【正文】 住宅部分以同策龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)承接銷售任務(wù)。 48 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格策略 ? 整體采取低開(kāi)平走策略，提前一年售罄的情況下按正常融資成本計(jì)算，大約相當(dāng)于提升價(jià)格 10%~15%。 41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、項(xiàng)目營(yíng)銷策略 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位 綜合前述分析，我們將 “金雞嶺生態(tài)花園”定位為： 成就新生活理想的新城市中心生態(tài)型精品花園小區(qū) 項(xiàng)目定位解析： 旨在建立本案立足三亞、面向全國(guó)的樓市新貴形象； 金雞嶺板塊新生活領(lǐng)跑者，不求最大最強(qiáng)，但求最精最好，追求開(kāi)發(fā)的每一個(gè)細(xì)節(jié)和服務(wù)都是一項(xiàng)創(chuàng)新的精品； 以實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者成就新生活理想的美好追求為己任，致力于為他們提供充滿創(chuàng)新、充滿靈性且性價(jià)比極高的產(chǎn)品。 ☉ 就本案所在區(qū)域目前的開(kāi)發(fā)成熟度 ， 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目尚不具備與濱海一線及市中心等區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 ☉ 高收入群體的形成 ， 休閑度假需求的不斷增長(zhǎng)形成了相當(dāng)?shù)目蛻粢?guī)模 。 ☉ 因 商業(yè)樓遮擋光線和景觀 ， 將對(duì)部分住宅銷售造成一定影響 。 ? 項(xiàng)目本身綠化率較高 ， 小區(qū)景觀規(guī)劃相對(duì)較好 。 住宅總建筑面積： 8000㎡ 商場(chǎng)總建筑面積： 3100 ㎡ 容積率： 38 建筑密度： 25% 綠化率： 48% 36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 Strength （ 優(yōu)勢(shì) ） ? 背倚金雞嶺公園 ， 生態(tài)環(huán)境上佳 。三亞城區(qū)人口目前不到 20萬(wàn)人，規(guī)劃 2020年城區(qū)人口達(dá)到 35萬(wàn)人，因此，未來(lái)幾年，三亞房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展期和飽和期。 ? 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)由點(diǎn)向面擴(kuò)散，由原來(lái)的三亞灣一線海景地段局部開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐漸向二環(huán)路、南邊海、榆林地區(qū)、亞龍灣擴(kuò)散，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)遍地開(kāi)花的發(fā)展態(tài)勢(shì)和局面。 面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，我們?nèi)绾瓮ㄟ^(guò)獨(dú)特的 USP、產(chǎn)品力、推廣力來(lái)展示我們的優(yōu)勢(shì)？ 挑 戰(zhàn) 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 特征五： 房地開(kāi)發(fā)呈價(jià)降多頭發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 售價(jià)緩慢下降 ， 自 2020年 10月開(kāi)始 ， 由于需求變化 ， 各房地產(chǎn)公司調(diào)整自己的商品房售價(jià) 。 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 與去年同期相比， 2020年上半年有明顯的特點(diǎn)：（如圖所示） 2020年上半年三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售面積比較1 5 . 6 11 2 . 4 26 . 5 5 6 . 8 82 . 3 10 . 6 12 . 2 3 2 . 2 3 31 . 4 25 . 6 54 . 4 71 4 . 2 84 . 4 11 0 . 0 49 . 4 1 9 . 5 83 . 5 10246810121416181月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬(wàn)平方米2020 年2020 年數(shù)據(jù)資料來(lái)源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年上半年三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描 2 0 0 4 \ 2 0 0 5 年銷售套數(shù)比較1552113474678424460277244156490 501168056411151181107644905001000150020001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套數(shù)2020 年 2020 年數(shù)據(jù)資料來(lái)源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，優(yōu)勝劣汰成為三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)新法則 ? 大型化、集約化樓盤成為三亞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn) ? “設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)更加重視，世界著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)如貝爾高林、泛亞易道等越來(lái)越為消費(fèi)者熟悉 ? 據(jù) 2020年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，排在全市銷售總排行榜前五位的都是 8萬(wàn)平米以上的大盤 特征一： 競(jìng)爭(zhēng)手段全方位、多元化 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 如何在 強(qiáng)勢(shì)發(fā)展商主導(dǎo)市場(chǎng)的局面下 ，突破目前市場(chǎng)瓶頸和上揚(yáng)空間？ 挑 戰(zhàn) 16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位 ? 消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng) ? 各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好 如何通過(guò)有效的推廣手段，牢牢抓住消費(fèi)者的理性和實(shí)惠的消費(fèi)心理？ 挑 戰(zhàn) 特征二： 消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售面積 49% 認(rèn)購(gòu)面積 28% 未售面積 23% 三亞區(qū)域市場(chǎng)特征 ? 2020年 1～ 3月批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 16宗 ， 面積 平方米 ， 其中產(chǎn)權(quán)式公寓 1宗 ， 面積 米 ， 商品住宅面積為 ， 戶型結(jié)構(gòu)以小戶型為主 。房地產(chǎn)業(yè)得以健康持續(xù)發(fā)展，商品房銷售每年以 30%的速度增長(zhǎng)。在這種大環(huán)境下建設(shè)的房產(chǎn)必為世人矚目，成為內(nèi)地人第二居所首選地。 （ 2） 代理 /旅游機(jī)構(gòu)資源共享 基于與島內(nèi)外眾多代理 /旅游機(jī)構(gòu)的友好合作關(guān)系 ， 這些機(jī)構(gòu)在與外圍客戶接觸時(shí) ，對(duì)本顧問(wèn)行的操盤項(xiàng)目進(jìn)行代理銷售和宣傳 ， 將為項(xiàng)目的銷售提供有力的支持 。 項(xiàng)目推出后 ， 均取得了良好的銷售業(yè)績(jī)和社會(huì)反響 。 熟悉海南及三亞地產(chǎn)市場(chǎng) 本顧問(wèn)行主要成員一直致力于服務(wù)海南地產(chǎn)企業(yè) ， 形成了對(duì)整個(gè)海南房地產(chǎn)和客戶群特點(diǎn)的全面深入認(rèn)識(shí) 。1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 海南同策地產(chǎn)顧問(wèn)行 金雞嶺花園二期 營(yíng)銷企劃案 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 海南同策地產(chǎn)顧問(wèn)行 是一家新銳的專業(yè)地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。 我們的優(yōu)勢(shì) 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成功的全案操盤經(jīng)驗(yàn) 本顧問(wèn)行骨干成員在各地產(chǎn)領(lǐng)域全案操盤方面擁有以下代表樓盤的成功操作經(jīng)驗(yàn)： ? 三亞陽(yáng)光海岸 （ 一期 /二期 ） 該項(xiàng)目由本顧問(wèn)行 首席顧問(wèn) 于 2020年底負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的全盤銷售工作 ， 首次將 “ 巴厘島風(fēng)情樣板區(qū) ” 概念引入三亞濱海樓盤 。 ? 海口北緯 18゜ 該項(xiàng)目位于?？谑薪嫉臇|山湖 ， 占地 600畝 ， 規(guī)劃建筑面積約 20萬(wàn)平方米 。 （ 3） 相關(guān)專業(yè)力量支持 本顧問(wèn)行擁有一大批建筑 、 園林 、 室內(nèi)裝修等專業(yè)機(jī)構(gòu)資源技術(shù)支持 ， 為本顧問(wèn)行的項(xiàng)目提供全程技術(shù)顧問(wèn) 。 據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，幾乎全國(guó)所有的省份都有人在三亞購(gòu)置房產(chǎn)，還有美國(guó)、俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)家和香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的客人在三亞置業(yè)，外地買家所占比例約八成。 三亞當(dāng)前的房產(chǎn)樓盤在建設(shè)過(guò)程中，加大了項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的投入，注重小區(qū)環(huán)境建設(shè)和建筑景觀效果。 平均銷售價(jià)格 3586元 /平方米 ，海景房平