房地產(chǎn)項目策劃案-文庫吧
2025-04-01 23:43 本頁面
【正文】 。 花園式半地下車庫，陽光車道，自然為本，體貼入微本項目將園林綠化引入地下，采用地庫上浮半層的設(shè)計手法。在車庫內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園；同時，重點塑造出入陽光車道。進入車庫如入花園，充分關(guān)懷住戶感受。將以人為本的自然主義進行到底。 著名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理 項目由戴德梁行做物業(yè)管理顧問。在物管方面倍添信心。同時，小區(qū)智能化設(shè)施非常完善，使住戶安心舒適。同時，網(wǎng)絡(luò)化管理平臺，業(yè)主“一卡通”，以及家居化生活服務(wù)都有效地增加了項目的附加值。 1 發(fā)展商實力雄厚，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富 本項目的發(fā)展商——中建蛇口發(fā)展有限公司，有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)物業(yè)遍布國內(nèi)各大城市。曾成功開發(fā)的物業(yè)有：蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一，集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場；錦隆花園；武漢三陽廣場；上海浦東小區(qū)等，在深圳市享有較高的知名度。 （二） 項目劣勢分析由于種種客觀原因，本項目也存在不足之處，具體有以下幾點： 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和娛樂設(shè)施分布零散且距觀海臺較遠，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。 人氣未旺，居住氛圍不濃 由于片區(qū)開發(fā)時間短，目前本項目周邊已建成的住宅物業(yè)不多， 項目周邊臨近多為工地，片區(qū)內(nèi)人氣未旺，濃厚的居住氛圍尚未形成，容易給客戶帶來心理障礙，影響銷售。 道路未通，公交落后，乘車不便 雖然規(guī)劃中有發(fā)達的交通路網(wǎng)，但實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本項目所在片區(qū)附近的道路全部都未開通，行車、行人均無法到達。同時，項目周邊一帶公共交通建設(shè)落后，出入市區(qū)非常不便。 同期新推樓盤多，市場競爭激烈片區(qū)附近預(yù)計開售期相近的樓盤有長城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項目的發(fā)展商都是實力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強手；再加上深圳市今年新盤供應(yīng)量明顯增大，本項目必然會面臨激烈的市場競爭。 周邊緊鄰尾盤多，大盤多，價格競爭及品牌競爭壓力大 周邊目前在售的樓盤有創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、西海灣花園、保利城、青春家園等，其皆為尾盤，本項目必將面臨它們降價競爭的壓力；同時，蔚藍海岸、招商海月等大盤造成的品牌優(yōu)勢也對觀海臺形成較大的競爭。 部分單位正西正東，推售阻力大 從現(xiàn)場情況可知，本項目西邊的部分單位客廳及主人房全部朝西，西曬強烈。這部分單位在銷售上會遇到較大的困難。 戶型面積偏大，不符目前實際市場需求據(jù)項目的圖文資料顯示，觀海臺的戶型面積分布為2房2廳85M2左右、3房2廳110 M2左右、4房2廳140 M2左右及大戶型170 M2左右，小3房2廳95 M2左右，這與目前深圳市場對戶型面積的需求（2房~3房~4房，面積為70~100~120平方米）均有一定的差距，本項目單位將面臨市場有效需求不足的嚴(yán)峻壓力。 無口岸、地鐵優(yōu)勢，跨海大橋為時尚早，缺乏外銷賣點港人在深置業(yè)大多選擇口岸、地鐵地帶的物業(yè)，本項目所在片區(qū)目前并不為港人所熟悉，又無臨近地鐵、口岸的優(yōu)勢、西部跨海大橋賣點目前為時尚早。相對市區(qū)而言，本項目位置較偏，尤其距離口岸、地鐵較遠，外銷機會較微。 三、項目的SWOT分析及相應(yīng)營銷對策（一） 項目的SWOT矩陣分析：S（Strength優(yōu)勢） 新古典建筑風(fēng)格，外觀典雅； 處南山文化中心區(qū)最優(yōu)地帶； 海景優(yōu)勢； 中式庭院，主題鮮明，區(qū)內(nèi)僅有； 功能性會所，陽光車道，景觀車庫，以人為本；網(wǎng)絡(luò)化管理，家居化服務(wù)。W（Weakness劣勢） 無口岸、地鐵優(yōu)勢； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導(dǎo)戶型面積偏大；O（Opportunity機會） 宏觀經(jīng)濟回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。T（Threat威脅） 緊鄰部分樓盤為尾盤，有價格競爭壓力； 周邊同期開售樓盤多，競爭激烈； 后海片區(qū)海景概念樓盤多、影響大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力； 當(dāng)前樓盤空置壓力大，新推樓盤供給量上升，整體市場競爭更趨激烈。 （二） 相應(yīng)營銷對策： 綜合前面的SWOT分析，提出相應(yīng)的針對性營銷策略如下： 針對“S（優(yōu)勢）+W（劣勢）組合”的對策：在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運用整合營銷傳播手段和營銷組合工具彰顯項目優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目劣勢，力爭達到揚長避短，優(yōu)化項目整體質(zhì)素，切準(zhǔn)市場機會點，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。216。 針對項目所處位置相對較偏的劣勢 對策：加強對周邊海景的正面宣傳，并結(jié)合適度的后海灣畔高尚住宅進行宣傳引導(dǎo)，同時提出本項目“市區(qū)位置，永久海景” 的環(huán)境賣點，以有效的宣傳溝通引導(dǎo)客戶消費意向，化劣勢為優(yōu)勢。216。 對于周邊社區(qū)配套未成熟、公交落后、人氣未旺等方面的不足 對策：一方面增設(shè)有針對性的住戶服務(wù)項目，如會所文體娛樂設(shè)施、導(dǎo)購專車、家居服務(wù)等彌補不足；另一方面在宣傳和推售時，對該片區(qū)的未來發(fā)展藍
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