【正文】 層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間 —— 躍層、退臺、半室外空間n 在空間設(shè)計上要靈活處理，考慮用躍層、退臺等設(shè)計手段分割辦公區(qū)，使辦公區(qū)具有視覺上的美觀和變化感。n 各單體內(nèi)部的展示空間n 內(nèi)部展示空間是本案產(chǎn)品區(qū)別于 B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的重點之一。n 在產(chǎn)品層面上，獨立性表現(xiàn)在獨立出入口、獨立大堂、獨立冠名權(quán)。大堂可同時結(jié)合企業(yè)形象墻、展示櫥窗等設(shè)計；此外，引入生態(tài)設(shè)計理念，可考慮使用玻璃頂，形成陽光中庭。3/1/2023 23第 23 頁地下車庫及功能創(chuàng)新n 每萬平米配備 100個停車位。n 便利店 、 小型超市：面積不宜太大， 200平米左右即可。每層弱電豎井設(shè)衛(wèi)星 /有線電視箱，沿四周預(yù)留約 15個電視插座接線盒。 35004000平米的樓配 1部電梯， 50007000平米的樓配兩部電梯， 8000平米以上的電梯配三部電梯。3/1/2023 46第 46 頁外立面案例參考 1—— 華遠(yuǎn) 采用法國圣戈班特力采用法國圣戈班特力 單層干掛式陶土幕墻單層干掛式陶土幕墻 ，方型陶土，方型陶土百葉及明框玻璃幕墻，保溫節(jié)能。案例參考案例參考 1—— 北京蘭華北京蘭華 .國際國際3/1/2023 53第 53 頁首層架空案例參考 1—— 北京蘭華 .國際樓體首層架空 大堂電梯入口實景 下沉式 商業(yè)入口3/1/2023 54第 54 頁首層架空案例參考 2—— 成都置信城市會所 n 底層架空約 4100平米；樓體內(nèi)連廊約 430米；部分層高約 6米，大面積架空，將公園景觀直接接入建筑內(nèi)，形成開放的生態(tài)休閑商業(yè)空間，負(fù)一層栽種了大量的優(yōu) 良樹木，沿著綠意盎然的緩坡便可愜意進入三、四層的水休閑中心，建筑內(nèi)通過均具有良好的通風(fēng)采光及景觀效果，大大提高了各層的商業(yè)價值。3/1/2023 64第 64 頁分期分批開發(fā)計劃制定建議：目的：n 本案分期開發(fā)，有利于通過市場驗證化解風(fēng)險。3/1/2023 63第 63 頁其它設(shè)計亮點參考 —— 窗有的時候一個小陽臺就能起有的時候一個小陽臺就能起到大露臺的效果，同時增加到大露臺的效果，同時增加建筑美觀。n 蘭華國際在北京率先實現(xiàn)首層架空。 色彩和質(zhì)地變化多，新型材料保溫性能好。完全滿足甲級標(biāo)準(zhǔn)及郊區(qū)獨立辦公需求。3/1/2023 26第 26 頁員工餐廳 、 茶餐廳、健身房n 員工餐廳：建筑面積在 2023m2左右，以快餐形式為主。n 出入口設(shè)計無障礙通道，充分體現(xiàn)人性化。n 平面的靈活運用：是否采用了新的方式來重新組織空間平面；n 剖面的靈活運用：對剖面的劃分是否采用了靈活的措施；n 預(yù)留部分的處理：預(yù)留部分在空間的處理上有什么特殊之處，在未來的改造上是否具有靈活運用的特點。n 標(biāo)識性建筑的打造n 面向環(huán)島部分打造標(biāo)識性的城市景觀；要求不局限于體量和高度上的突破，而應(yīng)開發(fā)思路形成特色化建筑。 n A地塊建筑排布應(yīng)錯落有致，不可過分單一。樓體預(yù)留 LOGO位置，通過內(nèi)打光形式映襯企業(yè) LOGO的輝煌醒目。n 設(shè)計出租型會議中心，可考慮與多功能廳結(jié)合設(shè)計，面積在 500m2左右，需要保證其可靈活拆分組合，滿足內(nèi)部展覽、宴會、發(fā)布及可能的商務(wù)辦公的可能性。 智能化系統(tǒng) ：達(dá)到 5A級標(biāo)準(zhǔn)；30 人＝ 30平米 因此本案設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)人均辦公面積＝ 30平米為宜3/1/2023 37第 37 頁?樣本選取依據(jù)：1. 新開盤銷售型甲級寫字樓2. 獨棟型甲級寫字樓3. 郊區(qū)辦公物業(yè)另選取一棟市場頂級寫字樓 —— 佳程廣場，作為參考專題研究目前項目處于擴初設(shè)計階段，與前一階段 —— 初步設(shè)計階段工作內(nèi)容不同主要在于設(shè)計深度增加，該階段要細(xì)致明確項目所采用的建筑材科、建筑結(jié)構(gòu)、暖通水電等的系統(tǒng)構(gòu)成。但是可能涉及一些規(guī)劃審批問題，如果開發(fā)商能讓規(guī)劃順利通過，對提高產(chǎn)品價值很有利。3/1/2023 50第 50 頁外立面案例參考 5—— 恒通廣廈商務(wù)花園雀巢京東方APCABB3/1/2023 51第 51 頁外立面參考意見通過對上面部分獨棟辦公物業(yè)案例來看，現(xiàn)在建筑的外立面采用形式多種多樣，玻璃幕墻是流行， 但從恒通商務(wù)花園案例來看， APC公司從嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、 ABB等公司長期駐守此處，也可以看出外立面對于此類企業(yè)，并不是起到?jīng)Q定性作用的因素 ， 因此建議考慮控制成本，做出特色。現(xiàn)在較多項目在屋頂設(shè)置景觀會議室，可以作為參考，美觀、適用是屋頂設(shè)計的指導(dǎo)思想。建議依據(jù)：1. 一期開發(fā)產(chǎn)品 多元化 ，單體面積跨越所有區(qū)間（ 3500平米 ~9000平米），有利于銷售時，客戶的選擇豐富性；2. 從銷售角度考慮，照顧到現(xiàn)有 售樓處的有效率使用 ，建議先開發(fā)靠近現(xiàn)售樓處附近的一期。架空空間的具體設(shè)計上， 第一應(yīng)注意架空空間的尺度，層高太高，易顯得空曠、不夠親切，層高太低，易造成壓迫感，一般以 3~；第二應(yīng)有環(huán)境意識，注重細(xì)部設(shè)計， 注意建筑群落中風(fēng)環(huán)境 ；第三考慮大堂設(shè)置，辦公人員出入交通組織問題。墻帶來的高能耗的負(fù)面影響。n 電梯運行時 4層（含 4層）以下的建筑部分不考慮電梯停留。　 ◆ 保安監(jiān)控系統(tǒng)：松下 570線黑白攝象機；圖雅利 480線電梯專用攝象機；精工鏡頭。 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)252。n 在滿足停車位的同時，可以考慮為用戶設(shè)置雙大堂，在地下設(shè)置下沉式副大堂。3/1/2023 18第 18 頁創(chuàng)造 CBD平層辦公無法實現(xiàn)的辦公空間 —— 獨立空中花園式總裁辦公區(qū)n 頂層可作為公司高層辦公