揚(yáng)州西郊花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-65ppt-wenkub
2023-03-14 22:10:10 本頁(yè)面
【正文】 達(dá)到預(yù)期的提升，則本案的價(jià)格可以達(dá)到 7845元 /平米 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 ?成立揚(yáng)州歷史上第一個(gè)高爾夫球球會(huì)，發(fā)展會(huì)員。 項(xiàng)目概況 SWOT分析 S W O T ?價(jià)格低 ?交通相對(duì)便捷 ?節(jié)能 ?地勢(shì)平整無(wú)起伏 ?花園面積算產(chǎn)權(quán) ?豐富的運(yùn)動(dòng)休閑配套 ?生活配套一般 ?建筑密度大 ?景觀一般，水泥地面檔次低 ?立面檔次低 ?周邊自建房多，影響差 ?口碑一般 ?開(kāi)發(fā)商知名度低 ?戶(hù)型設(shè)計(jì)一般 ?現(xiàn)場(chǎng)包裝差，銷(xiāo)售氛圍不夠 ?未來(lái)升值空間大 ?投資回報(bào)率高 ?政府對(duì)該區(qū)域的政策支持 ?揚(yáng)州獨(dú)棟別墅市場(chǎng)空間大 ?消費(fèi)者環(huán)保意識(shí)增強(qiáng)，該項(xiàng)目 將越來(lái)越受到重視 ?其他項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升 ?國(guó)家對(duì)二次臵業(yè)的政策調(diào)控 ?板塊價(jià)值低 ?無(wú)其他同等物業(yè)，未形成規(guī)模效應(yīng) 我們?cè)噲D，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可能的定位方向更深入的分析，尋找項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值所在，以匹配我們高端的客戶(hù) 第一步、可 提升點(diǎn)分析 環(huán)境 容易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 物管 極易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 智能化 極易被別的項(xiàng)目復(fù)制，不具備唯一性 自身配套 現(xiàn)有的運(yùn)動(dòng)設(shè)施足以打造揚(yáng)州運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)，高爾夫球場(chǎng)具備唯一性 營(yíng)銷(xiāo)策略 錦上添花，但不能作為核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目自身配套：四星級(jí)酒店、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、斯諾克臺(tái)球場(chǎng) 、會(huì)所，乒乓球俱樂(lè)部。 西郊花園是目前揚(yáng)州市場(chǎng)上較少的 超大規(guī)模純獨(dú)棟 、 超低容積率別墅區(qū) ， 400余畝的占地建有英倫莊園 360余座 。 三、定位分析及研判 私營(yíng)業(yè)主 政府機(jī)關(guān)人員 大學(xué)老師 醫(yī)生 投資 律師 其他 淮左郡莊園 50% 20% 10% 10% 5% —— 5% 海德公園 30% 15% —— 5% 20% —— 20% 山河園 40% 20% —— 5% 30% 5% —— 九溪玫瑰園 40% 15% —— 5% 30% —— 10% 御園 30% 30% —— 5% 20% 5% 10% 廣源世紀(jì)豪園 50% 30% —— —— 10% —— 10% 平均 40% % % 5% % % % 各類(lèi)客戶(hù)所占比例40%%%5%%%%私營(yíng)業(yè)主 政府機(jī)關(guān)人員 大學(xué)老師 醫(yī)生 投資 律師 其他根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供給我們的客戶(hù)資料分析來(lái)看，揚(yáng)州本地人是西郊花園項(xiàng)目的主要購(gòu)買(mǎi)人群。疊加 100多套，12F，價(jià)格 45004800元 /平方米； 獨(dú)立別墅： ,均價(jià) 7000元 /平米 商鋪 : 面積 303500平米，均價(jià) 60009000元 /平米 優(yōu)惠活動(dòng)：商鋪，低首付，百萬(wàn)旺鋪只需 10萬(wàn)首付，低風(fēng)險(xiǎn)， 5年委托經(jīng)營(yíng) 。 ?我們的項(xiàng)目沒(méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，歷史文化、風(fēng)景環(huán)境缺乏，價(jià)格空間低。 ?我們的項(xiàng)目所處區(qū)域不是揚(yáng)州傳統(tǒng)意義上的高檔住宅區(qū) ,片區(qū)價(jià)值對(duì)本案價(jià)格空間的支撐較弱 ,我們不得不依靠自身來(lái)突圍市場(chǎng) 。 揚(yáng)州是一個(gè)文化氣息很濃的城市，中式建筑風(fēng)格典型，隨處可見(jiàn)，老百姓對(duì)中式建筑已經(jīng)處于審美疲勞的狀態(tài)。 2023年人均 GDP為 20389元， 2023年人均 GDP為 24540元， 人均 GDP增長(zhǎng)率為 %。 西郊花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 目錄 一、市場(chǎng)概況 二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 三、定位分析及研判 四、提升點(diǎn)建議 五、價(jià)格分析 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 七、地盤(pán)包裝及完善 八、結(jié)論 一、市場(chǎng)概況 揚(yáng)州城市概況 揚(yáng)州市地處江蘇中部，長(zhǎng)江北岸，江淮平原南端。南部瀕臨長(zhǎng)江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗鄰，西與安徽天長(zhǎng)、江蘇南京、淮陰交界。 GDP增長(zhǎng)率 10%15% 房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展 GDP增長(zhǎng)率 4%5% 房地產(chǎn)業(yè)停滯甚至倒退 房地產(chǎn)業(yè)萎縮 GDP增長(zhǎng)率小于 4% GDP增長(zhǎng)率 5%8% 房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 GDP增長(zhǎng)率大于 8% 房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，揚(yáng)州市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于 飛速增長(zhǎng)期！別墅市場(chǎng)也將具有非常大的空間 揚(yáng)州別墅市場(chǎng)分析 目前，揚(yáng)州市場(chǎng)上約有 30多家樓盤(pán)推出包括聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟等在內(nèi)的各種樣式的別墅產(chǎn)品。 而本案歐式風(fēng)格的立面由于有太多同類(lèi)物業(yè)的存在 ,競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足 與住宅市場(chǎng)發(fā)展相一致的是，揚(yáng)州的別墅市場(chǎng)同樣面臨著一次重大的發(fā)展機(jī)遇，而別墅的購(gòu)買(mǎi)者將成為其中的重要推動(dòng)力：首先，隨著揚(yáng)州近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 本地購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)形成 ，而這部分人群在改善居住條件的基礎(chǔ)上，一定會(huì)對(duì)未來(lái)的別墅生活抱有較高的期待值；其次，非本地的別墅購(gòu)買(mǎi)力，如來(lái)自 海外的揚(yáng)州籍華僑、存有“揚(yáng)州情結(jié)”以及傾慕瘦西湖歷史文化的各界人士等 ，這類(lèi)人群 — 般都具有較高的素質(zhì)，有過(guò)高級(jí)別墅購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷，對(duì)豪宅有著與國(guó)際接軌的標(biāo)準(zhǔn)和見(jiàn)地。 套數(shù) 面積 金額（萬(wàn)元） 均價(jià)（元） 全市 71 西 獨(dú)立 14 聯(lián)排 22 復(fù)式 18 北 獨(dú)立 5 聯(lián)排 4 復(fù)式 3 東 獨(dú)立 2 410 聯(lián)排 1 復(fù)式 2 結(jié)論 ?由于城市土地資源的有限性和不可再生性，加之有關(guān)政策對(duì)別墅土地的嚴(yán)格控制，別墅物業(yè)在未來(lái)必然越來(lái)越稀缺。 ?揚(yáng)州別墅市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)者是揚(yáng)州本地人，還有一些與揚(yáng)州有淵源的人、傾慕瘦西湖的人。住宅一次性付款優(yōu)惠50元 /平米，按揭優(yōu)惠 30元
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