某集團(tuán)商業(yè)模式專項(xiàng)研究-wenkub
2023-02-16 12:54:57 本頁(yè)面
【正文】 效果 2：成本低，可低租金吸引商家 ? 政策：各地政府給予相應(yīng)的政策鼓勵(lì) 效果 1：以低價(jià)獲取城市核心地段的土地 效果 2：城市綜合體的建設(shè)提升城市經(jīng)濟(jì)影響力，并借助政策優(yōu)勢(shì)拓寬品牌推廣渠道 稅收 工程 提升城市形象 提升城市商業(yè)水準(zhǔn) 就業(yè) 工程 萬(wàn)達(dá)獲取當(dāng)?shù)卣邇?yōu)惠的原因分析： 稅收工程 任何一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)以后每年有幾千萬(wàn)的稅收，大的就過(guò)億，地方政府和百姓都喜歡。 開(kāi)發(fā)所需資金 自有資金投資 銀行貸款 主力店企業(yè)投資 銷售利潤(rùn) 內(nèi)部資金調(diào)配 沃爾瑪 前臺(tái) 配供系統(tǒng) … 20% 20% 60% 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之二： “ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)盈利模式的精髓：現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 自有資金 銀行貸款 土地： 低價(jià)獲取核心地段，分期付款 訂單地產(chǎn) 城市綜合體 第三代 產(chǎn)品 只租不售：城市購(gòu)物中心部分 銷售部分：住宅、寫(xiě)字樓、小型商業(yè) 租金收益 資產(chǎn)溢價(jià) 資產(chǎn)、租約抵押貸款 ? 私募、整售 ? IPO上市 地標(biāo)拉高銷售價(jià)格 低價(jià)土地成本可以提供低租金 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 租金歸還利息 歸還 貸款 狠抓銷售工作，這是保證現(xiàn)金流的主要來(lái)源 保證工程進(jìn)度，重視工程付款 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之三：訂單模式與商業(yè)模式的配合 聯(lián)合發(fā)展 技術(shù)對(duì)接 先租后建 平均租金 這個(gè)思路源于萬(wàn)達(dá)最初與沃爾瑪?shù)暮献?，目前發(fā)展到與數(shù)十家跨國(guó)公司與國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務(wù)發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協(xié)議，約定彼此的權(quán)利和義務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風(fēng)險(xiǎn)控制難，萬(wàn)達(dá)通過(guò)主力店協(xié)議，保證金，保單等形式控制，加之專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，一般在開(kāi)工前完成招商任務(wù)。 第一代 第二代 第三代 產(chǎn)品種類 純商業(yè) 純商業(yè) 商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅 選址 核心商圈黃金地段 核心商圈黃金地段 城市副中心、開(kāi)發(fā)區(qū)及 CBD 規(guī)模 5萬(wàn)平米 15萬(wàn)平米 4080萬(wàn)平米 業(yè)態(tài) 購(gòu)物功能組合 購(gòu)物功能組合 24小時(shí)不夜城 +集成功能組合 主力商家 超市 +家電 +影院 超市 +建材 +家電 +影院 百貨 +超市 +家電 +美食 +影院 建筑形態(tài) 單個(gè)盒子式 組合式 盒子 +街區(qū) +高層的綜合體 案例 長(zhǎng)沙、南昌、青島、長(zhǎng)春 沈陽(yáng)、天津、北京（ CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)） 寧波、上海、北京 (石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) )、成都 通過(guò)這么多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)消費(fèi)習(xí)慣、心理的研究，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)于第四代產(chǎn)品的定位，考慮加入 康健類 的建筑群，定位更多的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利 3 2 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)前期產(chǎn)品分析 —— 一二代產(chǎn)品存在的優(yōu)勢(shì)與不足 主要優(yōu)勢(shì) 主要不足 1 2 3 選址優(yōu)勢(shì)：核心商圈黃金地段 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在當(dāng)?shù)囟紴檩^大的商業(yè) 商戶優(yōu)勢(shì)：吸引大量消費(fèi)人流 4 政策優(yōu)勢(shì)：有較好的政策優(yōu)惠 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差 過(guò)分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，忽視經(jīng)營(yíng) 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應(yīng)不夠 4 20%的散鋪銷售帶來(lái)諸多問(wèn)題 第一代產(chǎn)品： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 在萬(wàn)達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，有 11 個(gè)項(xiàng)目是出售，而這 11 個(gè)項(xiàng)目中，有 7 個(gè)項(xiàng)目出了問(wèn)題。 于是，在第三代產(chǎn)品中將銷售部分改為占項(xiàng)目整體比例 40%60%的住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)商業(yè) 第三代產(chǎn)品的銷售部分，改變?yōu)閷?duì)持有商業(yè)部分整體經(jīng)營(yíng) 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè) 。 4 千平米以上的餐飲，是萬(wàn)達(dá)目前重點(diǎn)加強(qiáng)的對(duì)象，也成為主力業(yè)態(tài)。 ?而步行街作為“靈魂的紐帶”，把幾個(gè)業(yè)態(tài)串接起來(lái)。 商鋪落位： 中小店鋪，主要集中在商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng) 680 米，總面積約 5 萬(wàn)平方米的連廊步行街上。 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營(yíng) 如果實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的不足，項(xiàng)目在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面需要公司或集團(tuán)給予更強(qiáng)組織及資源的支持。 :17:4023:17Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 下午 11時(shí) 17分 :17February 14, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 23:17:4023:17:4023:172/14/2023 11:17:40 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 14日星期二 下午 11時(shí) 17分 40秒 23:17: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , February 14, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 11時(shí) 17分 40秒 23:17:4014 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 下午 11時(shí) 17分 40秒 23:17: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :17:4023:17Feb2314Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 14日
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