【正文】 修）2023公寓全年推貨節(jié)點(diǎn)鋪排大平層作為高總價(jià)產(chǎn)品，根據(jù)預(yù)售證節(jié)點(diǎn)， 即拿即推13月初 7月前期存貨去化63幢精裝產(chǎn)品4月 5月3月 6月62幢精裝產(chǎn)品推案把控原則8月58幢西單元64幢中單元55幢西單元64幢東單元58幢中單元55幢中單元55幢東單元64幢西單元續(xù)銷……216。200萬(wàn)總價(jià)產(chǎn)品， 全市僅本案實(shí)現(xiàn)放量全年公寓放量項(xiàng)目分析保利地產(chǎn)在顧村板塊掌握定價(jià)權(quán)，但所在板塊實(shí)際已成為區(qū)域的價(jià)格孤島七號(hào)線一號(hào)線十 一號(hào) 線羅店均價(jià)： 16000元嘉定新城均價(jià)： 13000元南翔均價(jià)： 13500元顧村均價(jià)： 19300元月浦均價(jià)： 12023元楊行均價(jià)： 15500元大場(chǎng)均價(jià)： 17000元大場(chǎng)金地藝境17000元中環(huán) 1號(hào)21000元梧桐城邦22500元經(jīng)緯城市綠洲19500元楊行香逸灣16900元春江美廬18000元萬(wàn)業(yè)紫辰苑16800元9月 10月 12月216。10億銷售目標(biāo)距離銷售目標(biāo)差額為30億元 10億元 =20億元在別墅預(yù)測(cè)銷售目標(biāo)為 10億元的前提下，要達(dá)成全年指標(biāo)我們唯有 _依托公寓各產(chǎn)品線 分頭 出擊 全面 搶 占市場(chǎng)216。以鋼材、金融等產(chǎn)業(yè)客戶為主216。?客戶年齡集中在 3040歲年齡段，占客戶總數(shù)量的比重 55%?家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，屬于家庭穩(wěn)定增長(zhǎng)期?客戶職業(yè)以貿(mào)易、自由業(yè)、建造業(yè)等私營(yíng)業(yè)主居多，占比 53%?多數(shù)客戶基本有過(guò)至少 1次購(gòu)房記錄，但資產(chǎn)級(jí)別較高，首付基本能達(dá)到 300萬(wàn)以上，車駕 20萬(wàn)以上。2023年各月成交套數(shù)分布前期 “ 請(qǐng)進(jìn)來(lái) ” 組合蓄客效果明顯但是，在市場(chǎng)突然惡化的情況下，作為全市別墅銷售冠軍，同樣擺脫不了滯銷的命運(yùn)。經(jīng)歷旺季的沉寂后， 供求矛盾加劇惡化。樓市全面轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，各大開(kāi)發(fā)商的資金鏈愈發(fā)緊張，被迫開(kāi)始大幅降價(jià)市場(chǎng)陷入蕭條，資金鏈危機(jī)逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)救市項(xiàng)目名稱 降價(jià)時(shí)間 降幅香溢花城 10月 30%龍湖酈城 10月 30%龍湖好望山 10月 30%綠地秋霞坊 10月 25%萬(wàn)科尚源 11月 25%萬(wàn)科清林徑 11月 20%中海御景熙岸 10月 20%項(xiàng)目名稱 降價(jià)時(shí)間 降幅中海御景熙岸 10月 40%長(zhǎng)泰西郊別墅 10月 30%萬(wàn)科琥珀墅 10月 25%金地格林世界 10月 20%萬(wàn)科清林徑 10月 20%沿海酈墅 10月 18%長(zhǎng)泰東郊御園 10月 15%u全市公寓降價(jià)項(xiàng)目 u全市別墅降價(jià)項(xiàng)目2023年項(xiàng)目的貨量結(jié)構(gòu)同比今年也在發(fā)生著翻天覆地的變化……但 保利葉語(yǔ) 卻承擔(dān)著 2023年上海保利地產(chǎn) 銷售任務(wù)主力2023年貨量盤點(diǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變， 2023年以去化改善性公寓、高端別墅為主，高總價(jià)產(chǎn)品占比 43%保利葉語(yǔ)產(chǎn)品貨量 存貨 未售 總供套 數(shù) 供應(yīng)面積 貨量配 比普通公寓產(chǎn)品 毛坯 285 459 744 41%精裝 0 306 306 33908 16%高總價(jià)產(chǎn)品別墅 27 241 265 32%大平層 0 84 84 11%合計(jì) 312 1090 1399 100%存貨 新推保利葉上海貨量 存貨套數(shù) 供應(yīng)面積 總金額公寓 9 20238005別墅 20 190915344合計(jì) 29 2111433492023年銷售目標(biāo)： 30億元明年整體市場(chǎng)形勢(shì)：u調(diào)控政策堅(jiān)定不移u整體市場(chǎng)不斷惡化u慘烈的價(jià)格戰(zhàn)全面打響2023年，在如此市場(chǎng)環(huán)境下， 30億元的銷售目標(biāo)如何達(dá)成？借勢(shì)公園，凸顯核心價(jià)值全年?duì)I銷核心：全年以公園價(jià)值為項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐點(diǎn)看房動(dòng)線 —— 公園穿行，體驗(yàn)公園A葉 語(yǔ) 菊聯(lián)路滬太路綠地公園廣場(chǎng)7號(hào)線BA為體現(xiàn)項(xiàng)目與公園的緊密聯(lián)系，故設(shè)置 售樓處外拓點(diǎn) ，免費(fèi)贈(zèng)送客戶公園門票，參觀公園后再到售樓處看房地鐵客戶：地鐵口保利葉語(yǔ)公園接待處 贈(zèng)送公園門票 電動(dòng)車送至顧村公園參觀 售樓處自駕客戶：滬太路顧村公園保利葉語(yǔ)接待處 贈(zèng)送公園門票 自駕車參觀公園 售樓處滬太路接待點(diǎn)（自駕車客戶）B7號(hào)線接待點(diǎn)（地鐵客戶）電動(dòng)車參觀公園線路公園看房現(xiàn)場(chǎng)支撐售樓處外接待點(diǎn) 帶看客戶電動(dòng)車接待點(diǎn) 接待時(shí)間 接待人數(shù)滬太路接待 9： 0016:00 同策、保代各一人7號(hào)線接待 9： 0016:00 同策、保代各一人售樓處外接待場(chǎng)地A：租賃綠地公園廣場(chǎng)商鋪優(yōu)勢(shì)：展示力強(qiáng)，便于包裝劣勢(shì)：成本高B：自備桌椅或搭建移動(dòng)板房?jī)?yōu)勢(shì)：可移動(dòng)性強(qiáng)、成本低劣勢(shì)：有損形象，受天氣影響增加 電動(dòng)車 4部 ，專職接送客戶參觀公園電動(dòng)車 往返對(duì)開(kāi) ，保障客戶參觀公園的便捷特別說(shuō)明1. 第二次及多次到訪客戶，根據(jù)客戶意愿，如愿意參觀公園則贈(zèng)送門票，不愿意則直達(dá)售樓處2. 受雨天影響，下雨天不便于公園參觀，故贈(zèng)送客戶門票，由客戶時(shí)間自行參觀商鋪?zhàn)赓U內(nèi)部展示提升?增加沙盤顧村公園實(shí)景圖照片沙盤提升?顧村公園一期導(dǎo)游圖現(xiàn)場(chǎng)公園裱版?液晶電視，滾動(dòng)播放顧村公園宣傳片?樓書(shū)、公園節(jié)點(diǎn)活動(dòng)快報(bào)、公園門票?（所有來(lái)訪客戶贈(zèng)送門票、公園宣傳 DVD）銷售道具拉近項(xiàng)目與公園的緊密關(guān)系，提升現(xiàn)場(chǎng)展示走進(jìn)售樓處即走進(jìn)公園別墅市場(chǎng)受調(diào)控影響劇烈，量?jī)r(jià)齊跌市場(chǎng)瀕臨崩盤全年別墅市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)低位下行216。貨幣政策：略有放松，但并非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)216。行政調(diào)控：力度不減，各地調(diào)控毫無(wú)放松跡象，限購(gòu)令到期的城市明年將順延明年地方政策無(wú)放松趨勢(shì)，將延續(xù) 2023年嚴(yán)厲調(diào)控整體大勢(shì)走向整體市場(chǎng)惡化趨勢(shì)將延續(xù)，明年基本延續(xù) 2023年四季度走勢(shì)216。自限購(gòu)令以來(lái)，全市別墅市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交量同比去年 下滑近 40%。全市市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)零供應(yīng)全年別墅成交結(jié)構(gòu)目前別墅市場(chǎng)的需求已滅失殆盡，整體市場(chǎng)陷入全面滯銷216。強(qiáng)勢(shì)放量610月期間，共計(jì)投放紙媒180次，費(fèi)用測(cè)算 3600萬(wàn)長(zhǎng)泰東郊御園保利葉語(yǔ) VS長(zhǎng)泰東郊御園 “請(qǐng)進(jìn)來(lái) ”蓄客手法對(duì)比保利葉語(yǔ)： 2023年 600800萬(wàn)別墅銷冠長(zhǎng)泰東郊御園： 2023年全市聯(lián)排銷冠推廣蓄客動(dòng)作 保利葉語(yǔ) 長(zhǎng)泰東郊御園報(bào)廣 新聞晨報(bào) √ √新民晚報(bào) √ √時(shí)代報(bào) √ √?hào)|方早報(bào) √ √網(wǎng)絡(luò) 搜房網(wǎng) √ √新浪網(wǎng) √ √短信 短信 √ √活動(dòng) 大型活動(dòng) 　 √暖場(chǎng)活動(dòng) √ √高炮 高炮 　 √相較而言，長(zhǎng)泰東郊御園采取更密集、更全面 的蓄客手法 —— 借助電子商務(wù)平臺(tái)全面覆蓋網(wǎng)絡(luò)客群 —— 提升項(xiàng)目品牌形象、擴(kuò)大傳播面 —— 提高現(xiàn)場(chǎng)客戶來(lái)訪，帶動(dòng)成交綜上所述，開(kāi)門迎客 “請(qǐng)進(jìn)來(lái) ”！作為保利地產(chǎn)傳統(tǒng)蓄客手法，已充分發(fā)揮媒體效果 .因此， “請(qǐng)進(jìn)來(lái) ”我們?cè)?固本 的基礎(chǔ)進(jìn)行局部修訂完善 ?？蛻魜?lái)訪渠道分析 客戶來(lái)訪年齡分析 客戶來(lái)訪職業(yè)分析當(dāng)前來(lái)訪客戶購(gòu)房心態(tài)分析u價(jià)格的心理預(yù)期持續(xù)降低 未及時(shí)采取降價(jià)促銷的項(xiàng)目，難以獲得市場(chǎng)關(guān)注u轉(zhuǎn)而盲目追逐區(qū)域低價(jià)項(xiàng)