市場營銷第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀代理業(yè)務(wù)-wenkub
2023-03-17 14:05:14 本頁面
【正文】 將產(chǎn)業(yè)撤出市場，接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀人都享有傭金。 24 11．傭金結(jié)算 ? 交易過程完成后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)及時與委托人（或交易雙方）進行傭金結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按經(jīng)紀合同的約定來定。 ? 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通常需代理委托人辦理各類產(chǎn)權(quán)登記或文件登記備案手續(xù)。當(dāng)價格最終確定下來后，經(jīng)紀人員要代表委托方與購買或承租方簽訂房地產(chǎn)交易合同（買賣合同或租賃合同） 21 8．房地產(chǎn)交易價款收取與管理 ? 房地產(chǎn)交易合同簽訂完畢，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要代理委托人收取房地產(chǎn)交易價款。 (2)與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息 供求信息、價格信息、競爭樓盤狀況等。 14 3．房地產(chǎn)查驗 主要內(nèi)容 委托房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況 權(quán)屬狀況 環(huán)境狀況 基本途徑 文字資料了解 現(xiàn)場實地察看 向有關(guān)人員了解 15 簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同 ? 首先選定合同文本。 ?其次，要查清委托人是否對委托事務(wù)具備相應(yīng)的權(quán)利，當(dāng)委托人是自然人時，還必須確認其具有完全民事行為能力。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，而且，在房屋置換中包含有實物與實物間的交換，即房屋置換是 貨幣與實物 和 實物實物 兩方面內(nèi)容的交換方式。 ——《民法通則》第 63條 4 一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵 ? 通過代理人的代理活動而在被代理人、代理人以及第三人之間產(chǎn)生的關(guān)系叫做代理關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)代理 ：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人或經(jīng)紀機構(gòu)在受權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，通過提供服務(wù)并實現(xiàn)交易目的而收取委托人傭金的行為。 ? 代理關(guān)系的主體： – 代理人（受托方） – 被代理人（委托方） – 第三方（相對人） ? 代理關(guān)系的構(gòu)成 – 代理人與被代理人之間的關(guān)系 – 代理人與第三方之間的關(guān)系 – 第三人與被代理人之間的關(guān)系 5 一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵 房地產(chǎn)代理 ? 是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（或房地產(chǎn)經(jīng)紀人）作為房地產(chǎn)代理人在代理合同授權(quán)范圍內(nèi)，以委托方名義與第三方進行房地產(chǎn)交易，通過提供服務(wù)并實現(xiàn)交易目的而收取委托人傭金的行為。 10 三、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類 按照代理主體對象劃分 ? 賣方代理 ? 買方代理 按照代理客體劃分 ? 商品房銷售代理 ? 商鋪代理 ? 二手房代理 ? 房屋置換 代理 按照代理業(yè)務(wù)客體交易形式劃分 ? 銷售代理 、 租賃代理 、 抵押代理 、 置換代理 、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理 11 第二節(jié) 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程 業(yè)務(wù)開拓 業(yè)務(wù)洽談 房地產(chǎn)查驗 簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同 信息收集與傳播 買方或承租方看房 房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂 房地產(chǎn)交易價款收取與管理 房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案） 房地產(chǎn)交驗 傭金結(jié)算 售后服務(wù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12 1．業(yè)務(wù)開拓 ? 由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競爭的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭取客戶是房地產(chǎn)代理機構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。因此，要查驗委托人的有關(guān)證件，此外，要了解委托人的主體資格，生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽。 ? 其次，對代理合同中的相關(guān)條款，雙方要仔細斟酌，共同協(xié)商確定，代理合同要盡可能詳細地規(guī)定委托代理雙方的自身權(quán)益和義務(wù)。 ? (3)委托方信息 委托方的類型、信譽情況等。 ? 交易價款的支付時間在房地產(chǎn)交易合同中明確約定。 23 10．房地產(chǎn)交驗 ? 房地產(chǎn)交接時買方要校對物業(yè)實際情況是否與合同規(guī)定相符，如設(shè)備、裝修的規(guī)格、質(zhì)量等。 25 12．售后服務(wù) 延伸服務(wù) 如作為買方代理時為買方進一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù) 改進服務(wù) 了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進行必要的補救； 跟蹤服務(wù) 了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。 – 獨占代理權(quán)代理 與前者的唯一區(qū)別在于開發(fā)商或業(yè)主保留商品房或產(chǎn)業(yè)的自銷權(quán) ， 假如商品房或產(chǎn)業(yè)由開發(fā)商或業(yè)主自銷出手后 ， 則無需向受托經(jīng)紀人支付傭金 。 ? 特點：反映了一種轉(zhuǎn)委托關(guān)系，有助于房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的形成，有利于發(fā)揮經(jīng)紀人整體隊伍的優(yōu)勢，使代理信息傳播更廣。 形象樓書 主要構(gòu)成要素：項目整體效果圖、項目位置圖、項目整體規(guī)劃平面圖、項目核心賣點、小區(qū)規(guī)劃風(fēng)格、建筑風(fēng)格、樓體形象、會所、主推戶型圖、物業(yè)管理等 功能樓書 “產(chǎn)品說明書 ”，對項目具體建筑
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