房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案-wenkub
2023-05-01 23:43:26 本頁(yè)面
【正文】 陷。 216。216。 三、項(xiàng)目的SWOT分析及相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策（一） 項(xiàng)目的SWOT矩陣分析：S（Strength優(yōu)勢(shì)） 新古典建筑風(fēng)格，外觀(guān)典雅； 處南山文化中心區(qū)最優(yōu)地帶； 海景優(yōu)勢(shì)； 中式庭院，主題鮮明，區(qū)內(nèi)僅有； 功能性會(huì)所，陽(yáng)光車(chē)道，景觀(guān)車(chē)庫(kù)，以人為本；網(wǎng)絡(luò)化管理，家居化服務(wù)。這部分單位在銷(xiāo)售上會(huì)遇到較大的困難。同時(shí)，項(xiàng)目周邊一帶公共交通建設(shè)落后，出入市區(qū)非常不便。曾成功開(kāi)發(fā)的物業(yè)有：蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一，集寫(xiě)字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場(chǎng)；錦隆花園；武漢三陽(yáng)廣場(chǎng)；上海浦東小區(qū)等，在深圳市享有較高的知名度。在物管方面倍添信心。在車(chē)庫(kù)內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園；同時(shí)，重點(diǎn)塑造出入陽(yáng)光車(chē)道。 “街坊式”會(huì)所，利于使用及自由溝通本項(xiàng)目規(guī)劃為“街坊式”會(huì)所，便于人與人之間的溝通及使用。本項(xiàng)目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風(fēng)，為用戶(hù)實(shí)際利益著想，將小區(qū)園林規(guī)劃成為實(shí)用性強(qiáng)的功能性園林。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格獨(dú)特，規(guī)劃以自然為本色的中式悠閑庭園。在社區(qū)組團(tuán)內(nèi)的位置優(yōu)勢(shì)非常明顯。這對(duì)二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。是項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)。 21會(huì)所設(shè)施游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、茶藝?yán)取⑵迮崎w、晨跑道、書(shū)畫(huà)廊、二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（一） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和周邊環(huán)境情況顯示，本項(xiàng)目擁有自身的一些優(yōu)勢(shì)，具體而言，主要有以下幾方面： 地處南山文化中心區(qū)，易受市場(chǎng)關(guān)注南山商業(yè)文化中心區(qū)東區(qū)未來(lái)將建成21世紀(jì)最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。 18社區(qū)配套1) 周邊地區(qū)目前配套分布有購(gòu)物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等?，F(xiàn)根據(jù)有關(guān)圖文資料及實(shí)地調(diào)查結(jié)果整理其概況如下：觀(guān)海臺(tái)項(xiàng)目概況一覽表序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容1地理位置南山商業(yè)文化中心區(qū)28號(hào)地塊2占地面積3建筑面積 M24面積分布商業(yè)面積（5910 M2），住宅面積（ M2），肉菜市場(chǎng)（1500 M2），社區(qū)服務(wù)中心（300 M2），托兒所（600 M2），居委會(huì)（100 M2）5建筑規(guī)模9棟27座6建筑風(fēng)格新古典主義7建筑結(jié)構(gòu)住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結(jié)構(gòu)8建筑類(lèi)型小高層、高層結(jié)合，一梯2~4戶(hù)9層 數(shù)由南向北118層10戶(hù) 數(shù)913戶(hù)11車(chē)庫(kù)及車(chē)位花園式車(chē)庫(kù)，共618個(gè)車(chē)位12戶(hù)型及面積2房2廳~5房2廳 面積：~13主導(dǎo)戶(hù)型2房2廳、3房2廳、4房2廳14主導(dǎo)面積105~170平方米15園林規(guī)劃中式園林風(fēng)格庭園廣場(chǎng)、雕塑、疊水、園林綠化16工程進(jìn)度2001年10月15日開(kāi)工，現(xiàn)已封頂，2003年竣工入伙。17周邊交通1) 緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。2) 根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育中心、信息中心、文化廣場(chǎng)等。項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀(guān)絕佳地段，優(yōu)勢(shì)不言而喻。 高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模 項(xiàng)目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤(pán)有：蔚藍(lán)海岸、招商海月、浪琴嶼、藍(lán)月灣畔、創(chuàng)世紀(jì)濱海花園、保利城、西海灣花園等。 相對(duì)鄰近樓盤(pán)，本項(xiàng)目的位置是社區(qū)組團(tuán)內(nèi)最好的本項(xiàng)目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。 新古典建筑風(fēng)格，半圍合布局，庭院式組團(tuán)，中式園林在片區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟項(xiàng)目采用半圍合式布局及庭院式組團(tuán)，像一個(gè)巨大的四合院，營(yíng)造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺(jué)。使生活在本小區(qū)的住戶(hù)可以放松心情，陶冶性情。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項(xiàng)目的獨(dú)有賣(mài)點(diǎn)，獲取市場(chǎng)認(rèn)同。同時(shí)，其“分布式”排布，不會(huì)因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧?kù)o中品味高雅悠閑的生活。進(jìn)入車(chē)庫(kù)如入花園，充分關(guān)懷住戶(hù)感受。同時(shí)，小區(qū)智能化設(shè)施非常完善，使住戶(hù)安心舒適。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于種種客觀(guān)原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，具體有以下幾點(diǎn)： 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購(gòu)物、飲食和娛樂(lè)設(shè)施分布零散且距觀(guān)海臺(tái)較遠(yuǎn)，住戶(hù)日常購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食不方便。 同期新推樓盤(pán)多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈片區(qū)附近預(yù)計(jì)開(kāi)售期相近的樓盤(pán)有長(zhǎng)城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽(yáng)光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項(xiàng)目的發(fā)展商都是實(shí)力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強(qiáng)手；再加上深圳市今年新盤(pán)供應(yīng)量明顯增大，本項(xiàng)目必然會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 戶(hù)型面積偏大，不符目前實(shí)際市場(chǎng)需求據(jù)項(xiàng)目的圖文資料顯示，觀(guān)海臺(tái)的戶(hù)型面積分布為2房2廳85M2左右、3房2廳110 M2左右、4房2廳140 M2左右及大戶(hù)型170 M2左右，小3房2廳95 M2左右，這與目前深圳市場(chǎng)對(duì)戶(hù)型面積的需求（2房~3房~4房，面積為70~100~120平方米）均有一定的差距，本項(xiàng)目單位將面臨市場(chǎng)有效需求不足的嚴(yán)峻壓力。W（Weakness劣勢(shì)） 無(wú)口岸、地鐵優(yōu)勢(shì)； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車(chē)不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導(dǎo)戶(hù)型面積偏大；O（Opportunity機(jī)會(huì)） 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠(yuǎn)，二次置業(yè)人士增加； 南山文
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