xxxx年9月10日蘇州新城地產(chǎn)金郡轉(zhuǎn)角(loft)商業(yè)營銷報-文庫吧在線文庫
【正文】 住客比例占一部分，自住及投資類客戶的主要抗性仍集中在價格上主要抗性：n對于 ，感覺壓抑；n商用水電；n首付 50%；n樓層排布密度大、戶數(shù)多，樓間距??；n價格、交通；客戶語錄： 王先生：我們算是新蘇州人，附近工作，買套作為過渡，商業(yè)貸款也不受限制；房子兩層空間感也不錯，也能通天然氣，住著也算舒服，以后買套大面積的，還能算首套，不影響首付和貸款?，F(xiàn)在物價漲的很快，又不想把錢放在銀行，所以想買一套便宜一點的酒店式公寓，最好是挑高類型房子，算是一種投資吧，自己也可以住。目前酒店式公寓推廣渠道與普通住宅一致，均采用線上、線下鋪開的方式，小眾渠道運用較多；216。難點一： SOHU首付款 (50%)與住宅首付 (30%)基本相近216。商業(yè)自帶招商，目前入駐的品牌有效增加投資客信心216。買即送裝修方案216。推廣訴求方案及價格制定216。10月產(chǎn)品推出，推廣時間非常緊湊需要達成產(chǎn)品形象的快速占位和產(chǎn)品集中推廣因此需要線上線下的集中配合，以及媒體渠道的拓寬，增加曝光度線上媒體橫向拓展產(chǎn)品知名度影響力，線下從縱向上深度挖掘客戶9月 10月形象占位：實現(xiàn)產(chǎn)品認知、客戶開拓【 目標(biāo) 】u產(chǎn)品占位 +客戶累積【 重要節(jié)點 】u秋季房交會，實現(xiàn)第一批客戶累積【 特色營銷 】u主題活動炒作 +線下截客房交會產(chǎn)品首亮相推廣節(jié)奏劃分產(chǎn)品引爆：集中推廣，為開盤造勢【 目標(biāo) 】u產(chǎn)品強化 +客戶認同 +開盤熱銷【 重要節(jié)點 】u樣板間 +競拍 +開盤【 特色營銷 】u線上媒體集中投放 +線下截客開盤目標(biāo) 100戶競拍團購Part 29月形象占位：出奇制勝、快速入市9月推廣主題自住 交通 +產(chǎn)品南蘇州核心，鉑金品質(zhì)公寓投資 地段潛力 +空間的利用率提高溢價城南副中心， 50平米雙層 2房自住兼投資菁英層小居室，資本型不動產(chǎn)u從不同客群需求，分層次發(fā)聲為新城廣場新產(chǎn)品，制作基礎(chǔ)物料，包含銷海銷平、海報。9月10月房交會首亮相樣板間公開開盤團購競拍蘇州秋季房展會首次亮相9月 149月 16日，蘇州秋季房展會上首次亮相，南蘇州核心鉑金品質(zhì)公寓整體形象展示，吸引目標(biāo)客群關(guān)注。主題：史上最彪悍拍賣！ LOFT兩房瘋狂拍團購穿越價！ 50平米雙層 2房鉅惠團購南蘇州大事件！ 網(wǎng)絡(luò)媒體炒作9月10月房交會首亮相樣板間公開開盤團購競拍10月秋交會蓄客10月秋交會的再次展示產(chǎn)品，利用秋交會人氣進行蓄客，累積更多客戶資源。 二月 21二月 2111:39:4211:39:42February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 二月 2111:39:4211:39Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/17 11:39:4211:39:4217 February 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/2/17 11:39:4211:39:4217 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。網(wǎng)上投票選取 10個優(yōu)秀的創(chuàng)意，獲選主題由新城邀請設(shè)計師精選后制成平面方案。 酒店式公寓沙盤模型布置216。是否可采用分期首付216。選擇兩種分割方案， 半層分割 、 全層分割216。項目執(zhí)行想法u（二）明確項目的水、電、天燃氣收費標(biāo)準(zhǔn)（ 能否學(xué)習(xí)美樂城，增設(shè)天燃氣 ）措施：打消客戶疑慮，并在合同條款中明示出，同時在銷售說辭中做為本案的賣點，對外宣傳。 首付與住宅接近，本案住宅及周邊競品住宅的攔截；216。SOHU總價與住宅相比，具備較大優(yōu)勢216。蘇州本地人，手上多余閑錢，考慮住宅投資利潤低，對商業(yè)頗感興趣216。 案例客戶描摹 客群四： 其他區(qū)域購買者所占比例： 10%客源特性：多為個體經(jīng)營者，無社保和稅單，不符合新政購置住宅要求。世貿(mào)廣場 S P 活 動 ——開盤前多舉行大型系列產(chǎn)品推介活動2023年 3月 10日，萬豪酒店產(chǎn)品推介會2023年 3月 24日，世貿(mào)營銷中心首次開盤2023年 4月21日，世貿(mào)廣場總體規(guī)劃啟動活動2023年10月 15日，世貿(mào)營銷中心公開暨樣板間對外開放2023年 4月 7日，世貿(mào)廣場業(yè)主體驗之旅新城地產(chǎn)楓華廣場楓華廣場 6月中旬 7月上旬首次開盤推出34F,約 100套，均價 8000元 /㎡加推 56F,約 88套，加推 11F,均價 8000元 /元加推 78F 加推 910F,約 80套，均價 8000元 /㎡推 案 流 程采用小批量、高頻率、分樓層推盤的形式2023年 5月 12日，加推活動，母親節(jié)送康乃馨，高級料理師制作壽司2023年 4月 22日，楓華廣場開盤 2023年 4月 15日，楓華廣場SOHO壹公寓產(chǎn)品推介會2023年 6月 1日，楓華廣場售樓處繽紛兒童節(jié)，快樂過六一活動2023年 4月 8日，樣板間開放S P 活 動 ——開盤前產(chǎn)品推介活動及階段利用節(jié)日的節(jié)點活動楓華廣場市場小結(jié)u2023年蘇州酒店式公寓市場整體去化較為緩慢，年度供求比為 ，呈 “ 供大于求 ” 態(tài)勢，截止 2023年 7月供應(yīng)總量達 94萬㎡，供求比高達 ；Ⅰu吳中區(qū)（木瀆板塊）供應(yīng)量較大，為全市酒店式公寓的主力支撐，占據(jù)全市供應(yīng)的 35%， 庫存壓力較大，整體去化速度較慢；Ⅱu挑高類產(chǎn)品相比平層類產(chǎn)品的去化速度較快，能實現(xiàn)一定的溢價，同時也是現(xiàn)有市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品；Ⅲu銷售較好項目多采用線上線下鋪開的方式，開盤前的活動造勢做的較為突出；Ⅳ競品分析 周邊項目多為挑高類產(chǎn)品，主力面積主要集中在 50㎡ 左右，成交均價較為接近，且都為毛坯出售，產(chǎn)品同質(zhì)化較為明顯競品分析 競品項目產(chǎn)品排布為中間走廊或北側(cè)走廊，排布密度較大 ，多以 4部電梯配置， 13層多為裙樓商業(yè)世貿(mào)廣場楓華廣場合景峰匯美樂城睿峰競品項目都為挑高產(chǎn)品，項目附加值較高，多為兩房戶型，一樓為功能區(qū)、二樓為休息區(qū)競品戶型分析去化分析 監(jiān)測項目除滄浪新城的世茂廣場去化較快外，其余項目去化較為緩慢首付對比分析 監(jiān)測項目的主力總價在 40萬元左右，其首付在 20萬元左右，相比普通住宅，首付無明顯優(yōu)勢板塊項目 ——美樂城 美樂城為邵昂路板塊，首個復(fù)合商業(yè)項目123美
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