【正文】 ㎡）復(fù)式 220㎡。戶型面積： 90—148 ㎡ 秀水花園位置：合肥市望江路與石臺(tái)路交口的東北側(cè)開(kāi)發(fā)商：合肥市裕邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司營(yíng)銷代理公司：時(shí)代風(fēng)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)總占地面積： 104542㎡，建筑面積： 159220㎡，物業(yè)形態(tài)：多層、高層總居住戶數(shù)： 1211戶，建筑密度： %容積率： %，綠化率： 40%一期：占地面積： ㎡，建筑面積： 52540㎡規(guī)模： 6棟多層，三棟高層、計(jì)： 421戶，戶型： 60—140 ㎡，主力戶型： 3/2/2價(jià)格：目前仍未確定，預(yù)計(jì)均價(jià)在 3500元 /㎡左右交房時(shí)間： 2023年上半年現(xiàn)期工程進(jìn)度：目前處于基礎(chǔ)階段。從銷售情況看：一期 120㎡以上還有少數(shù)余量，主要為樓盤(pán)地塊最西側(cè)（ 1層、 6層復(fù)式）3218元 /㎡（ 04年價(jià)格）南區(qū)一組團(tuán)： 05年 3月 12日放號(hào)， 5棟多層，主力面積 102122㎡，均價(jià)： 3500元 /㎡（ 05年價(jià)格）時(shí)間： 2023年 5月 28日公開(kāi)派號(hào)； 6月 4日南區(qū)公開(kāi)意向選房物業(yè)類型：多層，推量：兩棟為 2 23面積： 96149㎡，均價(jià)： 37003800元 /㎡，起價(jià)： 3200元左右 /㎡銷售狀況：所剩物業(yè)主要為 130㎡以上單元，少數(shù)樓層低的 120㎡左右的單元。向市場(chǎng)推出的只有 4棟樓（ 232套住宅），總面積約 33838㎡。綠城百合公寓位置：位于項(xiàng)目以東 1200米處，黃山路與合作化路交叉口西南側(cè)。 現(xiàn)階段余房分布較為零散，突出特征為多層余房集中在大面積單元（ 140㎡左右， 422房型），且余房均價(jià)接近 3800元 /㎡；小高層沿街為 140㎡左右的戶型余房較多，而分布在火車道一側(cè) 100㎡以下的小戶型仍有少量余房。君安國(guó)際置業(yè)2023年 4月 4日目 錄部分一．區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析一．區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析二．區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析三．結(jié)論性分析部分二．項(xiàng)目產(chǎn)品分析一．成交產(chǎn)品力分析二．營(yíng)銷力分析三．成交客戶分析四．余房分析部分三．項(xiàng)目營(yíng)銷診斷綜述一．營(yíng)銷診斷分析二．下階段后期產(chǎn)品如何面對(duì)三．下階段營(yíng)銷贏遵循的原則前 言 通過(guò)前期幾次與開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的真誠(chéng)溝通，以及對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷的節(jié)奏的憂慮，結(jié)合營(yíng)銷部門(mén)所提供的部分銷售資料，我方在整合公司綜合資源的基礎(chǔ)上，針對(duì)性展開(kāi)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析，以期從中找到項(xiàng)目原始狀態(tài)下的節(jié)奏和困難點(diǎn)，并歸結(jié)出對(duì)下階段整體營(yíng)銷工作更加有意義的建議，現(xiàn)呈本如下。 1A、 1B雙子星樓，面積集中在 180㎡左右，均價(jià) 4600元 /㎡，仍有較多余房，特別集中在 10層以上和中間部分。（原自行車廠地塊）開(kāi)發(fā)商：浙江綠城集團(tuán) 占地面積： 148畝，總建筑面積： 25萬(wàn)平方米 物業(yè)類型：高層，綠化率 61%，容積率 樓盤(pán)規(guī)模：共 13棟，分為四個(gè)組團(tuán)，總戶數(shù) 1500戶 車位配比： 1： 1開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月 28日 交房時(shí)間：部分 2023年年底 物業(yè)費(fèi)用： /㎡社區(qū)配套：幼兒園，室外和室內(nèi)游泳池，一個(gè)籃球廠，一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)。其中：多層總面積約 10848㎡；小高層總面積約 14278㎡；情景洋房 1幢， 8套，約 8712㎡三期祥云閣高層（ 26層）交房日期： 2023年 6月 28日，物業(yè)費(fèi)用： /㎡戶型面積： 80—90 ㎡， 120—130 ㎡，公攤 21%，均價(jià)： 3800元 /㎡銷售情況：目前剩余 80—90 的數(shù)量稀少， 120㎡仍有剩余廣利花園樓盤(pán)位置：潛山路與貴池路交口，梅山路 105號(hào)（售樓中心）投資商：廣利集團(tuán)有限公司，開(kāi)發(fā)商：合肥市鴻志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓盤(pán)規(guī)模：總建筑面積： 16萬(wàn)㎡、北區(qū)共 14幢多層， 300戶左右物業(yè)類型：多層，小高層，商鋪銷售解析：一期 A組團(tuán)： 銷售情況：銷售完畢，工程進(jìn)度已封頂。信旺 香樟雅苑樓盤(pán)位置：東至路與黃山路交口往南 400米。聞墨齋： － － － － ㎡；沁香閣： ㎡一期 聞 墨 齋 （高 層 、小高 層 ）面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價(jià)90～ 100㎡ 二 戶 室 34 %/3700100～ 110㎡ 二 戶 室 20 %/3400120～ 130㎡ 三 戶 室 94 %/3550130～ 140㎡ 三 戶 室 48 %/3650140～ 150㎡ 三 戶 室 40 %/3600160㎡ 四 戶 室 34 %/3900160～ 250㎡ 復(fù)式 30 %/3500 香樟雅苑 位置與本項(xiàng)目較接近，項(xiàng)目定位也比較相近，其前期以高層、小高層為主，總體銷售率不錯(cuò)。一期 B組團(tuán)（ 1 12樓）： 2023年 10月 15日認(rèn)購(gòu)，面積： 90140㎡；復(fù)式： 150215㎡。多層和小高層 90104㎡還剩一樓 ,三室兩廳兩衛(wèi) ㎡以上戶型銷售不理想 .（ 05年 4月份價(jià)格）二期（悉尼陽(yáng)光）： 2023年 9月 10日開(kāi)盤(pán)，多層， 5棟，工程進(jìn)度：建到 34層。05年， 9月 13日，推出一棟潛山路特價(jià)小高層 15＃樓，面積集中在 143㎡，起價(jià) 2950元 /㎡左右。一期小高 層面 積 戶 型 總 套數(shù) 銷 售率 /均價(jià)140～ 150㎡ 三 戶 室 32 %/3700212～ 217㎡ 復(fù)式 4 0%/4000綜合分析： 蜀山區(qū)目前在售樓盤(pán)主要集中在黃山路學(xué)府板塊、望江西路板塊、合作化南路板塊，其中學(xué)府板塊中廣利花園、漢嘉 根據(jù)上述區(qū)域樓盤(pán)具體情況，結(jié)合其他數(shù)據(jù)， 目前區(qū)域項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 130～ 150㎡，小高層產(chǎn)品主要集中在。二．經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)代表樓盤(pán)分析上海城市 2．中高檔次樓盤(pán)主力戶型集中在 110～ 130㎡范圍區(qū)間內(nèi)3．投資性需求減少， 自住性、高性價(jià)比戶型受寵 。新城邦樓盤(pán)地址：合肥政務(wù)文化新區(qū)東流路與東至路西北角開(kāi)發(fā)商：合肥市亞華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積： 20萬(wàn)平方米規(guī)模：共分三期開(kāi)發(fā)，一期為 6層花園洋房和 2層臨街商鋪 二期為 1幢 5層商務(wù)公寓和 1幢 4層商業(yè)辦公樓 三期為 8幢 11層小高層一期占地面積 6995㎡，建筑面積 10953㎡容積率： 綠化率： %銷售去化：一期只剩 2套（ 130－ 140㎡，一層和五層）銷售價(jià)格：二期 3棟沿東流路多層，均價(jià) 3300元 /㎡2．華地項(xiàng)目位置：望江路與潛山路交口以北 100米左右的北側(cè)開(kāi)發(fā)商：新華房產(chǎn)、信地置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)工程狀況：土地平整階段物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層預(yù)計(jì)上市時(shí)間： 06年 6—7 月份3．華藝廣場(chǎng)：占地面積： 5000——6000 ㎡建筑類型：高層，低層為商城、高處為住宅。 3．由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，隨著新政后投資客的理性退出，教師、公務(wù)人員等是區(qū)域樓盤(pán)重點(diǎn)爭(zhēng)奪的主要客戶群體，高性價(jià)比產(chǎn)品將是這部分群體所關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)的主要類型。山水名城樓盤(pán)地址：祁門(mén)路和圣泉路交匯處開(kāi)發(fā)商：振業(yè)（合肥）股份有限公司樓盤(pán)規(guī)模：占地面積 6萬(wàn)多㎡，建筑面積 14萬(wàn)㎡，一期共 10幢高層、小高層，現(xiàn)推出 3棟 13層小高層容積率： ，綠化率： 41%配套設(shè)施：政府規(guī)劃大型超市和金融商貿(mào)區(qū)、天鵝湖公園、四星級(jí)賓館交房時(shí)間：一期 2023年 9月份，銷售價(jià)格：小高層均價(jià) 3400元 /㎡銷售進(jìn)度：底層均價(jià)為 3100～ 3300元 /㎡基本已售完，余房主要集中在 6層以上，銷售率接近 50%物業(yè)費(fèi)用： /㎡主力戶型：戶型集中 150㎡～ 180㎡之間，主力戶型為 150㎡ 1號(hào)樓 2層 ㎡四房（東） 3275元 /㎡ 公攤 % 1號(hào)樓 2層 ㎡大三房 (中 ) 3126元 /㎡ 頂層復(fù)式價(jià)格為 3600元 /㎡ 現(xiàn)推出 3幢小高層，從 3400元 /㎡的均價(jià)來(lái)講，在同區(qū)域樓盤(pán)中顯出比較突出的性價(jià)比。月其他： 小區(qū)定位為高檔樓盤(pán)。 ㎡，共 18套 ㎡，共 18套。開(kāi)發(fā)商：合肥宋都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，建筑設(shè)計(jì)：香港何顯毅建筑工程師樓景觀設(shè)計(jì)：澳洲 DL＆ C建筑景觀，物業(yè)管理：綠城物業(yè)法律顧問(wèn)：天禾律師事務(wù)所，營(yíng)銷策劃：金石地產(chǎn)，占地： 227畝，總建筑面積：約 30萬(wàn)平方米綠化率： 35%，車位：機(jī)動(dòng)車位約 1400個(gè)，戶型面積： 90—180 多㎡一期規(guī)模： 7幢多層， 4幢小高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間 :2023528面積： 100多㎡－ 150㎡ （多層最小 ㎡，小高層最小 ㎡）均價(jià)：多層 3350元 /㎡推出樓盤(pán)：多層 —— 桂雨苑 2＃、 3＃、 5＃、 6＃樓，共 120套（其中 110㎡共 36套， 150㎡共 12套。丹若苑的開(kāi)盤(pán)時(shí)間在一年左右，其周邊環(huán)境、配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)商品牌和資金實(shí)力都具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)階段銷售呈現(xiàn)以下特征： 130～ 150之間，平均總價(jià)在 56萬(wàn)左右，銷售狀況一般，但其銷售的部分大都集中在均價(jià)以下或者東西兩頭位置較好的產(chǎn)品，現(xiàn)階段大量均價(jià)以上位置靠中的戶型銷售速度明顯放緩，甚至陷入停滯期。綜合分析： （ 1）政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)歷程作為合肥市新的中心，政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展，也隨著基礎(chǔ)配套生活設(shè)施的完善而蒸蒸日上。山水名城、岸上玫瑰，而到了 2023年，目前只有國(guó)建 水岸茗都、湖畔春天、新城國(guó)際、三胞 西湖花園、恒潤(rùn)花園、亞華新城邦、振業(yè) （ 3）政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的規(guī)模 從政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的規(guī)模來(lái)看，國(guó)際花都總建筑面積達(dá)到 70萬(wàn)平方米，成為政務(wù)文化新區(qū)規(guī)模最大的樓盤(pán)，也是政務(wù)文化新區(qū)最具代表性的樓盤(pán)。山水名城等 5家樓盤(pán)。（ 4）政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的價(jià)格 作為合肥市新的市中心，政務(wù)文化新區(qū)樓盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格要高于其他區(qū)域。 2023年 1月，政務(wù)文化新區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為 3116元 /平方米