【正文】 和社會(huì)目標(biāo)的綜合平衡體。v 也許有人會(huì)問，在國家大力主導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，如此興師動(dòng)眾地使出 “ 組合拳 ” 來干預(yù)一個(gè)行業(yè)的運(yùn)行，這可否被理解為是對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的一種否定？從厲以寧先生著名的 “ 二次調(diào)節(jié)論 ” 中，我們應(yīng)該可以找到答案。v 快速趕超的國家發(fā)展戰(zhàn)略決定了建國以來中國政府經(jīng)濟(jì)目標(biāo)主導(dǎo)的必然趨勢：通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，這是政府 “ 十五 ” 期間的重要目標(biāo)。v 新的視角有助于我們更深入地去理解今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測2023年政策回顧3個(gè)針對(duì)4個(gè)通知信號(hào)導(dǎo)向地方 ： 3月 5日下午，上海市政府一連發(fā)布 3項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的政策，次日又發(fā)布了第 4個(gè)通知，宣布上海房地產(chǎn)市場將堅(jiān)持以居住而非投資為主、以本地人消費(fèi)而非外地人購買為主、以中低價(jià)位而非高檔房為主。個(gè)人住房貸款利率不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的 。 政策目標(biāo) ：這項(xiàng)針對(duì)個(gè)人的房貸新政全面提高所有購房者的貸款供房負(fù)擔(dān)，提高了購房門檻；打擊了市場上部分潛在購房者對(duì)房價(jià)的樂觀預(yù)期，同時(shí)也向市場明確表示：央行在必要時(shí)會(huì)繼續(xù)動(dòng)用利率杠桿干預(yù)樓市，直至平衡對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。 “新國八條 ”為具體硬措施，每條措施都直指房價(jià)漲幅過快。 政策目標(biāo)： 對(duì)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中營業(yè)稅的收取，意在 “一箭雙雕 ”：一是限制二手房交易以遏制投機(jī)炒作，二是限制超大房型的非普通住宅建設(shè)。公積金提取范圍也進(jìn)一步放寬，符合條件的困難職工可提取公積金用來付房租、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。而廣州稅收政策的出臺(tái)有其背景原因，前一階段眾多大陸和港澳買家紛紛涌入珠三角炒房，使得廣州樓價(jià)極速飆升，政府為調(diào)控房價(jià)而出臺(tái)不得已的措施，這可從杭州和北京類似政策出臺(tái)的結(jié)果可知。物業(yè)稅的開征將涉及到房地產(chǎn)市場的各方利益，其開征的時(shí)機(jī)和方式的選擇都非常重要，且由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序，由全國人大審批，因此要開征物業(yè)稅，至少還需要 2— 3年時(shí)間。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023年用途 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比住宅 %商業(yè) %辦公 %綜合 %土地用途分析中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 —— 2023年2從土地用途來看， 2023年土地供應(yīng)量突出了以住宅用地供應(yīng)為主，其他商業(yè)配套為輔的特點(diǎn)，其中單純的住宅用地供應(yīng)就達(dá)到了總供應(yīng)量的%,這還不包括占比達(dá) %的綜合類用地供應(yīng)中的住宅用地，而商業(yè)項(xiàng)目所占比重也達(dá)到了 %。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：兩極供應(yīng)，郊區(qū)為主中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023年5從辦公用地的環(huán)線分布來看，呈現(xiàn)兩極分布的格局，主要分布在外環(huán)外和內(nèi)環(huán)內(nèi)，其中外環(huán)外的供應(yīng)量所占的比重超過了 70%，按照建設(shè)周期來計(jì)算，這批土地將在 0 07年形成供給，從而今后兩年的辦公樓供應(yīng)可能將呈現(xiàn)自中心向外逐步增加的趨勢 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023年區(qū)域 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比嘉定 %青浦 %普陀 %松江 %奉賢 %金山 %浦東 %虹口 %楊浦 %長寧 %寶山 %閔行 %徐匯 %閘北 %南匯 %中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級(jí)市場 ——2023年1從 2023年的土地供應(yīng)情況看，以嘉定、青浦為首的西部郊區(qū)成為主要的供應(yīng)來源地，所占比重接近 55%，其中嘉定軌道交通11號(hào)線沿線成為該區(qū)土地集中供應(yīng)的焦點(diǎn)地段，土地用途為綜合，與之不同的是青浦的土地供應(yīng)用途則主要集中在商業(yè)配套方面。分析出現(xiàn)這種局面的原因，我們認(rèn)為是由于近年來上海市場對(duì)中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓的需求大增，從而推動(dòng)其租金水平一路上揚(yáng)，為了緩解供不應(yīng)用的壓力，政府大大增加了中心城區(qū)的辦公用地供應(yīng)量。 2023年綜合用地供應(yīng)的另一個(gè)特點(diǎn)就是商業(yè)和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項(xiàng)目供應(yīng)則相對(duì)較少。中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 ——住宅　 計(jì)劃購房時(shí)間后市預(yù)期入市時(shí)機(jī)戶型選擇 一年內(nèi)有購房計(jì)劃的消費(fèi)者高達(dá) 73%，由此我們有理由看好明年的市場需求狀況 有超過 75%的消費(fèi)者認(rèn)為后市的跌幅不會(huì)超過5%，這在一定程度上反映出了消費(fèi)者的心理預(yù)期，即房價(jià)可能在進(jìn)一步的小幅度回跌后將回升認(rèn)為房價(jià)在下跌10%— 20%后是最佳購買時(shí)機(jī)的消費(fèi)者占的比例最大，為 33%，另外還有 20%的消費(fèi)者認(rèn)為最佳的購房時(shí)機(jī)是在房價(jià)下跌 20%以后近 70%的購房者愿意選擇二室的戶型選擇二室的購房者期望其面積控制在81— 100平方米的占 %，還有%的人希望面積能控制在 61— 80平方米 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 ——住宅未消化存量多05年全年，住宅預(yù)售登記為 2181萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積為 2829萬平方米供求比為 1:全年累計(jì)施工面積大截至 11月底，全年累計(jì)施工面積已達(dá) 10,，超過 04年全年的施工面積供給豐富供給豐富中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 ——住宅量價(jià)齊升量跌價(jià)穩(wěn)量價(jià)齊跌量升價(jià)跌量升價(jià)穩(wěn)住宅市場波動(dòng)自住價(jià)值為軸線的波動(dòng)中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 ——住宅 平均價(jià)格相對(duì)３月已降１４％平均價(jià)格再降５ 15％自住需求釋放平均銷售價(jià)格再跌 5%左右，最早 06年一季度尾見底 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 ——住宅住宅價(jià)格住宅價(jià)格長期走勢長期走勢消費(fèi)者消費(fèi)者開發(fā)商開發(fā)商政府政府政策約束下的利潤最大化　土地價(jià)格　原材料成本貸款成本 總價(jià)承受可能下的　　　　　　　　　房價(jià)溫和上漲自住需求投資需求預(yù)期 房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長發(fā)展帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)社會(huì)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級(jí)市場 ——住宅2023年2023年價(jià)格微跌價(jià)格微跌BECDA政府政策（慣性對(duì)市場仍有持續(xù)影響）土地價(jià)格（滯后于房價(jià)）開發(fā)資金借貸成本（使開發(fā)商無法持續(xù)延長開發(fā)周期 )消費(fèi)者態(tài)度（觀望）人均可支配收入（仍與房價(jià)水平想背離 )中星營銷機(jī)構(gòu) 2023年