【正文】 大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。經(jīng)過十多年的開發(fā)，已經(jīng)成為相對繁榮的區(qū)域，尤其在并入金州區(qū)，規(guī)劃為金州新區(qū)，發(fā)展狀況更是有了前所未有的突進。而且，大部分人長期在此居住。第二章 項目總說明水清文苑三期項目位于大連市郊區(qū)，遠離喧鬧的市區(qū)?！鮗營銷策劃]□（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）、目標客戶分析經(jīng)濟背景? 經(jīng)濟實力? 行業(yè)特征……公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）成交價格租金價格價格策略（四）、入市時機（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）媒介投放□[媒體策略]□l 廣告策略廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4．廣告效果監(jiān)控l 媒介策略1． 媒介組合2．軟性新聞主題3．投放頻率4．費用估算l 推廣費用現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費用第二篇：房地產(chǎn)營銷策劃案房地產(chǎn)營銷策劃案——“水清文苑”融入自然大連大學(xué)醫(yī)學(xué)院中藥101班孫 丁 丁10354001策劃案名稱：大連水清文苑地產(chǎn)客戶名稱：企業(yè)高級管理者策劃人名稱：孫丁丁提案日期：2011/12/1策劃人適用時間段：畢業(yè)后五年保密級別：一級編號：10354001內(nèi) 容 概 要現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。項目營銷規(guī)劃報告名稱：《**項目營銷規(guī)劃》中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時機、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段銷售準備工作計劃報告名稱：《**項目前期工作計劃表》中心內(nèi)容： 文件、合同、票證、禮品、用品、銷售資料等準備、催辦、設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算項目包裝執(zhí)行計劃報告名稱：《**項目包裝概念設(shè)計》中心內(nèi)容： VI設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售道具（樓書、銷平、畫冊、DM、海報等）、公關(guān)用品、事務(wù)用品、銷售中心、報紙、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算。作為大連新興的房地產(chǎn)公司，水清文苑努力擺脫競爭優(yōu)勢弱的困境，特精心做出公司的下一步營銷策劃的目標和任務(wù)。水清文苑第一、二期占地852畝，第三期項目占地2000畝，共占地2852畝。95年開發(fā)。本項目所在區(qū)域市政配套設(shè)施十分完備。由于工作與居所環(huán)境、交通條件的制約，此類別墅買家更熱忠于大連市。、會計師、高級知識分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級”，二次置業(yè)時多會選擇環(huán)境幽靜、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅區(qū)。而自從不如09年，鮮有增加，消化成了別墅市場的主要代名詞。從整體來看，大連別墅市場前景看好，獨棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會成為別墅類物業(yè)競爭的主流，除了地理位置，自然環(huán)境等因素的影響外，其建筑風(fēng)格必將會向差異化、個性化發(fā)展，建筑品質(zhì)方面將會更加注重環(huán)保和人性化。這些地區(qū)的精品別墅與環(huán)境融為一體，給居住者帶來巨大享受的同時，也為游人帶來觀賞價值。隨著大連市別墅買家的成熟，環(huán)境良好，設(shè)計風(fēng)格鮮明的別墅才能有好的市場。開發(fā)商應(yīng)把握好這次良機，遵循市場供求變化規(guī)律，以市場需求為導(dǎo)向，以別墅產(chǎn)品分析為基礎(chǔ)，促使別墅產(chǎn)品實現(xiàn)由量變到質(zhì)變的飛躍。、外交使館人員、財力雄厚的港澳臺富商是大連市東北部地區(qū)別墅市場的租購主力，但不是本項目所在地區(qū)別墅市場的主要消費者。環(huán)湖、臨水、背山等等都是所在項目的主要賣點，沒有天然湖泊的要建人工湖泊，沒有自然水境的要自造人工河流等等，都是為了營造別墅的自然湖泊風(fēng)光，讓入住業(yè)主融入大自然的感覺。針對性不同買家品位的精裝修別墅，具有較大的潛在需求。以這兩點作為參照物，我方將“水清文苑”定位于“融入自然”?，F(xiàn)在的萊茵河畔，與兩岸獨具特色的建筑相互烘托。水清文苑”不妨借用“融入自然”的光環(huán)。在項目定位口語中，將“水資 8源”這個大賣點提出來，以融入自然的名稱來表現(xiàn)，無疑對廣大客戶及潛在消費群具有莫大的吸引力。如興建籃球館、射箭館、健身房、兒童娛樂天地等。二、首批推出別墅戶型與價位根據(jù)目前別墅市場的供需情況，結(jié)合本項目的具體特點，我們認為本項目應(yīng)采取由小到大，逐級開發(fā)的原則。具體建議為：總價位可定在180280萬元的單體別墅。二層：主臥25平方米+10平方米的衣帽間；書房20平方米（一個）；次臥24平方米（共二間）；起居室17平方米（一間）。第六章 開發(fā)原則及策略：最大降低資金風(fēng)險；快速回收資金；首推小戶型（180280平方米）；隨著開發(fā)環(huán)境的改善，銷售市場的擴大，整個三期將根據(jù)市場情況逐級向頂級別墅（1000平方米以上的超豪華別墅）開發(fā)。（2）選定首期單體別墅的位置為了保證大小戶型的科學(xué)比例，確保超利潤空間，在開發(fā)步驟與整體規(guī)劃上，必須要有科學(xué)嚴謹?shù)陌才?。?gòu)建出他們心目中的理想家園，也是最大限度地降低項目市場風(fēng)險，我方考慮：首先建10套左右的樣板間，樣板間的風(fēng)格及戶型功能都應(yīng)是符合消費者心理的，需要建筑設(shè)計公司單獨對此進行詳細調(diào)查，做出科學(xué)研判。售價范圍：180280萬左右、450萬左右、800萬左右、1000萬以上。我方認為：A．三期在銷售前期一定要建好精裝修的樣板間。因此，水清文苑三期應(yīng)采用具有很高國際水準的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯、魏理仕，或由外企協(xié)助開發(fā)商組建一個具有國際水平的物業(yè)管理公司。（8）三期“雙會所”根據(jù)實際情況，我方認為：本項目三期應(yīng)增加兩個會所。大型綜合會所內(nèi)容：25米標準泳池；大型戲水池；兒童水池；桑拿、美容沒發(fā)；電子游藝室；12道保齡球館（建議保留原有的保齡球館）；健身房、壁球、乒乓球、棋類、茶室等休閑用房；超市、餐飲、酒吧。第七章 項目推廣戰(zhàn)略一、項目推廣總策略根據(jù)項目的市場定位與開發(fā)原則，可總體采用“四一”策略為推廣總策略。A．建一污水處理廠； B．建造河道。使居住在球場周圍的住戶無需走出家門，就可欣賞到大面積的綠色景觀?，F(xiàn)在，大多數(shù)別墅區(qū)均建有高爾夫球場，高爾夫現(xiàn)今已成為成功人士展示其身份與地位的象征。最大的人工湖、綠林相映成趣，如同一幅充滿詩意的風(fēng)景油畫。水清文苑一、二期的客戶很有可能因為三期的“全新”，而進行二次置業(yè)。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會煥然一新。讓住戶能夠?qū)⒑影睹谰氨M收眼底，并有一種公園湖畔的感覺。（用多排、鐵絲連成網(wǎng)）起到既美觀又安全的效果。②利用植物增加單棟別墅的私密性。宣傳資料：樓書、戶型、價格表、客戶信函等與客戶見面的書面文件均可視為宣傳資料。內(nèi)部設(shè)計應(yīng)該注意格調(diào)，與別墅的外部風(fēng)格相符。二、宣傳手段：宣傳手段有很多。報紙廣告：由于報紙具有讀者面寬，易于查閱及反復(fù)閱讀等特點。電視廣告：具有直觀性強，傳播面廣的特點，但費用較貴。戶外廣告：持續(xù)時間長，在一定范圍內(nèi)影響較大。第九章 銷售前景展望通過上述各種銷售參量的分析，我們對水清文苑第三期的銷售前景是樂觀的。一、柳州市房地產(chǎn)市場分析.............錯誤！未定義書簽。 柳州房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢量化分析..........錯誤！未定義書簽。第二章區(qū)域市場分析............錯誤！未定義書簽。........錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD核心區(qū)辦公公寓、寫字樓現(xiàn)狀.......錯誤！未定義書簽。一、項目主要競爭對手分析.............錯誤！未定義書簽。【東郡】...............錯誤！未定義書簽。第四章項目分析................錯誤！未定義書簽。 項目現(xiàn)狀..............錯誤！未定義書簽。 結(jié)論分