【正文】 品房施工面積、新開工面積、銷售建筑面積均保持50%以上的逐年穩(wěn)定增長速度。4）桂林市房地產(chǎn)發(fā)展分析在經(jīng)濟(jì)全面向好的大背景下，2004年的桂林市房地產(chǎn)業(yè)獲得長足發(fā)展。經(jīng)歷了2003年的多重風(fēng)雨洗禮，政府管理行為、企業(yè)的投資與開發(fā)行為、消費(fèi)者的商品房消費(fèi)行為都趨向成熟和理性。政府將逐漸擺正自己的位置，不斷完善相關(guān)法規(guī)；市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用將加強(qiáng)，規(guī)范經(jīng)營的主流開發(fā)商將占據(jù)市場(chǎng)大部分份額；行業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。桂林市近年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住房供求平衡，商業(yè)營業(yè)用房已供大于求，市政府采取規(guī)?？刂妻k法，使房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展，出現(xiàn)了投資和銷售兩旺的良好勢(shì)頭，且銷售增長基本大于供應(yīng)增長。桂林市房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題：與許多國內(nèi)其他地區(qū)商品房的出清時(shí)間相比，桂林市商品房特別是住宅用房出清時(shí)間較短，表明市場(chǎng)消化空置量的能力較強(qiáng)。但辦公樓、商用房出清時(shí)間長；商用房空置量大，商用房空置增長快；開發(fā)商自籌資金比例較低，未能達(dá)到規(guī)定比例；行業(yè)中的企業(yè)資質(zhì)水平不高，％。房地產(chǎn)最大的隱患則會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常采取分割產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進(jìn)行統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，一旦經(jīng)營不善、承諾的租金不能到位，投資者與開發(fā)商和經(jīng)營管理公司之間的矛盾就會(huì)出現(xiàn)。而當(dāng)前商場(chǎng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)普遍不足。近年桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的投資與銷售兩旺的良好局面，主要是大規(guī)模舊城改造所引發(fā)的大規(guī)模拆遷所致，隨著舊城改造的完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸納能力將逐漸弱化。根據(jù)桂林市城市化水平和居民居住水平的規(guī)劃，預(yù)計(jì)2010年末。政府調(diào)控得當(dāng)，則桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。第二部分 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域狀況項(xiàng)目所在區(qū)域——七星區(qū)位于桂林市風(fēng)景秀麗的漓江東畔，總面積83平方公里，；轄2個(gè)街道辦事處共25個(gè)社區(qū)居委會(huì)和2個(gè)鄉(xiāng)共14個(gè)村委會(huì)?？?cè)丝?3萬，%。桂林國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是一片正在迅速崛起的充滿生機(jī)與活力的熱土。 區(qū)域內(nèi)風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達(dá)，設(shè)施完善。著名的七星巖、駱駝山、桂海碑林、穿山、塔山、堯山風(fēng)景區(qū)、靖江王陵均在轄區(qū)內(nèi)。桂林國際會(huì)展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。桂林兩江國際機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)有航線50多條，可直航北京、廣州、上海、西安、深圳、昆明、廈門、成都、大連、香港等城市，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量可達(dá)1000萬人次，同時(shí)開通有日本、韓國、馬來西亞等國際直航線。鐵路北接京廣復(fù)線，南連桂、柳動(dòng)脈，可直達(dá)國內(nèi)主要城市。新建成的桂林新火車始發(fā)站，將增開10多對(duì)客運(yùn)始發(fā)列車。桂林公路四通八達(dá)，有桂黃一級(jí)公路、桂柳高速公路，可直達(dá)廣西各地和鄰近省份。 區(qū)內(nèi)科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富：擁有14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國家級(jí)和部級(jí)產(chǎn)品檢測(cè)中心，9個(gè)國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心；生產(chǎn)、生活設(shè)施齊全：郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級(jí)公寓、娛樂中心、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。 市委、市政府對(duì)高新區(qū)實(shí)行封閉式管理體制和開放式發(fā)展模式，賦予高新區(qū)市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相關(guān)行政管理權(quán)限，確定了“統(tǒng)一管理、全市共建、外引內(nèi)聯(lián)、政策靈活、管理創(chuàng)新”的20字發(fā)展方針，使桂林高新區(qū)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道。2003年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入1066億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值98億元，，%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度，高新區(qū)現(xiàn)已基本形成了電子與信息、機(jī)電一體化、新材料、生物醫(yī)藥工程、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)。 一平方公里新建區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)103家，其中高新技術(shù)企業(yè)35家，規(guī)模以上企業(yè)32家，，每平方米土地創(chuàng)產(chǎn)值4800元。高新區(qū)已成為桂林市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和對(duì)外開放的窗口。二、七星高新開發(fā)區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目：六合路西段道路改造工程、 東環(huán)路整治工程：，完成路燈、綠化、人行道鋪裝、立面改造等工程；香格里拉大酒店建設(shè)工程；會(huì)展賓館：總投資2億人民幣；漓東商貿(mào)城：總投資2億人民幣，營業(yè)面積7萬平方米，計(jì)劃今年投資13000萬元，完成項(xiàng)目的主體建設(shè)；穿山鄉(xiāng)內(nèi)的三聯(lián)商品批發(fā)城、汽車商貿(mào)城、旅游產(chǎn)品批發(fā)城、新天地休閑娛樂城。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析七星區(qū)在售的項(xiàng)目對(duì)比疊彩區(qū)、象山區(qū)等區(qū)域并不算多，但在高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策及會(huì)展中心的帶動(dòng)下將會(huì)成為桂林市樓市的主角。目前七星區(qū)在售中及建設(shè)中樓盤主要有三星大廈、七星花園、碧水康城、奇峰小筑、天香佳園、東方花園等樓盤。l 項(xiàng)目周邊樓盤的檔次多定為中檔樓盤，恒祥花園、七星花園、三星大廈等與項(xiàng)目相連的樓盤均走的是中檔樓盤的路線，樓盤內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)較為普通，公共設(shè)施的用料較為粗糙。l 樓盤銷售均價(jià)在2200～3000元/平方米之間，～1元/平方米之間。l 七星區(qū)項(xiàng)目板塊的樓盤，在市政建設(shè)的完善下樓盤價(jià)格呈上升的態(tài)勢(shì)，恒祥花園由開盤時(shí)的2100元上升至后期的最高3100元/平方米，均價(jià)升幅23%。七星花園三期的樓盤還在建設(shè)中，按現(xiàn)時(shí)七星區(qū)的整體供貨量及市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的認(rèn)可度，估計(jì)三期開售時(shí)的價(jià)格為2800元/平方米左右。而還剩18套存貨量的天香佳園所余的單位均價(jià)上升至3150元/平方米。四、項(xiàng)目附近樓盤的主力戶型三房單位是本區(qū)域的主力戶型。和項(xiàng)目相接的四個(gè)樓盤中，恒祥、七星花園、天香佳園的三房比例高達(dá)65%以上，而三星大廈的三房約在50%左右，并附以二房及單間的套間。因此三房單位是本區(qū)域的主力戶型。五、區(qū)域未來發(fā)展前景經(jīng)過桂林市政府一系列規(guī)劃措施的出臺(tái)和實(shí)施，如會(huì)展中心、桂林體育館、桂林兩江國際機(jī)場(chǎng)、桂林新火車始發(fā)站等的建設(shè)使七星區(qū)的各大樓盤備受買家及投資者的追捧。項(xiàng)目位于該區(qū)域的中心組團(tuán)核心地帶，緊鄰國際會(huì)展中心，成為最大的受益者。在遠(yuǎn)期規(guī)劃上，國際會(huì)展中心一帶還將發(fā)展成為低密度的城市中心區(qū)，具有高品質(zhì)的景觀環(huán)境。這個(gè)以會(huì)展中心為核心的城市中心區(qū)，憑著其高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、高科技、人文文化、居住素質(zhì)，未來發(fā)展無可限量！六、后續(xù)量分析經(jīng)過今年大半年的消化，本區(qū)域目前大多數(shù)在售樓盤的可售量都不多，再加上桂林市特有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)限制房屋供應(yīng)量的政策，在短期內(nèi)只有七星花園三期碧水康城等樓盤供貨，市場(chǎng)的供求比例在合理的空間內(nèi)運(yùn)行。七、小結(jié)l 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展使七星區(qū)的人口不斷增多。l 經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)使購買力得到空間的提高，改善生活質(zhì)量成為生活的主題。l 房地產(chǎn)政策有效地控制了樓價(jià)的過度增長，及地產(chǎn)的供應(yīng)量，使桂林市的房地產(chǎn)正確健康地發(fā)展。l 高新區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)使周邊城鎮(zhèn)的人們?cè)敢獾皆搮^(qū)域發(fā)展，而使該區(qū)域的目標(biāo)銷售人群進(jìn)一步充實(shí)。l 根據(jù)目前項(xiàng)目周邊的樓盤對(duì)比，同檔次的樓盤在戶型面積設(shè)置上，呈現(xiàn)較大的同質(zhì)化現(xiàn)象，整體主要都是以標(biāo)準(zhǔn)層為主，產(chǎn)品的創(chuàng)新度不足。l 樓盤的內(nèi)在素質(zhì)并不強(qiáng)，對(duì)樓盤的建筑用料、園林布局、樓盤主題只停留在為賣樓而起樓的最簡單的房產(chǎn)營銷上。一、 競爭樓盤二、 區(qū)域市場(chǎng)樓盤分析桂林市城區(qū)范圍不大，象山區(qū)及疊彩區(qū)項(xiàng)目與本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生直接的競爭。桂林市的經(jīng)濟(jì)不斷提速，處于高新開發(fā)區(qū)周邊的項(xiàng)目有獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，加上即將竣工的市政項(xiàng)目，七星區(qū)將吸引更