國際企業(yè)大道地塊產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議-wenkub
2023-03-15 11:02:22 本頁面
【正文】 n 在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動線的相對分隔。n 各單體內(nèi)部的展示空間n 內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品區(qū)別于 B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的重點之一。 n A地塊建筑排布應(yīng)錯落有致，不可過分單一。3/1/2023 13第 13 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 生態(tài)性n 通過室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團的構(gòu)建、半室外空間的過度與銜接，全方位塑造風景中的辦公空間。3/1/2023 16第 16 頁n 獨立企業(yè)大堂，可挑空設(shè)計以提升企業(yè)氣質(zhì)，大堂內(nèi)、外空間可做花園式綠化n 陽光式中庭花園，實現(xiàn)辦公空間生態(tài)化和人性化創(chuàng)造 CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間 —— 展示性大堂、陽光中庭3/1/2023 17第 17 頁創(chuàng)造 CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間 —— 室內(nèi)綠化空間與室外景觀的有機結(jié)合，實現(xiàn)庭院式辦公n 通過室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合，塑造風景中的辦公空間。3/1/2023 19第 19 頁創(chuàng)造 CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間 —— 躍層、退臺、半室外空間n 在空間設(shè)計上要靈活處理，考慮用躍層、退臺等設(shè)計手段分割辦公區(qū)，使辦公區(qū)具有視覺上的美觀和變化感。樓體預留 LOGO位置，通過內(nèi)打光形式映襯企業(yè) LOGO的輝煌醒目。3/1/2023 22第 22 頁標準層面積、層高 （ 凈高）、使用率n 一期產(chǎn)品標準層的建筑面積控制在 500m2， 二期產(chǎn)品標準層 800平米左右，辦公空間以敞開的大開間為主，并能兼顧大開間與小開間的靈活分割與組合，最大程度考慮辦公空間的有效利用n 辦公使用單元的進深盡量控制在 10m~12m之間 ,結(jié)合自然采光，充分滿足各類商務(wù)客戶的實用要求。車庫集中設(shè)置在地下，每個銷售單元地上僅設(shè)置 2～ 3個訪客車位，可應(yīng)用植草磚技術(shù)設(shè)計為綠化停車帶。 n 智能化：采用 “提升式地臺 ”設(shè)計，靈活滿足企業(yè)辦公自動化的要求，預留智能化擴展空間。n 設(shè)計出租型會議中心，可考慮與多功能廳結(jié)合設(shè)計，面積在 500m2左右，需要保證其可靈活拆分組合，滿足內(nèi)部展覽、宴會、發(fā)布及可能的商務(wù)辦公的可能性。n 茶餐廳：可視具體情況建若干茶餐廳，總面積不超過 1000m2，考慮不同檔次、種類的搭配 , 有一定的地面停車位。3/1/2023 28第 28 頁第一部分 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議第二部分 擴初規(guī)劃設(shè)計建議3/1/2023 29第 29 頁結(jié)合產(chǎn)品核心競爭力，并參照企業(yè)選址標準、北京甲級寫字樓標準、市場獨棟辦公產(chǎn)品標準等指標，對產(chǎn)品硬件設(shè)施提出建議252。 BDA目標客戶人員標準BDA–A 區(qū)擴初設(shè)計硬件設(shè)施標準建議3/1/2023 30第 30 頁歐美企業(yè)選址 “4M”標準在選址方面，很多歐美企業(yè)遵循一個 “4M”的標準：n 把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；n 把持續(xù)性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設(shè)施和稅收等；n 把風險降到最低，考慮到各種風險因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應(yīng)等；n 把機會最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。 智能化系統(tǒng) ：達到 5A級標準；辦 公（ OA） 預 留 OA電 力 負 荷 50VA/m2以上， 辦 公室 OA布 線 采用網(wǎng) 絡(luò) 地板或地面 線 槽通信（ CA） 計 算機網(wǎng) 絡(luò) 通信系 統(tǒng) 到達所有的 辦 公 間 ，提供其他國 際 國內(nèi) 長 途語 音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入 戶 ，百兆到桌樓宇（ BA） 主要的機 電設(shè)計 由 計 算機管理，并 監(jiān) 控其運行狀況， 實現(xiàn) 管路的自 動 控制消防（ FA） 防火 電視監(jiān) 控，安裝煙感、溫感和火災自 動報 警、自 動噴 灑裝置保安（ SA） 保安重點部位（ 門廳 、 電 梯等） 設(shè)電視監(jiān) 控 計 算機，自 動 巡更3/1/2023 33第 33 頁郊區(qū)辦公樓配置參考 1—— 總部基地n 智能化設(shè)施 ◆ 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：中國電信提供多種寬帶接入服務(wù) ,并設(shè)有手機信號增強系統(tǒng)?！?◆ 設(shè)會所（包括游泳池及健身房）、餐飲等商業(yè)配套。30 人＝ 30平米 因此本案設(shè)施標準人均辦公面積＝ 30平米為宜3/1/2023 37第 37 頁?樣本選取依據(jù)：1. 新開盤銷售型甲級寫字樓2. 獨棟型甲級寫字樓3. 郊區(qū)辦公物業(yè)另選取一棟市場頂級寫字樓 —— 佳程廣場，作為參考專題研究目前項目處于擴初設(shè)計階段，與前一階段 —— 初步設(shè)計階段工作內(nèi)容不同主要在于設(shè)計深度增加，該階段要細致明確項目所采用的建筑材科、建筑結(jié)構(gòu)、暖通水電等的系統(tǒng)構(gòu)成。* 甲級標準：雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/m2以上3/1/2023 39第 39 頁（二）新風量指標參考項目名稱 建筑面積（ M2) 平均指標 (M3/)蘭華國際 52488 30置地星座 A座 6798 28（新風量 ，按人均辦公面積 15M2折算）富爾大廈 51733 最高 50洛克時代（寫字樓） 43000 25*佳程廣場 141075 40 （設(shè)加濕系統(tǒng)、熱能回收）項目定位為生態(tài)辦公，新風量按高于國家一般標準設(shè)計，建議做到 40 立方 /人 .小時，實際設(shè)計時應(yīng)多考慮人均辦公面積，以節(jié)省初始投資和運營能耗。n 6000平米以上建筑物中建議考慮觀光電梯。*佳程廣場雖然每部電梯服務(wù)面積達到了 7000平米以上，但其采用了迅達 700型高級大高度電梯，并且分區(qū)設(shè)置，低區(qū)梯速 3m/s，高區(qū)梯速 ，嚴格達到了國際甲級寫字樓侯梯時間不超過 30秒的硬指標。但是可能涉及一些規(guī)劃審批問題，如果開發(fā)商能讓規(guī)劃順利通過，對提高產(chǎn)品價值很有利。缺點 保溫節(jié)能效果差，并非最經(jīng)濟環(huán)保的外裝飾材料。百葉及明框玻璃幕
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