【正文】 有效整合，保證項(xiàng)目高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的順利推進(jìn)。 開(kāi)發(fā)復(fù)制力 核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目運(yùn)作力 團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)力 品牌培育力 ?品牌優(yōu)勢(shì)，西單大悅城的成功運(yùn)營(yíng)為大悅城品牌打響了知名度，沈陽(yáng)大悅城一期的順利開(kāi)業(yè)證明了大悅城的擴(kuò)張拓展是成功的。 （二）商業(yè)模式的核心價(jià)值： ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 北京西單大悅城全部 234個(gè)品牌中， 46個(gè)品牌為首次進(jìn)入北京， 58個(gè)品牌首次進(jìn)入西單，超過(guò) 40%的品牌將大悅城作為進(jìn)入北京或西單的第一站。 ? 商業(yè)資源：重視引進(jìn)首次進(jìn)入該城市的品牌，在商圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。中糧集團(tuán) 【 大悅城 】 商業(yè)模式解析 (商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究系列 ) 商業(yè)研究院 2023年 07月 19日 版權(quán)聲明： 本文僅供公司內(nèi)部使用，未公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 集團(tuán)注資： ? 銀行貸款： ? 扣點(diǎn)模式 ? 專(zhuān)業(yè)店替代主力店 第一步是擴(kuò)張 ,以購(gòu)買(mǎi)三個(gè)大型商業(yè)綜合體為主 。 在運(yùn)營(yíng)管理方面，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物中心的百貨化，采用租金 +流水的租金策略，目前有 15%的客戶(hù)以提成租金交付。大悅城獨(dú)特的風(fēng)格、對(duì)時(shí)尚潮流的引領(lǐng)，都已經(jīng)在消費(fèi)者頭腦中的“品牌階梯”上占據(jù)了獨(dú)特的位置。如：SPACE招商團(tuán)隊(duì)、 日裔美國(guó)設(shè)計(jì)師 等。 西單區(qū)域消費(fèi)者單次開(kāi)銷(xiāo)金額在 101~310元的比重占到 70%，1000元以上的只有 4%。 2）目前有很多金融機(jī)構(gòu)有意跟其合作開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)信托基金，但中糧更希望能在融資中占據(jù)主導(dǎo)，自己來(lái)做。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年（ E） 2023年 2023年（ E） 2023年（ E） 2023年（ E） 起步期 做項(xiàng)目 做行業(yè) 做品牌 全國(guó)布局 拿地塊 成長(zhǎng)期 擴(kuò)張與整合期 資本化階段 購(gòu)買(mǎi)三個(gè)大型 商業(yè)綜合體 初步創(chuàng)立大 悅城品牌 擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合 上市及資產(chǎn)證券化 形成全國(guó)中心 戰(zhàn)略布局 向二 \三線(xiàn)城市全面擴(kuò)張 圖 （大悅城系列）發(fā)展路線(xiàn)圖 ? 經(jīng)歷近 5年的初創(chuàng)期，目前已進(jìn)入擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合階段 。 事項(xiàng) /城市 西單 朝北 沈陽(yáng) 上海 天津 成都 項(xiàng)目地段 核心區(qū)西端 東北三四環(huán) 核心區(qū)東端 核心區(qū)北端 內(nèi)環(huán)核心區(qū) 西南三環(huán) 商圈屬性 市級(jí)商業(yè)中心 新興高端住區(qū) 市級(jí)商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)中心 高端住區(qū) 離市中心點(diǎn) 1㎞ 8㎞ ㎞ 1㎞ ㎞ 6㎞ 商圈輻射人口 210萬(wàn) 51萬(wàn) 110萬(wàn) 210萬(wàn) 71萬(wàn) 51萬(wàn) 次級(jí)輻射商圈人口 400500萬(wàn) 220萬(wàn) 200400萬(wàn) 300500萬(wàn) 330萬(wàn) 100萬(wàn) 表 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 ?離市中心約 ㎞ 的市級(jí)核心商圈或 ㎞ 的新興大型住區(qū)所構(gòu)成的區(qū)域商圈； ?核心商圈輻射人口范圍在 50萬(wàn)人以上，有效輻射人口可達(dá)到 200500萬(wàn)人 。 主要針 對(duì) 1830歲的青年消費(fèi)群體 。 生活之心 — 全服務(wù)鏈的城市綜合體 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （二）戰(zhàn)略目標(biāo)與組合策略： 通過(guò)市場(chǎng)需求的組合、建筑功能的組合、專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)的組合、多元化的資本組合，實(shí)現(xiàn)全服務(wù)鏈的整合。 提高物業(yè)的總體租金收益水平 采用租金 +流水倒扣的收取策略 介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域 為細(xì)化管理，設(shè)置了樓層經(jīng)理制度 經(jīng)常舉辦各種活動(dòng)，提升消費(fèi)者對(duì)于品牌及商場(chǎng)的忠誠(chéng)度與參與程度 規(guī)范商場(chǎng)管理 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （四）經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新： ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （一）商業(yè)綜合體（ 購(gòu)物中心） 西單大悅城 上海大悅城 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 表 （一） ? 北京西單大悅城項(xiàng)目無(wú)可售物業(yè)，資金壓力較大；而上海大悅城項(xiàng)目將增加寫(xiě)字樓、 公寓等可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的物業(yè)，以平衡現(xiàn)金流。而天津項(xiàng)目則在住宅之外，配比酒店公寓、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品。 表 (1) 事項(xiàng) /模式 中糧大悅城 萬(wàn)達(dá)模式 傳統(tǒng)百貨模式 核心競(jìng)爭(zhēng)力 1)央企資本，可以承受較長(zhǎng)回報(bào)期 2)在建筑設(shè)計(jì)方面投入較大，以?xún)?yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境取勝 1)快速?gòu)?fù)制 2) 以散售物業(yè)養(yǎng)持有物業(yè) 1) 較低折扣 2)產(chǎn)品品種和品類(lèi)豐富取勝 盈利模式 1)公寓、住宅類(lèi)物業(yè)是中糧大悅城模式的主要收入來(lái)源 2) 靠出租商鋪獲取租金、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源 1)公寓、住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街等散售型物業(yè) 2)靠出租商鋪獲取租金、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利是次要收入來(lái)源。 ? 中糧完成項(xiàng)目收購(gòu) ? 中糧確認(rèn) SPACE為首席招商代理及經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn) ? 簽約率 %，租戶(hù)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修 ? 簽約率 98%，開(kāi)業(yè)率 51% ? 大悅城正式營(yíng)業(yè) 西單大悅城主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 ? 從項(xiàng)目收購(gòu)到正式營(yíng)業(yè)，僅用了 10個(gè)月時(shí)間。 ? 西單大悅城 ? 朝陽(yáng)大悅城 ? 沈陽(yáng)大悅城 ? 天津大悅城 ? 成都大悅城 1 2 3 4 5 表 ? 商業(yè)部分平均租金水平為 /㎡ /日； ? 年貸款利息 ，營(yíng)業(yè)收入約 ；靜態(tài)投資回收期在 10年內(nèi)?？偼顿Y逾 30 億元；分兩期開(kāi)業(yè)， 2023年全部完工。預(yù)計(jì) 2023年開(kāi)業(yè)的 C、 D館 (二期 )定位于都市家庭、休閑娛樂(lè)，為向往時(shí)尚生活的都市人群提供一個(gè)完美體驗(yàn)的國(guó)際化生活城。 購(gòu)物中心部分建筑面積達(dá) 25萬(wàn)平方米，主體部分為四層，局部五層，地下三層為大型停車(chē)場(chǎng)及地上停車(chē)樓，車(chē)位數(shù)高達(dá) 3000余個(gè)，可謂天津核心區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量最大的項(xiàng)目，其定位是“國(guó)際時(shí)尚生活城”，天津未來(lái)新的消費(fèi)目的地。 總占地 253畝，總規(guī)劃建筑面積約 54萬(wàn)平方米。 00:56:5200:56:5200:563/15/2023 12:56:52 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 3月 15日星期三 上午 12時(shí) 56分 52秒 00:56: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 12時(shí) 56分 52秒 上午 12時(shí) 56分 00:56: ? 沒(méi)有失敗，只