【正文】 ，%。二提高：。在規(guī)模工業(yè)中，非公有制工業(yè)發(fā)揮了重要的推動作用，其中股份制企業(yè)、%%，%，成為規(guī)模工業(yè)快速增長的內(nèi)在動力。%。%。%。初步核算，%。交通系統(tǒng)的不斷完善，很大程度上將會帶動桂林市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。水運：桂林的水運主要是通過湘江和漓江，沿著漓江經(jīng)過梧州可至珠江，也可直達各沿岸港口。（5）山野環(huán)抱保持生態(tài)地區(qū)特征。（2）兩江、四湖奠定山水城市格局。市政建設(shè)：桂林的城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步配套，城市功能日益完善。20多年來，桂林市旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游設(shè)施逐步完善。秀麗的山水與濃郁的民俗風(fēng)情相結(jié)合，使原已嫵媚的山水更有了幾分生動。她地處廣西壯族自治區(qū)東北部，地處亞熱帶，氣候溫和。 桂林地區(qū)屬巖溶地貌，特殊的地貌與景象萬千的漓江及其周圍美麗迷人的田園風(fēng)光融為一體，形成了獨具一格、馳名中外的“山青、水秀、洞奇、石美”的“桂林山水”，并有了“桂林山水甲天下”的美譽。自古以來，桂林就是文人墨客感物抒懷，從大自然中尋取靈感的首選之地，這從遍布桂林市的各種碑刻中便可窺得一斑。設(shè)備一流的國際機場以及鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)四通八達；擁有2家五星級酒店、4家四星級酒店和10多家三星級酒店；旅行社以及與旅游相關(guān)的飲食、娛樂、購物服務(wù)更是遍布桂林市各個角落。目前全市有城市二級生化污水凈化廠4座，生活污水處理率達40%，工業(yè)污水處理率達80%，管網(wǎng)覆蓋率達65%，處污能力居全國領(lǐng)先地位；有自來水廠3座，年供水量達8544萬立方米，；，%，市區(qū)已基本消滅低水壓區(qū)；液化石油氣儲氣能力達6000噸，液化氣用戶54666戶，%，奇峰小筑、安新小區(qū)已使用上管道液化氣；擁有公共汽車285輛，運營線路23條，全部實行無人售票。（3）雙環(huán)三邊建立園林城市骨架。這些思路使得桂林的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益同步發(fā)展，體現(xiàn)出時代精神、民族特色和地方風(fēng)格。鐵路：北接京廣線，南連黔桂、枝柳動脈，湘桂鐵路縱貫湘桂走廊，火車可直達國內(nèi)主要城市。 2）桂林市總體經(jīng)濟概況2004年19月桂林市經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)出持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢，高開高走的運行態(tài)勢，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，社會需求持續(xù)強勁，非公有經(jīng)濟增速加快，景氣指數(shù)明顯上升，經(jīng)濟增長活力不斷增強，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。%，%，；%，%，；%，%。%，%，%，%。其中：，%，糧食播種面積出現(xiàn)恢復(fù)性增長。其中工業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要推動力量，%，%。從經(jīng)濟效益看，主要表現(xiàn)為“一強二提高”。資金營運效率提高，；%，；%。今年第三產(chǎn)業(yè)運行最顯著的特點是盈利性行業(yè)增長速度明顯快于非盈利性行業(yè)。這是多年來未出現(xiàn)過的高增幅。一是社會消費品零售總額快速增長。%。%，%，均超過了歷史同期的最好水平。%；，%。%，成為推動經(jīng)濟增長的決定性力量。桂林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2003年，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度進一步加大，投資規(guī)模持續(xù)擴張。%%。、%%。%，1~6月份，%；其中，%；；另外，累計比2003年1~%；上半年，%。經(jīng)歷了2003年的多重風(fēng)雨洗禮，政府管理行為、企業(yè)的投資與開發(fā)行為、消費者的商品房消費行為都趨向成熟和理性。但辦公樓、商用房出清時間長；商用房空置量大，商用房空置增長快；開發(fā)商自籌資金比例較低，未能達到規(guī)定比例；行業(yè)中的企業(yè)資質(zhì)水平不高，％。根據(jù)桂林市城市化水平和居民居住水平的規(guī)劃，預(yù)計2010年末。桂林國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是一片正在迅速崛起的充滿生機與活力的熱土。桂林兩江國際機場，現(xiàn)有航線50多條，可直航北京、廣州、上海、西安、深圳、昆明、廈門、成都、大連、香港等城市，設(shè)計年旅客吞吐量可達1000萬人次，同時開通有日本、韓國、馬來西亞等國際直航線。 區(qū)內(nèi)科研實力雄厚，智力資源豐富：擁有14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國家級和部級產(chǎn)品檢測中心，9個國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心；生產(chǎn)、生活設(shè)施齊全：郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級公寓、娛樂中心、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。高新區(qū)已成為桂林市新的經(jīng)濟增長點和對外開放的窗口。l 項目周邊樓盤的檔次多定為中檔樓盤，恒祥花園、七星花園、三星大廈等與項目相連的樓盤均走的是中檔樓盤的路線，樓盤內(nèi)部環(huán)境設(shè)計較為普通，公共設(shè)施的用料較為粗糙。而還剩18套存貨量的天香佳園所余的單位均價上升至3150元/平方米。五、區(qū)域未來發(fā)展前景經(jīng)過桂林市政府一系列規(guī)劃措施的出臺和實施，如會展中心、桂林體育館、桂林兩江國際機場、桂林新火車始發(fā)站等的建設(shè)使七星區(qū)的各大樓盤備受買家及投資者的追捧。七、小結(jié)l 區(qū)域的經(jīng)濟高速發(fā)展使七星區(qū)的人口不斷增多。l 根據(jù)目前項目周邊的樓盤對比，同檔次的樓盤在戶型面積設(shè)置上，呈現(xiàn)較大的同質(zhì)化現(xiàn)象，整體主要都是以標準層為主，產(chǎn)品的創(chuàng)新度不足。隨著城市發(fā)展的加速，該區(qū)域的消費群體素質(zhì)將會提高，樓盤的價格仍將上升。而部分新推出的單體樓如三星大廈，由于市政的利好及配套的成熟，銷售價格也可去至2800元/平方米。其銷售的主體面積以三房二廳120~180平方米為主。桂林是一座歷史悠久的旅游名城，每年吸引人數(shù)眾多的外地游客，從而促進了酒店業(yè)的興旺。所謂“模糊定位”法即：買得起的就是客戶。本項目位于高新開發(fā)區(qū)的主干道，往返市中心、政府、機關(guān)單位都不遠，交通非常便利，并且還是桂林市未來的中心城區(qū)。他們在區(qū)內(nèi)購房主要是為了日常經(jīng)商的方便或考慮子女的教育，一般都是多次置業(yè)，是桂林房地產(chǎn)市場最為活躍的買家。這一類型的買家在桂林市房地產(chǎn)市場上所占的比重相當之大，達4成之多無論為投資收益還是改善生活環(huán)境而置業(yè)桂林，樓盤的素質(zhì)、知名度和升值潛力都是影響購買決策的重要因素。北面：正對七星區(qū)的主干道漓江路，馬路的噪音、粉塵對沿路的住宅有較大影響。西面：臨次干道穿山東路，路邊建筑殘舊，景觀較差，對項目不利。但如果要打敗競爭對手，吸引買家購買，項目需注重本身的小區(qū)園林設(shè)計，讓所有的購買者進入本項目后能被小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境征服，結(jié)合周邊的有利環(huán)境，本項目有機會走高檔樓盤的路線。項目臨路的面積并不長，這有利于小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的安靜寧逸，形成有利于建筑高檔次樓盤的條件，而小區(qū)臨漓江路的地塊由于對面是國際會展中心，故使該路段商鋪價值增加，桂林的旅游經(jīng)濟支持該地塊發(fā)展部分產(chǎn)權(quán)式酒店，從而提高項目的利潤空間。O——機會l 七星區(qū)是市政府重點打造的新城市中心，未來將發(fā)展成為桂林的金融、商貿(mào)、居住等核心區(qū)域，區(qū)域的發(fā)展前景比較良好，將對區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起極大的促進作用；l 區(qū)域的商貿(mào)氛圍濃烈，使該區(qū)域成為經(jīng)濟投資的熱點，外來人口的增多、經(jīng)貿(mào)的往來促成項目所在地成為投資房地產(chǎn)的熱點選擇。l 國展購物公園多達8萬㎡的商業(yè)項目嚴重制約本項目商業(yè)用房開發(fā)空間。但樓盤在銷售定位中并不是價格高于別的樓盤就叫做中高檔。二、銷售時機建議房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機搶先入市，誰就有最大的機會成為贏家。根據(jù)項目的工程進度預(yù)計結(jié)合傳統(tǒng)的市場旺銷時節(jié)，建議可借助明年“五一”黃金假期引爆樓盤第一期的“酒店式公寓”及部分的臨街商鋪，通過桂林市傳統(tǒng)的旅游旺季，引爆桂林地產(chǎn)投資“酒店式公寓”的熱浪，以達到出奇制勝的目的。l 總結(jié)一期銷售實際情況