置住宅要求，故是本案的成交主力軍；客群二： 私營(yíng)業(yè)主、福建、浙江商會(huì)成員所占比例： 20%客源特性：為投資客，因其本案不限貸、不限購(gòu)的因素，加之單價(jià)較低，升值空間較大，故為投資客關(guān)注?？蛻粼L談 另一類： 兼投資類客戶客源特性：216。從成交客戶來看，受限購(gòu)、限貸政策影響，目前多以自住客戶為主，且有上升的趨勢(shì)，存在部分自主兼投資的客戶，純投資客較少，因此本案的推廣方向可兼顧自住、投資兩類人群；本案建議 十月中旬開盤開盤銷售突破 100套指標(biāo)情況銷售賣點(diǎn)216。難點(diǎn)三 :貸款年限最長(zhǎng)為 10年 ,且利率為上浮 銷售難點(diǎn)購(gòu)買成本 使用成本銷售難點(diǎn)同類產(chǎn)品物業(yè)費(fèi)最高為 ,整體水平為 ,本案的物業(yè)費(fèi)暫定為 5元 左右，使用成本偏高蓄水期： 9月下旬正式進(jìn)入蓄水期蓄水流程： 單層單價(jià)吸客 短蓄線上線下全面鋪開 樣板房公開蓄水
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