【正文】 成長儲備爆發(fā)能量。第四篇：房地產(chǎn)項目整體營銷策劃案幸福尚城整體營銷策劃案（三）第六部分 廣告運作篇一、廣告運作掌控原則（一）廣告運作的最終目的是為了實現(xiàn)項目整合效益的最大化，廣告運作計劃的運籌及執(zhí)行一切以創(chuàng)造最佳廣告投放比為初衷。..........錯誤！未定義書簽。..............錯誤！未定義書簽。第八章營銷執(zhí)行................錯誤！未定義書簽。............錯誤！未定義書簽。二、營銷戰(zhàn)略...........錯誤！未定義書簽。三、戶型結(jié)構(gòu)建議：............錯誤！未定義書簽。二、項目戶型配比建議..........錯誤！未定義書簽。第六章物業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議........錯誤！未定義書簽。 住宅定位..............錯誤！未定義書簽。 從市場角度驗證項目本項目的功能定位.........錯誤！未定義書簽。..............錯誤！未定義書簽。...........錯誤！未定義書簽。二、項目SWOT分析.............錯誤！未定義書簽。 地理位置..............錯誤！未定義書簽。御花園】..............錯誤！未定義書簽?！菊装踩⒘盋BD未來功能定位.............錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD中心住宅開發(fā)現(xiàn)狀分析......錯誤！未定義書簽。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)概況...........錯誤！未定義書簽。 柳州房地產(chǎn)特點及發(fā)展趨勢.....錯誤！未定義書簽。 柳州市房地產(chǎn)投資計劃分析.....錯誤！未定義書簽。相信經(jīng)過專業(yè)化的包裝和操作，該項目將會取得良好的銷售業(yè)績，達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。這種聯(lián)誼會針對性強，客戶有效面廣。軟廣告： 軟廣告是利用新聞媒體宣傳項目形象品牌的一種極好形式。但由于報紙房產(chǎn)廣告過多，效果明顯下降，同時，報紙對別墅的客戶群的影響力并不明顯，因此建議盡量減少報紙廣告。將廣告、軟性宣傳、促銷活動、服務(wù)活動和其他活動統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)行動，從而達(dá)到最佳的宣傳推廣效果。無論是在宣傳活動中還是在銷售全過程，從業(yè)人員的良好素質(zhì)可以體現(xiàn)這個企業(yè)的層次與實力，增強人們對該企業(yè)開發(fā)項目的信賴。制作經(jīng)過CI設(shè)計的信封、信紙、文件夾、文件袋、名片、一次性水杯等，在與客戶接觸的過程中不斷使用，使項目的視覺形象得以強化，提高人們對項目的認(rèn)同度。第八章 項目推廣手段一、項目形象設(shè)計：名稱：項目的名稱應(yīng)對項目的整體形象有所體現(xiàn)。① 在別墅周圍種一些易吸塵、吸噪音的綠色植物（如側(cè)柏、雪松）?？拷T口的地方設(shè)立植物柱子。B．半開放式管理。問題是傳達(dá)什么樣的信息，這一點至關(guān)重要。如舉辦大型豪華戶外餐會，歌舞晚會，讓客戶之間、客戶與發(fā)展商之間增加交流的機會，達(dá)到相互溝通的作用。③美化入口樹林。C．提高球場周圍別墅售價。②建造9洞高爾夫球場。⑴“一個信息”，即“水清文苑”融入自然環(huán)境美的信息。占地約2500—3000平方米。同時在一、二、三期之間起到協(xié)調(diào)作用。水清文苑三期的入市時機，應(yīng)選在拿到銷售許可證之前三個月開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。B．提供三種裝修選擇：豪華裝修，標(biāo)準(zhǔn)裝修或毛坯房。4）先用國外著名建筑設(shè)計公司在別墅的設(shè)計上，中國起步較晚，設(shè)計缺乏新意，但是很多客戶的意識卻非常超前，這就要求設(shè)計師要具備很強的把握潮流的能力，所以一定要選用創(chuàng)意超前、實力雄厚的建筑設(shè)計公司，這也是降低三期風(fēng)險的一個重要保障。須注意的是當(dāng)客戶在外立面上提出修改要求時，要和整體別墅群的風(fēng)格、色調(diào)相協(xié)調(diào)。詳細(xì)方案將隨項目開展情況予以提供。因此，我方建議：為了降低市場資金風(fēng)險，應(yīng)先開發(fā)2塊地，然后由西向東滾式開發(fā)。以上的格局基本和這一消費群體的要求相吻合，能達(dá)到迅速銷售的效果。歐美風(fēng)格，前廳后院。這一高性價比主要是指：購買機率與單位面積受益。通過定期組隊，不定期組織交流比賽，這樣不但鍛煉了身體，同時也曾進(jìn)了業(yè)主之間的感情。水清文苑遠(yuǎn)離喧囂的都市，有著得天獨厚的自然條件：完美的自然景色，新鮮的空氣，廣闊的土地，為生活于此的人們提供了健康的空間和完全回歸自然的感覺?！叭收邜凵?，智者愛水”，喜好大自然環(huán)境的餓人們紛紛棄城而去，尋找心中理想的家園。萊茵河畔的生活如水，從容、自在，任意流淌，具有濃烈的休閑意味。過去的萊茵河，曾經(jīng)記載了幾代人溫柔懷舊的夢。客戶住進(jìn)別墅的時候希望既能在別墅生活中享受大自然的寧靜與合適，同時又要能擁有生活上的一切便利。除了室內(nèi)功能分布區(qū)布局外，別墅也要擁有一定的園藝設(shè)計空間，較大面積的后花園，以滿足業(yè)主在品位上的表現(xiàn)欲望。這些業(yè)主多具備良好的教育，很多人還具有海外學(xué)習(xí)或工作經(jīng)驗，對西方生活方式較為認(rèn)同，比較推崇個人價值和尊嚴(yán)，表現(xiàn)在日常生活中，對居住的私密性有更高的要求。這部分業(yè)主是項目所在區(qū)域別墅市場的消費主體。買家會更加理智地選擇別墅，不會因價格低廉而忽視關(guān)鍵性的產(chǎn)權(quán)證明、地段、交通、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等。，風(fēng)格鮮明的別墅市場看好由于大連市的國內(nèi)別墅買家長期居住在擁擠的市區(qū)，居住空間的狹小使他們充滿了對大面積住房的渴望，超大面積住宅成了剛剛富裕起來人們的追求目標(biāo)。新盤別墅銷售情況喜人，多數(shù)現(xiàn)房銷售一半以上，大連市及其所屬的縣級市也售出很多；原來較多銷售不暢的別墅重新改造后入市，也取得了不錯的業(yè)績，翠湖別墅和玫瑰園幾年前的戶型和外觀較差的別墅也銷售60%以上；一些成功別墅區(qū)開發(fā)的后期工程則更熱銷。其中按容積率和建筑形式分為頂級別墅，普通別墅，經(jīng)濟(jì)型別墅三種，從建筑形式上看，雙拼和聯(lián)排的形式占比約為66%，另外疊拼形式的占比為4%，所以說大連的別墅大部分基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅。第三章 項目市場營銷環(huán)境分析作為一個旅游休閑城市，大連的別墅市場吸引了眾多外來人口投資，無論休閑養(yǎng)老還是升值保值都具備一定的發(fā)展?jié)撃?。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。通過多年來對大連市場的調(diào)查與分析顯示：別墅市場人群主要有以下四個群體。三期 2000現(xiàn)擬：容積率：：75%以上 擬建400410戶風(fēng)格未定 現(xiàn)擬：分期開發(fā)水清文苑第三期處于規(guī)劃階段四、.周邊環(huán)境水清文苑位于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。80%的入住率。只在讓水清文苑成為所有在大連居住的人理想的住所、滿意的住處！第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章目錄前言 項目總說明項目市場營銷環(huán)境分析 項目市場定位 項目產(chǎn)品定位 開發(fā)原則及營銷策劃 項目推廣略 項目推廣手段 銷售前景展望第一章：前言本銷售策劃書通過對水清文苑三期項目的市場營銷環(huán)境的分析，指定出切實可行的銷售思路、戰(zhàn)略、方法及明確的市場推廣手段，使銷售工作目標(biāo)清晰，銷售過程有據(jù)可依，從而實現(xiàn)項目既定的銷售目標(biāo)。銷售活動規(guī)劃及策劃報告名稱： 《**項目公關(guān)活動計劃報告》《**項目**活動報告策劃書》中心內(nèi)容： 開工、開盤、封頂、竣式、入伙、節(jié)假日等的儀式，新聞發(fā)布會，展銷會的其他公關(guān)活動的計劃安排及費用預(yù)算。第一篇：房地產(chǎn)營銷策劃案房地產(chǎn)全程營銷策劃案□[營銷策劃階段]□廣告策略及計劃報告名稱：《**項目廣告推廣計劃》中心內(nèi)容： 廣告戰(zhàn)略目標(biāo)、項目分析及廣告定位、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告策略、分階段廣告策略及計劃、分階段媒體策略及發(fā)布計劃、廣告投放頻率及規(guī)模價格策略執(zhí)行計劃報告名稱： 《**項目價格策略報告》中心內(nèi)容： 依據(jù)項目經(jīng)濟(jì)可行性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，制定市場進(jìn)入價格策略，進(jìn)行價格的高低、提升、折率的編排和修整。廣告宣傳計劃報告名稱： 《**項目新聞炒作和廣告發(fā)布計劃》中心內(nèi)容： 戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算。在此策劃書中，通過對項目市場營銷環(huán)境分析、對項目進(jìn)行市場定位和產(chǎn)品定位，整理出開發(fā)的原則和營銷策劃，采用一系列的手段進(jìn)行推廣。工期 面積（畝）戶數(shù) 銷售狀況 備注一期 350容積率：：65% 238棟二層獨立式建面：220430 100% 分兩期開發(fā)完成，目前還剩余一塊遺留地，準(zhǔn)備6月間完工。二期 502容積率：：80% 106棟10款北美風(fēng)格建面：10003000 48% 為環(huán)湖別墅售價為：22002700美金/平米。譬如教育，該區(qū)小學(xué)、中學(xué)較多，而且毗鄰大學(xué)城，解決了住戶最關(guān)心的孩子上學(xué)問題。財力雄厚的港、澳、臺富商，由于大連的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系，他們長時間滯留，形成對大連別墅較為穩(wěn)定的需求。這一消費群體均有較高的文化水平，薪水豐厚，欣賞水平比較高，追求的是一種生活理念，一種與他的工作環(huán)境截然不同的居住環(huán)境。大連是一個在建別墅方面擁有得天獨厚條件的城市，目前在大連市各區(qū)分布著大小36個別墅項目（包括含別墅的混合型項目），主要集中在東部、西部和北部，比較集中的區(qū)域是中山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個項目和11個項目，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個項目，在沙