【正文】 打破項目前期定位怪圈的 策劃設(shè)計一體化策略 2023年 10月 26日 先看 3個案例 先看 3個案例 項目策劃與定位層面的問題 ? 銷售代理公司在做項目前期策劃，市場的數(shù)據(jù)支撐沒有 問題，產(chǎn)品研發(fā)層面支持力度不夠； ? 策劃案千篇一律，套模板現(xiàn)象嚴重，在所處區(qū)域任何項 目都適用，項目核心優(yōu)勢沒能挖掘出來； ? 策劃公司的項目開發(fā)全程經(jīng)驗缺失，策劃案缺少地產(chǎn)項 目運營經(jīng)濟指標分析這一環(huán)； ? 甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策 劃案的優(yōu)劣，造成決策延遲或決策失誤； ? 甲方老板的 ―先發(fā)劣勢 ‖與 ―先入思維 ‖，造成對策劃公司 的強勢干涉，造成 ―有什么水平的甲方就有什么水平的 乙方 ‖。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 策劃定位方面 規(guī)劃設(shè)計層面 對開發(fā)商而言 對設(shè)計院而言 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目規(guī)劃與設(shè)計 ? 甲方?jīng)]有想法，不知道自己想要什么，直接委托設(shè)計， 讓設(shè)計院先做做看，給個靶子打； ? 甲方想法太多，但沒有系統(tǒng)梳理，最終還是不知道自己 想要什么，且變化太多； ? 甲方雖然有想法，對市場的認識也不錯，但缺少專業(yè)的 ―從市場到設(shè)計的翻譯 ‖人員，給設(shè)計院說不清楚； ? 甲方做了專業(yè)的策劃，但甲方專業(yè)管理缺失，不能有效 整合策劃和規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)致設(shè)計與策劃脫節(jié)； ? 設(shè)計師拋開策劃要求，按照自己的邏輯直接進行工作， 導(dǎo)致設(shè)計與策劃脫節(jié)。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 策劃定位方面 規(guī)劃設(shè)計層面 對開發(fā)商而言 對設(shè)計院而言 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 Part 3. 實戰(zhàn)案例 對開發(fā)商的負面影響 ? 因為沒有系統(tǒng)的市場研究，無論設(shè)計公司提供什么樣的 規(guī)劃設(shè)計方案，甲方心里都沒有底，不敢決策，貽誤時 機； ? 地產(chǎn)決策說到底是算賬，市場上提供的大部分策劃方案 和設(shè)計方案，都缺少項目運營經(jīng)濟指標測算（ 甲方有能 力的時候自己的成本和財務(wù)部門補齊 ），導(dǎo)致老板不敢決策、 無法決策； ? 最終的現(xiàn)象就是，委托不同的設(shè)計公司一遍又一遍的做 設(shè)計方案，多花時間，多花設(shè)計費，增加時間成本。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 策劃定位方面 規(guī)劃設(shè)計層面 對開發(fā)商而言 對設(shè)計院而言 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 Part 3. 實戰(zhàn)案例 對設(shè)計院的負面影響 ? 在甲方開發(fā)思路不確定的前提下，被迫一遍又一遍的改 圖，設(shè)計人員壓力增加； ? 機會成本增加，沉沒成本增加； ? 人均產(chǎn)值降低，經(jīng)營壓力增加； ? 消極應(yīng)對，甲方怎么說就怎么畫，員工創(chuàng)造能力降低， 成就感降低； ? 經(jīng)營人員遷就、滿足甲方的時間和修改等無理要求，員 工滿意度就會降低。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 策劃定位方面 規(guī)劃設(shè)計層面 對開發(fā)商而言 對設(shè)計院而言 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 Part 3. 實戰(zhàn)案例 策劃設(shè)計一體化的概念 策劃 +產(chǎn)品 +規(guī)劃 +運營籌劃 =前期總包策略 ? 市場調(diào)研 +甲方調(diào)研 +政府調(diào)研 ? 項目策劃（ 項目難點及其解決方案 +增值方案 ） ? 概念規(guī)劃（ 多方案比較 +產(chǎn)品研究 ） ? 項目測算（ 投資、銷售、運營方案、現(xiàn)金流 ） ? 深化方案（ 效果圖 +多媒體 ） 小包 ? 修建性詳規(guī) ? 施工圖設(shè)計 中包 大包 一體化策略概念 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 策劃設(shè)計一體化的方法與步驟 現(xiàn)場感受 市場調(diào)研 甲方思路梳理 發(fā)展方向確認 經(jīng)濟技術(shù)指標測算 發(fā)展方向初判 項目工作邏輯 項目定性研究 規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究 土地利用規(guī)劃研究 空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)研究 項目運營籌劃 建筑效果研究 策劃與設(shè)計人員同步工作 項目定量研究 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 基地基 本屬性 基地周 邊資源 政府政 策資源 甲方資 源優(yōu)勢 競品項 目特點 市場的 空白點 充分挖掘資源優(yōu)勢 找到切入點 預(yù)判市 場和政 策走向 項目發(fā)展方向 項目發(fā)展方向把握的方法與步驟 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 3. 實戰(zhàn)案例 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 項目發(fā)展方向把握（案例） 項目地塊屬性 項目概況： 占地： 955畝 容積率：無限定 位置：西臨曲靖麒麟北路， 南臨建寧東路路、東至紫 云路。 麒麟北路是城市主干道， 與麒麟南路相接，貫通麒 麟?yún)^(qū)南北。 太和東路 本項目 建寧東路 項目占地 955畝，是城區(qū)唯一的大規(guī)模商業(yè)用地。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目發(fā)展方向把握（案例） 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 距曲靖核心商圈 4公里，北城 /北片區(qū)的核心地段，具有發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)的先天優(yōu)勢。 阿詩瑪商圈 麒麟南路 南城門商圈 項目地塊屬性 項目區(qū)位： 項目緊鄰煙廠、電廠家屬區(qū)，周邊生活氣氛深厚，本項目與麒麟廣場相距 4公里。 本項目 ★ 本案 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 建工集團 、 已整平區(qū)域（菜地） 啤酒廠 （一期開發(fā)） 商 其它 化機廠地產(chǎn) 鋪 可 規(guī) 劃 項目發(fā)展方向把握（案例） 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目地塊屬性 項目地塊條件分析： 地塊內(nèi)有大量待拆遷的建筑物； 地塊內(nèi)高壓線； 用地權(quán)屬復(fù)雜，地塊內(nèi)有大量待拆遷的建筑物。 東面與南面有保留地塊； 目前凈地為建工集團的地塊及相鄰 的政府收儲地（菜地）； 景觀：地塊可視性景觀一般，西側(cè) 沿麒麟北路形象較好，但四面高層 建筑很少，遮擋小，有機會創(chuàng)造極 具吸引力，代表城市新風(fēng)貌的建筑 景觀。 保留地塊 店 菜地 政府協(xié)助） （租憑合 同） 技術(shù)學(xué)校 （一期開發(fā)）補償費用問 題、 政府協(xié)助） 皮革廠 收購 （補償費用問題、 補償問題、政府協(xié)助 高壓線 酒 規(guī)劃道路 （補償費用問題、 保留地塊 政府協(xié)助） 按 曲靖地區(qū)印染廠 (廠已破產(chǎn) 、已租賃 合同簽訂 10年 ） 保留地塊 設(shè) 計 平地或自持物業(yè) 保留地塊、規(guī)劃包括在內(nèi) 規(guī)劃道路 保留地塊 租憑合同期限未過 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 項目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 本項目 北 東 西 南 項目地塊屬性 項目四至： 北向：老式住宅區(qū)，煙 廠幼兒園、醫(yī)院。 評價：以居住等為主。 東向：紫云路 評價：以汽修、汽車銷售為主， 大貨車多，商業(yè)氛圍較弱，未 來商業(yè)價值一般。 西向：麒麟北路 評價：以餐飲為主，分布有較多 居住區(qū)及中小學(xué)，未來商業(yè)價值 較好。 南向：建寧東路 評價：以零星日常商業(yè)為主，檔 次低并有垃圾收購站，但分布有 較多居住區(qū)，未來商業(yè)價值較好。 麒麟北路與建寧東路，目前居住氣氛濃，未來有較大的發(fā)展空間。 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 位置 每 5分種 貨車 私家車 的 士 公 交 摩托車 自行 車 行人 合計 數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值 車流 人 流 建寧東 路 14： 5515： 00 17： 0517： 10 21： 0521： 10 5 67 24 7 19 17 76 122 76 麒麟北 路 13： 2013： 25 14： 0514： 10 16： 4016： 45 4 80 30 6 47 10 94 167 94 紫云路 11： 2023： 25 12： 1012： 15 15： 3015： 35 36 20 9 2 16 22 39 83 39 項目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目用地東、南、西三面均為曲靖交通主干道，均可連接?xùn)|、西、南、北片區(qū)，對外交 通便利；紫云路因通貨車，路面灰塵大，路面交通情況較差，商業(yè)發(fā)展空間有限。 項目地塊屬性 項目交通條件： Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 項目發(fā)展方向把握（案例） 項目地塊屬性 項目地塊屬性總結(jié) 項目自身具較強優(yōu)勢。 項目具備較強的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢，