【正文】 層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間 —— 躍層、退臺(tái)、半室外空間n 在空間設(shè)計(jì)上要靈活處理，考慮用躍層、退臺(tái)等設(shè)計(jì)手段分割辦公區(qū)，使辦公區(qū)具有視覺(jué)上的美觀和變化感。n 各單體內(nèi)部的展示空間n 內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品區(qū)別于 B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的重點(diǎn)之一。n 在產(chǎn)品層面上，獨(dú)立性表現(xiàn)在獨(dú)立出入口、獨(dú)立大堂、獨(dú)立冠名權(quán)。大堂可同時(shí)結(jié)合企業(yè)形象墻、展示櫥窗等設(shè)計(jì)；此外，引入生態(tài)設(shè)計(jì)理念，可考慮使用玻璃頂，形成陽(yáng)光中庭。3/1/2023 23第 23 頁(yè)地下車庫(kù)及功能創(chuàng)新n 每萬(wàn)平米配備 100個(gè)停車位。n 便利店 、 小型超市：面積不宜太大， 200平米左右即可。每層弱電豎井設(shè)衛(wèi)星 /有線電視箱，沿四周預(yù)留約 15個(gè)電視插座接線盒。 35004000平米的樓配 1部電梯， 50007000平米的樓配兩部電梯， 8000平米以上的電梯配三部電梯。3/1/2023 46第 46 頁(yè)外立面案例參考 1—— 華遠(yuǎn) 采用法國(guó)圣戈班特力采用法國(guó)圣戈班特力 單層干掛式陶土幕墻單層干掛式陶土幕墻 ，方型陶土，方型陶土百葉及明框玻璃幕墻，保溫節(jié)能。案例參考案例參考 1—— 北京蘭華北京蘭華 .國(guó)際國(guó)際3/1/2023 53第 53 頁(yè)首層架空案例參考 1—— 北京蘭華 .國(guó)際樓體首層架空 大堂電梯入口實(shí)景 下沉式 商業(yè)入口3/1/2023 54第 54 頁(yè)首層架空案例參考 2—— 成都置信城市會(huì)所 n 底層架空約 4100平米；樓體內(nèi)連廊約 430米；部分層高約 6米，大面積架空，將公園景觀直接接入建筑內(nèi)，形成開(kāi)放的生態(tài)休閑商業(yè)空間，負(fù)一層栽種了大量的優(yōu) 良樹(shù)木，沿著綠意盎然的緩坡便可愜意進(jìn)入三、四層的水休閑中心，建筑內(nèi)通過(guò)均具有良好的通風(fēng)采光及景觀效果，大大提高了各層的商業(yè)價(jià)值。3/1/2023 64第 64 頁(yè)分期分批開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定建議：目的：n 本案分期開(kāi)發(fā)，有利于通過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證化解風(fēng)險(xiǎn)。3/1/2023 63第 63 頁(yè)其它設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考 —— 窗有的時(shí)候一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)就能起有的時(shí)候一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)就能起到大露臺(tái)的效果，同時(shí)增加到大露臺(tái)的效果，同時(shí)增加建筑美觀。n 蘭華國(guó)際在北京率先實(shí)現(xiàn)首層架空。 色彩和質(zhì)地變化多，新型材料保溫性能好。完全滿足甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及郊區(qū)獨(dú)立辦公需求。3/1/2023 26第 26 頁(yè)員工餐廳 、 茶餐廳、健身房n 員工餐廳：建筑面積在 2023m2左右，以快餐形式為主。n 出入口設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道，充分體現(xiàn)人性化。n 平面的靈活運(yùn)用：是否采用了新的方式來(lái)重新組織空間平面；n 剖面的靈活運(yùn)用：對(duì)剖面的劃分是否采用了靈活的措施；n 預(yù)留部分的處理：預(yù)留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來(lái)的改造上是否具有靈活運(yùn)用的特點(diǎn)。n 標(biāo)識(shí)性建筑的打造n 面向環(huán)島部分打造標(biāo)識(shí)性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開(kāi)發(fā)思路形成特色化建筑。 n A地塊建筑排布應(yīng)錯(cuò)落有致，不可過(guò)分單一。樓體預(yù)留 LOGO位置，通過(guò)內(nèi)打光形式映襯企業(yè) LOGO的輝煌醒目。n 設(shè)計(jì)出租型會(huì)議中心，可考慮與多功能廳結(jié)合設(shè)計(jì)，面積在 500m2左右，需要保證其可靈活拆分組合，滿足內(nèi)部展覽、宴會(huì)、發(fā)布及可能的商務(wù)辦公的可能性。 智能化系統(tǒng) ：達(dá)到 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；30 人＝ 30平米 因此本案設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)人均辦公面積＝ 30平米為宜3/1/2023 37第 37 頁(yè)?樣本選取依據(jù)：1. 新開(kāi)盤銷售型甲級(jí)寫(xiě)字樓2. 獨(dú)棟型甲級(jí)寫(xiě)字樓3. 郊區(qū)辦公物業(yè)另選取一棟市場(chǎng)頂級(jí)寫(xiě)字樓 —— 佳程廣場(chǎng)，作為參考專題研究目前項(xiàng)目處于擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，與前一階段 —— 初步設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容不同主要在于設(shè)計(jì)深度增加，該階段要細(xì)致明確項(xiàng)目所采用的建筑材科、建筑結(jié)構(gòu)、暖通水電等的系統(tǒng)構(gòu)成。但是可能涉及一些規(guī)劃審批問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商能讓規(guī)劃順利通過(guò)，對(duì)提高產(chǎn)品價(jià)值很有利。3/1/2023 50第 50 頁(yè)外立面案例參考 5—— 恒通廣廈商務(wù)花園雀巢京東方APCABB3/1/2023 51第 51 頁(yè)外立面參考意見(jiàn)通過(guò)對(duì)上面部分獨(dú)棟辦公物業(yè)案例來(lái)看，現(xiàn)在建筑的外立面采用形式多種多樣，玻璃幕墻是流行， 但從恒通商務(wù)花園案例來(lái)看， APC公司從嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、 ABB等公司長(zhǎng)期駐守此處，也可以看出外立面對(duì)于此類企業(yè)，并不是起到?jīng)Q定性作用的因素 ， 因此建議考慮控制成本，做出特色。現(xiàn)在較多項(xiàng)目在屋頂設(shè)置景觀會(huì)議室，可以作為參考，美觀、適用是屋頂設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想。建議依據(jù)：1. 一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 多元化 ，單體面積跨越所有區(qū)間（ 3500平米 ~9000平米），有利于銷售時(shí)，客戶的選擇豐富性；2. 從銷售角度考慮，照顧到現(xiàn)有 售樓處的有效率使用 ，建議先開(kāi)發(fā)靠近現(xiàn)售樓處附近的一期。架空空間的具體設(shè)計(jì)上， 第一應(yīng)注意架空空間的尺度，層高太高，易顯得空曠、不夠親切，層高太低，易造成壓迫感，一般以 3~；第二應(yīng)有環(huán)境意識(shí)，注重細(xì)部設(shè)計(jì)， 注意建筑群落中風(fēng)環(huán)境 ；第三考慮大堂設(shè)置，辦公人員出入交通組織問(wèn)題。墻帶來(lái)的高能耗的負(fù)面影響。n 電梯運(yùn)行時(shí) 4層（含 4層）以下的建筑部分不考慮電梯停留?！?◆ 保安監(jiān)控系統(tǒng)：松下 570線黑白攝象機(jī)；圖雅利 480線電梯專用攝象機(jī)；精工鏡頭。 甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)252。n 在滿足停車位的同時(shí)，可以考慮為用戶設(shè)置雙大堂，在地下設(shè)置下沉式副大堂。3/1/2023 18第 18 頁(yè)創(chuàng)造 CBD平層辦公無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辦公空間 —— 獨(dú)立空中花園式總裁辦公區(qū)n 頂層可作為公司高層辦公