【正文】 呀！ 商業(yè)發(fā)展方向研判 市場(chǎng)研判二：商業(yè)業(yè)態(tài)布局分散，消費(fèi)可達(dá)性差，休閑、體驗(yàn)性差。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 足 少 擠 少 高 少 差 差 中 不 家 擁 點(diǎn) 不 太 境 象 集 施 商 車(chē) 物 次 類(lèi) 環(huán) 形 不 其 它 設(shè) 牌 人 購(gòu) 檔 種 營(yíng) 經(jīng) 商 業(yè) 點(diǎn) 零 品 ， 套 商 業(yè) 規(guī) 模 小 配 散 、 % % 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 % % % 市區(qū)商業(yè)存在問(wèn)題的比例圖示 % % % % % % % % % % % % 品牌商家少 形象差 商業(yè)規(guī)模小，購(gòu)物點(diǎn)少 經(jīng)營(yíng)種類(lèi)太少 環(huán)境差 檔次不高 商業(yè)點(diǎn)零散、不集中 人車(chē)擁擠 配套設(shè)施不足 其它 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小、各業(yè)態(tài)不集中，造成多次轉(zhuǎn)場(chǎng)，交通成本高。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 市場(chǎng)調(diào)研 住宅市場(chǎng) ? 主城區(qū)、北片區(qū)建筑形態(tài)基本都是 高層 ； ? 西片區(qū)、東片區(qū)及南片區(qū)的物業(yè)類(lèi)型多樣化； ? 建筑風(fēng)格方面，高層主要是 現(xiàn)代風(fēng)格 為主， ? ARTDECO風(fēng)格 、 南加州風(fēng)格 、 新古典風(fēng)格 開(kāi)始出現(xiàn)，并得到客戶(hù)的認(rèn)可； ? 朝向上多以 南北向?yàn)橹?，不排斥 東西向 ； ? 在主城區(qū)及北片區(qū)，客戶(hù)以 自住 為主，有少量投資； ? 物業(yè)面積區(qū)間 100—130㎡ 銷(xiāo)售較好。 ? 經(jīng)營(yíng)良好： 說(shuō)明曲靖市民對(duì)休閑娛樂(lè)需求旺盛。 項(xiàng)目的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌影響大，與政府的 關(guān)系良性，未來(lái)的發(fā)展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)占有主導(dǎo)地位。 項(xiàng)目具備較強(qiáng)的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目有條 件形成輻射整個(gè)城市北片區(qū)以及全市的全新商業(yè)地標(biāo) 。 南向：建寧東路 評(píng)價(jià)：以零星日常商業(yè)為主，檔 次低并有垃圾收購(gòu)站，但分布有 較多居住區(qū)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值較好。 保留地塊 店 菜地 政府協(xié)助） （租憑合 同） 技術(shù)學(xué)校 （一期開(kāi)發(fā)）補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn) 題、 政府協(xié)助） 皮革廠 收購(gòu) （補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題、 補(bǔ)償問(wèn)題、政府協(xié)助 高壓線 酒 規(guī)劃道路 （補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題、 保留地塊 政府協(xié)助） 按 曲靖地區(qū)印染廠 (廠已破產(chǎn) 、已租賃 合同簽訂 10年 ） 保留地塊 設(shè) 計(jì) 平地或自持物業(yè) 保留地塊、規(guī)劃包括在內(nèi) 規(guī)劃道路 保留地塊 租憑合同期限未過(guò) Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 本項(xiàng)目 北 東 西 南 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目四至： 北向：老式住宅區(qū)，煙 廠幼兒園、醫(yī)院。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 距曲靖核心商圈 4公里，北城 /北片區(qū)的核心地段，具有發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 策劃定位方面 規(guī)劃設(shè)計(jì)層面 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言 對(duì)設(shè)計(jì)院而言 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 對(duì)設(shè)計(jì)院的負(fù)面影響 ? 在甲方開(kāi)發(fā)思路不確定的前提下，被迫一遍又一遍的改 圖，設(shè)計(jì)人員壓力增加； ? 機(jī)會(huì)成本增加，沉沒(méi)成本增加； ? 人均產(chǎn)值降低，經(jīng)營(yíng)壓力增加； ? 消極應(yīng)對(duì)，甲方怎么說(shuō)就怎么畫(huà)，員工創(chuàng)造能力降低， 成就感降低； ? 經(jīng)營(yíng)人員遷就、滿(mǎn)足甲方的時(shí)間和修改等無(wú)理要求，員 工滿(mǎn)意度就會(huì)降低。打破項(xiàng)目前期定位怪圈的 策劃設(shè)計(jì)一體化策略 2023年 10月 26日 先看 3個(gè)案例 先看 3個(gè)案例 項(xiàng)目策劃與定位層面的問(wèn)題 ? 銷(xiāo)售代理公司在做項(xiàng)目前期策劃，市場(chǎng)的數(shù)據(jù)支撐沒(méi)有 問(wèn)題，產(chǎn)品研發(fā)層面支持力度不夠； ? 策劃案千篇一律，套模板現(xiàn)象嚴(yán)重，在所處區(qū)域任何項(xiàng) 目都適用，項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)沒(méi)能挖掘出來(lái)； ? 策劃公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程經(jīng)驗(yàn)缺失，策劃案缺少地產(chǎn)項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析這一環(huán)； ? 甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策 劃案的優(yōu)劣，造成決策延遲或決策失誤； ? 甲方老板的 ―先發(fā)劣勢(shì) ‖與 ―先入思維 ‖，造成對(duì)策劃公司 的強(qiáng)勢(shì)干涉，造成 ―有什么水平的甲方就有什么水平的 乙方 ‖。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 策劃定位方面 規(guī)劃設(shè)計(jì)層面 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言 對(duì)設(shè)計(jì)院而言 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 策劃設(shè)計(jì)一體化的概念 策劃 +產(chǎn)品 +規(guī)劃 +運(yùn)營(yíng)籌劃 =前期總包策略 ? 市場(chǎng)調(diào)研 +甲方調(diào)研 +政府調(diào)研 ? 項(xiàng)目策劃（ 項(xiàng)目難點(diǎn)及其解決方案 +增值方案 ） ? 概念規(guī)劃（ 多方案比較 +產(chǎn)品研究 ） ? 項(xiàng)目測(cè)算（ 投資、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)方案、現(xiàn)金流 ） ? 深化方案（ 效果圖 +多媒體 ） 小包 ? 修建性詳規(guī) ? 施工圖設(shè)計(jì) 中包 大包 一體化策略概念 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 策劃設(shè)計(jì)一體化的方法與步驟 現(xiàn)場(chǎng)感受 市場(chǎng)調(diào)研 甲方思路梳理 發(fā)展方向確認(rèn) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算 發(fā)展方向初判 項(xiàng)目工作邏輯 項(xiàng)目定性研究 規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究 土地利用規(guī)劃研究 空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)籌劃 建筑效果研究 策劃與設(shè)計(jì)人員同步工作 項(xiàng)目定量研究 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 基地基 本屬性 基地周 邊資源 政府政 策資源 甲方資 源優(yōu)勢(shì) 競(jìng)品項(xiàng) 目特點(diǎn) 市場(chǎng)的 空白點(diǎn) 充分挖掘資源優(yōu)勢(shì) 找到切入點(diǎn) 預(yù)判市 場(chǎng)和政 策走向 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目發(fā)展方向把握的方法與步驟 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目概況： 占地： 955畝 容積率：無(wú)限定 位置：西臨曲靖麒麟北路， 南臨建寧東路路、東至紫 云路。 阿詩(shī)瑪商圈 麒麟南路 南城門(mén)商圈 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目區(qū)位： 項(xiàng)目緊鄰煙廠、電廠家屬區(qū)，周邊生活氣氛深厚，本項(xiàng)目與麒麟廣場(chǎng)相距 4公里。 評(píng)價(jià)：以居住等為主。 麒麟北路與建寧東路，目前居住氣氛濃，未來(lái)有較大的發(fā)展空間。 商業(yè)應(yīng)該成為項(xiàng)目整體的發(fā)展規(guī)劃重心。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)街 ? 商業(yè)街是主要形態(tài)： 商業(yè)街是曲靖主要商圈的主要的商業(yè)形式； ? 商業(yè)街的形象較差： 商業(yè)街多位于主干道旁，人車(chē)擁擠，雜亂； ? 商業(yè)街同質(zhì)化嚴(yán)重： 商業(yè)街形成時(shí)間較長(zhǎng)，業(yè)態(tài)趨同，面臨轉(zhuǎn)型和升級(jí)； ? 商業(yè)街租金差異大： 麒麟南路及其支路是品牌專(zhuān)賣(mài)店的集中地，租金高達(dá)到 400 800元 /㎡ ?月。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 市場(chǎng)調(diào)研 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ? 業(yè)態(tài)多樣： 汽修、汽配、家具、家居、建材、電子、通訊等主要的商業(yè)形態(tài)； ? 布局散亂： 電子、通訊產(chǎn)品分別集中在寥廓南路、南寧西路，呈縱向延伸的態(tài)勢(shì)； 市場(chǎng)自發(fā)形成，經(jīng)營(yíng)狀況良好，店鋪?zhàn)饨疠^高，但商鋪整體形象較差，布局散亂， 市場(chǎng)仍存在發(fā)展空間； ? 檔次參差： 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的檔次參差不齊。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 ? 根據(jù)片區(qū)消費(fèi)人口 ? 結(jié)合商業(yè)輻射半徑 ? 確定商業(yè)各業(yè)態(tài)的建設(shè) 規(guī)模和用地規(guī)模 曲靖商業(yè) 現(xiàn)狀 曲靖商業(yè)