某集團(tuán)商業(yè)模式專項研究-wenkub
2023-02-16 12:54:57 本頁面
【正文】 效果 2：成本低，可低租金吸引商家 ? 政策：各地政府給予相應(yīng)的政策鼓勵 效果 1：以低價獲取城市核心地段的土地 效果 2：城市綜合體的建設(shè)提升城市經(jīng)濟影響力，并借助政策優(yōu)勢拓寬品牌推廣渠道 稅收 工程 提升城市形象 提升城市商業(yè)水準(zhǔn) 就業(yè) 工程 萬達(dá)獲取當(dāng)?shù)卣邇?yōu)惠的原因分析： 稅收工程 任何一個購物中心開業(yè)以后每年有幾千萬的稅收，大的就過億，地方政府和百姓都喜歡。 開發(fā)所需資金 自有資金投資 銀行貸款 主力店企業(yè)投資 銷售利潤 內(nèi)部資金調(diào)配 沃爾瑪 前臺 配供系統(tǒng) … 20% 20% 60% 萬達(dá)地產(chǎn)的核心競爭力之二： “ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式 萬達(dá)集團(tuán)盈利模式的精髓：現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 自有資金 銀行貸款 土地： 低價獲取核心地段，分期付款 訂單地產(chǎn) 城市綜合體 第三代 產(chǎn)品 只租不售：城市購物中心部分 銷售部分：住宅、寫字樓、小型商業(yè) 租金收益 資產(chǎn)溢價 資產(chǎn)、租約抵押貸款 ? 私募、整售 ? IPO上市 地標(biāo)拉高銷售價格 低價土地成本可以提供低租金 滾動開發(fā) 租金歸還利息 歸還 貸款 狠抓銷售工作，這是保證現(xiàn)金流的主要來源 保證工程進(jìn)度，重視工程付款 萬達(dá)的核心競爭力之三：訂單模式與商業(yè)模式的配合 聯(lián)合發(fā)展 技術(shù)對接 先租后建 平均租金 這個思路源于萬達(dá)最初與沃爾瑪?shù)暮献?，目前發(fā)展到與數(shù)十家跨國公司與國內(nèi)行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務(wù)發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協(xié)議，約定彼此的權(quán)利和義務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)體量大，資金密集，風(fēng)險控制難，萬達(dá)通過主力店協(xié)議，保證金，保單等形式控制，加之專業(yè)的招商團(tuán)隊，一般在開工前完成招商任務(wù)。 第一代 第二代 第三代 產(chǎn)品種類 純商業(yè) 純商業(yè) 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 選址 核心商圈黃金地段 核心商圈黃金地段 城市副中心、開發(fā)區(qū)及 CBD 規(guī)模 5萬平米 15萬平米 4080萬平米 業(yè)態(tài) 購物功能組合 購物功能組合 24小時不夜城 +集成功能組合 主力商家 超市 +家電 +影院 超市 +建材 +家電 +影院 百貨 +超市 +家電 +美食 +影院 建筑形態(tài) 單個盒子式 組合式 盒子 +街區(qū) +高層的綜合體 案例 長沙、南昌、青島、長春 沈陽、天津、北京（ CBD萬達(dá)廣場） 寧波、上海、北京 (石景山萬達(dá)廣場 )、成都 通過這么多年對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營、管理的經(jīng)驗，以及對消費習(xí)慣、心理的研究，萬達(dá)集團(tuán)對于第四代產(chǎn)品的定位，考慮加入 康健類 的建筑群，定位更多的休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利 3 2 萬達(dá)集團(tuán)前期產(chǎn)品分析 —— 一二代產(chǎn)品存在的優(yōu)勢與不足 主要優(yōu)勢 主要不足 1 2 3 選址優(yōu)勢：核心商圈黃金地段 規(guī)模優(yōu)勢：在當(dāng)?shù)囟紴檩^大的商業(yè) 商戶優(yōu)勢：吸引大量消費人流 4 政策優(yōu)勢：有較好的政策優(yōu)惠 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購物環(huán)境較差 過分依賴主力店的拉動效應(yīng)，忽視經(jīng)營 動線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應(yīng)不夠 4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題 第一代產(chǎn)品： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 在萬達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品的運營過程中，有 11 個項目是出售，而這 11 個項目中，有 7 個項目出了問題。 于是，在第三代產(chǎn)品中將銷售部分改為占項目整體比例 40%60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè) 第三代產(chǎn)品的銷售部分，改變?yōu)閷Τ钟猩虡I(yè)部分整體經(jīng)營 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 。 4 千平米以上的餐飲，是萬達(dá)目前重點加強的對象，也成為主力業(yè)態(tài)。 ?而步行街作為“靈魂的紐帶”，把幾個業(yè)態(tài)串接起來。 商鋪落位： 中小店鋪，主要集中在商業(yè)廣場長 680 米，總面積約 5 萬平方米的連廊步行街上。 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運營 如果實際經(jīng)驗的不足，項目在商業(yè)運營方面需要公司或集團(tuán)給予更強組織及資源的支持。 :17:4023:17Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 下午 11時 17分 :17February 14, 2023 1行動出成果，工作出財富。 23:17:4023:17:4023:172/14/2023 11:17:40 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 14日星期二 下午 11時 17分 40秒 23:17: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 11時 17分 40秒 23:17:4014 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 14日星期二 下午 11時 17分 40秒 23:17: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :17:4023:17Feb2314Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 14日
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