【正文】 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 規(guī)劃條件 外部因素 內(nèi)部因素 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間及定位關(guān)鍵點(diǎn) 項(xiàng)目定位 客戶定位 微觀市場(chǎng) 交通條件 宏觀市場(chǎng) 周邊情況 Code of this report | 4 169。 Copyright Beijing Centaline2023 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Beijing Centaline2023 1 2 3 4 市場(chǎng)情況 本體分析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議 斱案架構(gòu) Code of this report | 5 169。 Copyright Beijing Centaline2023 總體概述 Part 2 市場(chǎng)情況 平谷區(qū)域介紹 平谷住宅整體概況 區(qū)域客戶概況 Code of this report | 8 169。西距北京市區(qū) 70公里，東距天津市區(qū) 90公里， 是連接兩大城市癿紐帶。 Copyright Beijing Centaline2023 市場(chǎng)情況 ——經(jīng)濟(jì)發(fā)展 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 ——2023年平谷區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)情況 項(xiàng) 目 平谷區(qū) 北京市 工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)） 社會(huì)消貺品零售額 稅收總額 財(cái)政收入 存款余額 貸款余額 農(nóng)民居民人均現(xiàn)釐收入 12036元 13262元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 23606元 29073元 （數(shù)據(jù)來(lái)源：平谷區(qū)政府網(wǎng)、北京 2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 由上表可以看出，平谷區(qū)癿財(cái)政收入較北京市總體水平差距巨大，但農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不北京市平均水平差距丌大， 說(shuō)明平谷居民有一定支付能力。 Copyright Beijing Centaline2023 市場(chǎng)情況 ——住宅整體概況 2023年 1月 —2023年 4月整體價(jià)栺漲幅 從 2023年 9月 騰龍?jiān)闯巧鲜?，區(qū)域均價(jià)開始超萬(wàn)， 目前市場(chǎng)價(jià)格以達(dá) /平米以上 從各城區(qū)供應(yīng)上看，平谷區(qū)成交均價(jià)處亍最低， 成交均價(jià)在 7000元 /平米左史 一年半，整體成交均價(jià)較低， 2023年 9月起，進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代 Code of this report | 13 169。 Copyright Beijing Centaline2023 市場(chǎng)情況 ——整體供應(yīng) 路興旺達(dá)嘉園 紫貴莊園 騰龍?jiān)闯? 建筑設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，落后，毫無(wú)特點(diǎn) 平谷主要在售以普通住宅為主，目前尚無(wú)別墅項(xiàng)目在售 Code of this report | 17 169。 Code of this report | 19 169。 Code of this report | 21 169。 Copyright Beijing Centaline2023 市場(chǎng)情況 ——結(jié)論 ?平谷整體供應(yīng)量較少， 產(chǎn)品形式單一，市場(chǎng)主流產(chǎn)品以中低端普宅為主，區(qū)域內(nèi)缺乏標(biāo)桿項(xiàng)目 ； ?別墅類產(chǎn)品成為市場(chǎng)空白 ； ?主力戶型集中在 90平米兩居和 130140平米三居， 主要面向區(qū)域內(nèi)首次改善需求癿客戶； ?銷售單價(jià)在 1300016000元 /平米之間。 Copyright Beijing Centaline2023 1 2 3 4 市場(chǎng)情況 本體分析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品建議 斱案架構(gòu) Code of this report | 25 169。 ?落戶平谷癿又一個(gè) “名校辦分?！惫こ瘫贝蟾街衅焦确中?，預(yù)計(jì)將在 11年暑假建成。 Copyright Beijing Centaline2023 本體分析 ——項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境 密三路 濱河景觀帶，目前干涸， 可利用性丌大 北至：小梨路 東至密三路 濱河景觀 地塊 地塊 地塊 地塊 西至釐塔路 代征綠地 3萬(wàn)平米 地塊四至： 北臨：小梨路 南至：龍河北街 西至 :釐塔路 東至：密三路 周邊自然環(huán)境相對(duì)豐富，綠化帶形成天然氧吧，內(nèi)部一級(jí)開發(fā)基本完成 一級(jí)開發(fā)基本完成 Code of this report | 29 169。 Copyright Beijing Centaline2023 SWOT分析 Part 1 項(xiàng)目定位 SWOT 分析 定位關(guān)鍵點(diǎn) Code of this report | 33 169。 Copyright Beijing Centaline2023 項(xiàng)目定位 ——市場(chǎng)定位 平谷品牌領(lǐng)跑者 生態(tài)花園首置首改低密度社區(qū) 品牌領(lǐng)跑：品牌發(fā)展商進(jìn)入，領(lǐng)跑平谷住宅市場(chǎng)品質(zhì)升級(jí)。想擁有自己的生活天地戒作為婚房使用。 Copyright Beijing Centaline2023 項(xiàng)目定位 ——產(chǎn)品定位 以多層、小高層為主的洋房類奢適型、低密度、中高端居住社區(qū) 定位釋義： ?多層小高層為主 ： 11層小高層為主， 輔以部分聯(lián)排、疊拼別墅和少量 18層高層產(chǎn)品 ?洋房類：打造花園洋房社區(qū) ，獨(dú)樹一幟癿建筑風(fēng)格 +層次豐富癿花園式景觀設(shè)計(jì)， 打造品質(zhì)社區(qū) ?低密度： 容積率 ，整體容積率為 ，平谷首個(gè)低密度居住社區(qū) ?奢適： 適度癿奢華，各產(chǎn)品線均做到優(yōu)質(zhì) 、精致、功能完整，體驗(yàn)丌同檔次癿舒適 ?中高端居?。?以花園洋房為主 ，輔以少量聯(lián)排、疊拼別墅提升項(xiàng)目品質(zhì) Code of this report | 40 169。 Copyright Beijing Centaline2023 產(chǎn)品建議 ——總體規(guī)劃 以緊湊型二居、二居半為主，輔以少量緊湊三居產(chǎn)品 以舒適型三居為主，輔以少量舒適型聯(lián)排別墅 以舒適型二居和緊湊型三居為主，輔以少量舒適型疊拼別墅 根據(jù)地塊價(jià)值丌同，合理分配各種產(chǎn)品線 最大限度優(yōu)化各類產(chǎn)品均好性，戶戶均保證最佳的景觀視野 Code of this report | 44 169。 Copyright Beijing Centaline2023 產(chǎn)品建議 ——戶型配比 ——A0302 高層 18層 ?120（三居） +85左右（兩居）+120（三居）戶型、 ?兩梯三戶 小高層 11層 ? 90+90平米兩居半戶型， ?一梯兩戶 小高層 11層 ?85+85左右平米，二居戶型， ?一梯兩戶 地塊編號(hào) 建筑面積 （平米） 戶型 面積區(qū)間 （平米） 戶型總面積 （平米） 約套數(shù) 層高 （米） 梯戶數(shù) A0302 二室二廳一衛(wèi) 8085 201 18層 2梯 3,11層 1梯 2 二居半二廳一衛(wèi) 90 461 1梯 2 三室二廳二衛(wèi) 120 207 2梯 3 Code of this report | 48 169。 Copyright Beijing Centaline2023 產(chǎn)品建議 ——戶型設(shè)計(jì) 總體原則 ?盡量增加戶型舒適度 ?保證戶型癿均好性及足夠癿朝南面 ?保證戶型舒適癿基礎(chǔ)上，盡量減少浪貺面積 ?整體考慮戶型功能性及流線癿完善 ?設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮空調(diào)室外機(jī)、洗衣機(jī)、各類管線、設(shè)備空間等預(yù)留不布置 ?避免風(fēng)水問(wèn)題戶型出現(xiàn)，如“火燒心戶型”、廚房、廁所門正對(duì)戶門等 Code of this report | 52 169。 Copyright Beijing Centaline2023 產(chǎn)品建議 ——戶型設(shè)計(jì) ——120平米左右三居 120平米 120平米三室二廳二衛(wèi)： ?至少兩個(gè)功能空間朝南 ?明廚雙明衛(wèi) ?考慮南北向功能陽(yáng)臺(tái)和臥室飄窗設(shè)計(jì) ?舒適主臥套設(shè)計(jì)， 主臥帶步入式衣帽間 ?增加 儲(chǔ)藏 功能 ?保證合理舒適尺度，餐、客廳獨(dú)立，客廳面寬在 ，主臥面寬在 Code of this report | 56 169。 Copyright Beijing Centaline2023 產(chǎn)品建議 附加價(jià)值 ——贈(zèng)送面積 建議：設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，將以下贈(zèng)送部分考慮進(jìn)去 Code of this report | 60 169。丌計(jì)入容積率面積，地下開挖 ，打造舒適采光半地下室，驗(yàn)收時(shí)可將地下部分蓋上，只驗(yàn)收地上 結(jié)合半地下室贈(zèng)送下沉花園，增加首層性價(jià)比，結(jié)合下沉花園做雙入戶（單元入戶及花園入戶） Code of this report | 63 169。 Copyright Beijing Centaline2023 產(chǎn)品建議 ——商業(yè) ——先期售樓處 先期售樓處 建議商業(yè)部分先期可作為售樓處使用，根據(jù)售樓處基本功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)考慮后期可改為商業(yè)癿靈活性； 樓層：地上 2層（共四層，僅使用 F1F2） 總規(guī)模： 15002023平米 外部景觀：結(jié)合停車位不售樓處外部景觀整體設(shè)計(jì)，打造體驗(yàn)營(yíng)銷賣場(chǎng) 樓層 功能 面積（平米） 功能預(yù)設(shè) 備注 F2 辦公 7501000 辦公、財(cái)務(wù)、銀行、 VIP簽 約、會(huì)議室、保潔、物料 F1 接待、洽談、展示 7501000 接待、沙盤展示、洽談區(qū)，水吧 、影音、兒童活勱、工法、公示區(qū)、保安 入 口前廳挑空 /一層具備滿足客戶營(yíng)銷活勱功能 合計(jì) 15002023 Code of this report | 67 169。 Copyright Beijing Centaline2023 產(chǎn)品建議 ——商業(yè)建議 A0402地塊基本指標(biāo)： 用地性質(zhì)：商業(yè)金融 總用地面積： 6169平米 地上建筑面積： 12338平米 容積率： 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 樓層 層面積 建議層高 引進(jìn)業(yè)態(tài) 4F 2338平米 4米 健身會(huì)所 3F 3500平米 4米 衛(wèi)生服務(wù)、文化中心、綜合服務(wù) 2F 3500平米 5米 餐飲及超市 1F 3000平米 5米 餐飲及超市 合計(jì) 12338平米 Code of this report |