【正文】 計：196萬元（注：以上費用均為估算）天潤花園項目整體策劃書目 錄一、市場背景二、項目分析三、項目定位四、客源定位五、產(chǎn)品建議六、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行九、公司簡介十、合作模式一、市場背景濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選 擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。電視電臺單張戶外廣告①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告?；谝陨先齻€目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。物業(yè)管理方面提供特色家政服務錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。遠遠的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。四、目標購房群二、年齡在35——60歲之間經(jīng)濟富?；蛴泄潭ㄙY產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人家庭構成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者家庭構成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年年齡在28——40歲之間月收入5000元以上時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層五、錦繡花園營銷阻礙及對策更多免費下載， 管理資源吧（），海量管理資源免費下載！阻礙：錦繡花園廣告宣傳力度不夠，強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。室外設施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等；室內(nèi)設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前20年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。房地產(chǎn)類策劃實例剖析，僅供參考。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買?；顒硬邉澃感问蕉鄻樱话愣?，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說明會（發(fā)布會）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數(shù)的形式。印刷品廣告樓書、海報已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報相結合的方式。十、媒體計劃：報紙廣告27日、28日、30日在《xx日報》第x版刊登整版廣告，告知******開盤的信息。10：2510：35 政府領導致辭、公司投資方代表致辭。09：5010：00 貴賓由禮儀小姐引入會場。包括公司主要負責人及禮儀公司負責人、各類工作人員以及表演人員。人員安排：1)預設禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。5)提前6天落實指揮和負責秩序工作。于 月 日向與會領導發(fā)出請柬?？梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格自定。獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費取卡手續(xù)。抽獎卡獎品設置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送。3)舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預示著******美好的發(fā)展前景。盆景花卉在售樓處大廳的各個角落，分別擺設，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。簽到處設置簽到處指示牌。六、預定目標：對外傳達******開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實力，擴大******的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)******的美好前景，促進樓盤銷售，與此 同時進行企業(yè)社會公關，樹立xx地區(qū)****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會形象，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶及供應商的關系。二、地點：******售樓中心現(xiàn)場。制定如何才能避免讓目標消費者產(chǎn)生“有意炒做”印象的方案。因為經(jīng)過第一次營銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳。由于開發(fā)商對項目的設計和規(guī)劃都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發(fā)商那里獲得任何的補償，自己的經(jīng)濟利益會受到損害。從性質(zhì)上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。[3]促銷活動的宣傳與開展嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應歸于促銷活動的范疇。最后選擇最為有效的媒體進行廣告的發(fā)布。[1]廣告的發(fā)布廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關于該項目的背景信息及銷售信息。各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經(jīng)濟文化發(fā)展水平的基礎上立意創(chuàng)新。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。只有創(chuàng)新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個部分。建議在可行性原則下付諸實施。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？[2]消費者定位有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發(fā)前經(jīng)過SWOT分析然后對消費者進行定位至關重要。各種因素在同一個項目中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢，也可能表現(xiàn)為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。充分發(fā)掘項目的各種顯性資源和隱性資源。出現(xiàn)在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發(fā)商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。或邀請多家策劃公司進行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。24小時安全防衛(wèi)、電子巡更系統(tǒng)，時刻守衛(wèi)您的領地。對來訪消費者提供周到的服務，顧客離開的時候要送一些紀念品作紀念，以留下好的口碑。對消費者提供優(yōu)惠，對來回往返火車票、汽車票、飛機票報銷服務，免費接送看房。對看房小姐要進行相應的技能培訓，要培養(yǎng)好她們的語言能力、溝通能力以及禮貌用語等。龍口海景房為70年大產(chǎn)權：三、營銷策劃針對悅海苑的戶型、價位、位置等推廣促銷活動，統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展。讓您在享受浪漫海景生活的同時，為您提供一個功能齊全的度假休閑、觀光旅游和會議接待的海景居住服務體系。休閑廣場、海濱浴場、：龍口位于渤海灣東南海岸，自古以來就被譽為長壽之鄉(xiāng)，屬溫帶季風型氣候，冬無嚴寒夏無酷暑，氣候宜人，臨海而不潮濕，物產(chǎn)豐富，年平均氣溫12攝氏度，數(shù)十公里的金色沙灘，水清灘平，沙細如粉，沙質(zhì)為金黃色，是環(huán)渤海海岸線上綜合環(huán)境最好的地區(qū)之一。東海黃金海岸正在銷售的小區(qū)：領海責任南山，品質(zhì)地產(chǎn)◎ 南山地產(chǎn)，國家二級開發(fā)資質(zhì)，具有雄厚的資金實力和強大的開發(fā)能力，是煙臺房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)。免費房屋租賃服務，貼心物管讓您的房子保值升值。一、市場策劃 1 廣闊的升值前景◎坐擁一線海景、高爾夫兩大稀缺資源，及完善的生活、教育、旅游配套，成為“最具投資價值的海岸地產(chǎn)”。第二篇：房地產(chǎn)策劃案悅海苑策劃案如今，城市化的發(fā)展，人們的生活水平也日益提高，面臨著住房的問題也隨之而來?？斩吹牟邉澃敢坏嵤┢饋韺椖恐荒苁恰鞍俸Χ鵁o一利”。然后對數(shù)據(jù)有針對性的進行科學分析，最后才能得出創(chuàng)新可行的營銷策略。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。二次營銷策劃案在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。精確的預算費用的提出，關系到策劃公司的前途和未來。開發(fā)商對自己資金的投入非常的關注。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經(jīng)常性的閱讀《經(jīng)理人》這樣的刊物。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。[3]廣告的制作廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。這就要求策劃公司對本地的經(jīng)濟、文化有相當深刻的了解和體會。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創(chuàng)造。成功的項目開發(fā)基于準確的消費者定位。如當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開發(fā)一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發(fā)商卻針對有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開發(fā)低容積率，高綠化率的項目。資源整合階段主要分為以下幾個程序[1]項目SWOT分析項目SWOT分析包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。全程綜合策劃案的運行程序我把全程綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發(fā)布階段和預算費用的提出。四：第二監(jiān)理公司在項目進行過程中，監(jiān)理公司只針對工程的質(zhì)量進行監(jiān)督。法律咨詢的內(nèi)容還包括針對未來營銷過程中可能出現(xiàn)在開發(fā)商與消費者之間的糾紛進行預測，并給出模擬解決方案。房地產(chǎn)全程綜合策劃案初探策劃公司在全程綜合策劃過程中所扮演的角色一：建筑設計咨詢師在策劃公司對市場進行全力調(diào)研后，應對項目的戶型規(guī)劃和環(huán)境、物業(yè)的規(guī)劃 提出具體可行的建議。只有對現(xiàn)有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。二：中期介入型營銷策劃案此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開發(fā)商對于樓盤的設計方案已經(jīng)定稿，甚至工程已經(jīng)開始。第一篇：房地產(chǎn)策劃案分類房地產(chǎn)策劃案分類(20081107 09:50:15)標簽：雜談一：全程綜合策劃案這種策劃案指開發(fā)商從剛剛有意識要開發(fā)某個樓盤就已經(jīng)與房地產(chǎn)營銷策劃公司合作。對策劃公司的綜合素質(zhì)要求也高。三：單純營銷策劃案這種策劃案出現(xiàn)在樓盤已經(jīng)基本完工的情況下，開發(fā)商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。這就要求策劃公司對政府出臺的一切有關房地產(chǎn)的法律法規(guī)，包括邊緣政策法規(guī)進行仔細的研究，甚至對地方政府的政策意向也要仔細分析，并給出建議。營銷策劃公司身處于以上諸單位之中，但職能要求它能跳出來，站在一個更高的角度，對它們進行調(diào)控、使項目能夠順利的進行。五：投資顧問策劃公司應對開發(fā)商負責保證開發(fā)商投入的資金能夠百分之百用在對項目的價值提升上。后對消費者進行定位，對開發(fā)商提出項目設計建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，威脅可轉(zhuǎn)化為機遇。先有市場后有產(chǎn)品是市場營銷觀念的精髓。以達到項目與整個營銷策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。[1]理念的定位開發(fā)商和建筑公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。但應當注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當?shù)亟?jīng)濟、社會環(huán)境及人文環(huán)境相適應的基礎之上。[2]項目文案的創(chuàng)作在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優(yōu)缺點有著深刻的了解。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區(qū)別。[2]公關活動的開展公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠?qū)Ρ镜厣鐣a(chǎn)生大的影響力的活動。但由于廣告活動與公關活動的策劃程序過于復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。四：預算費用的提出預算費用的提出相對于策劃公司來說既是對開發(fā)商負責，也是對自己負責。因此，不論哪一種情況發(fā)生，都會對策劃公司的生存造成威脅。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調(diào)查和分析后，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。再次包裝會在購房者心目中產(chǎn)生“有意炒做”的印象。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務量，有利于策劃公司的發(fā)展。因此，要提出可能阻礙樓盤銷售的關鍵問題，必須建立在詳細的市場調(diào)查的基礎上，并擁有大量的數(shù)據(jù)。象這樣的策劃案只能拿來當文案讀。避免前面提出了問題，可后面卻找不到解決問題的方案，那就失去了營銷策劃的意義。然而，樓市的市場出于“白熱化”狀態(tài)，面臨著看房容易、買房難得困境，為了打破這一困境，我們提