【正文】 消耗降低的基礎上，實現(xiàn)本區(qū)生產(chǎn)總值在“十五”期間翻一番的基礎上再翻一番，人均超過 。 Code of this report | 12 鹽田區(qū)位于深圳東部距市中心 12公里，東起大鵬灣背仔角，南與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘、北鄰龍崗區(qū)。 山海城邦 +宜居住區(qū) 調(diào)整工業(yè)用地布局，增加生活居住用地和行政配套設施建設。 Code of this report | 15 國內(nèi)知名企業(yè)總部和納稅大戶先后落戶，總部經(jīng)濟初具規(guī)模，發(fā)展壯大低碳經(jīng)濟，力爭把鹽田建設成為低碳經(jīng)濟示范區(qū)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得新突破，國家音樂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（深圳園區(qū)）正式在梅沙掛牌成立。 區(qū)域邊沿 經(jīng)濟以港務和旅游為主，單一化 承接中、東部海岸線規(guī)劃 生態(tài)旅游 城市濱海生活升級 城市核心 總部經(jīng)濟多元發(fā)展 客戶主動外擴 政策轉(zhuǎn)型，規(guī)劃利好。濱海活力區(qū)內(nèi)包括金融商務、休閑娛樂、觀光旅游、交通中轉(zhuǎn)等活動，其范圍等同于通常所說的，但更強調(diào)除商務活動以外的文化設施、旅游設施、國際機構(gòu)及其活動等對于城市中心地區(qū)的重要性，濱?；盍^(qū)（）是中央商務區(qū)（）在功能上的擴展和延伸。 區(qū)域界定： 項目之配套 項目之景觀 項目之氣勢 項目之環(huán)境 項目之交通 SWOT分析 項目價值梳理 項目價值提煉 項目定性 Code of this report | 25 項目的綠色生態(tài)優(yōu)勢在同類項目中脫穎而出 項目 地點 容積率 萬象城 羅湖 金地大百匯 福田 本項目 鹽田 中低密度綜合體 —— 項目容積率僅為 ，對比其他都市綜合體，項目密度更低，生態(tài)利用率更高 大面積中央公園 —— 面積占到總體約 30%，且與濱海相連接，增加項目親海價值 區(qū)域界定： 項目之配套 項目之景觀 項目之氣勢 項目之環(huán)境 項目之交通 SWOT分析 項目價值梳理 項目價值提煉 項目定性 Code of this report | 26 萬科 /招商兩大巨頭首次在深聯(lián)姻 實現(xiàn)高品質(zhì)居住功能拉動項目整體價值 項目綜合體地標價值完全具備承載力 區(qū)域界定： 項目之配套 項目之景觀 項目之氣勢 項目之環(huán)境 項目之交通 SWOT分析 項目價值梳理 項目價值提煉 項目定性 Code of this report | 27 項目西面 藍郡 項目西面 東埔海景花園 項目東面 皇家海灣公館 航母世界車站 項目南面 沙頭角海和香港西貢、濱海棧道 項目北面 梧桐山、區(qū)政府、圖書館 項目東面 海山公園 項目西面 沙頭角中學 項目東面 外國語小學 項目周邊環(huán)境分析 背山面海，區(qū)域行政中心，配套完整，周邊居住高端素質(zhì)純粹。 ，以產(chǎn)品打造提升項目的附加值 ，在產(chǎn)品的方面成為區(qū)域的標桿。周邊有市政廣場、海濱棧道等市政配套。首席資源型城市綜合體 Code of this report | 34 鹽田區(qū)中軸線規(guī)劃設計中，全面貫徹實施精品戰(zhàn)略，精心規(guī)劃，嚴格把關，力爭將中軸線建設成為深圳東部地區(qū)經(jīng)濟商務中心、商業(yè)旅游服務中心和展示深圳東部地區(qū)城市形象的國際化精品工程。 ?城市中心區(qū)，城市升級動力之源 ? 城市中心區(qū)是城市文化與靈魂的標簽，集中了城市的標志性建筑，是城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎，是城市發(fā)展的方向。代表性項目是六本木新城。 法國巴黎城市的升級，由巴黎鬧區(qū)內(nèi)的拉 ? 德芳斯掀起。 上海城市的升級，由上海市中心開啟。被珠海擠出幸福廣東前三甲?！啊?，包含了把社會中人們共有的、熟知的事物進行再認識的意義。從無到有，當然是創(chuàng)造；但將已知的事物陌生化，更是一種創(chuàng)造。 梅沙片區(qū)現(xiàn)狀 鹽田港片區(qū)現(xiàn)狀 沙頭角片區(qū)現(xiàn)狀 均價 （元 /m2） 2023023000左右 1600019000 30000元以上 物業(yè)檔次 中高檔、中檔 中檔 高檔，中高檔 戶型特征 兩房 /三房中小戶型為主 兩房 /三房中小戶型為主 戶型種類豐富 主要客戶 臵業(yè)者多元化 本地居民企業(yè)員工、相鄰 周邊區(qū)域居民、港人 鹽田港員工 附近企業(yè)員工 本地居民、少量港人 各地投資客 各區(qū)二次臵業(yè)者 以渡假 /投資為主要目的 Code of this report | 59 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展“兩極化”特征明顯 沙頭角鹽田港未來供應項目面向本區(qū)域消費群體的居家型中低檔物業(yè)，以兩房 /三房為主力戶型；而梅沙片區(qū)未來供應以面向投資度假型消費群體為主。 項目為消化前期積累客戶未啟動轉(zhuǎn)介，故羅湖和福田客戶較少，外區(qū)域客戶多為投資客戶。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟、提升港口物流業(yè)高端化水平、提升旅游文化產(chǎn)業(yè)的品牌價值、生物科技、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)啟動 依托東部濱海分區(qū)主要交通設施走廊，保稅區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)的基礎 實現(xiàn)深港過境交通“東進東出，西進西出” 新型產(chǎn)業(yè)全面啟動，來自世界頂尖級具有高學歷學位客戶群體 深港一體化拓寬港澳臺及外籍客戶 國內(nèi)、珠三角高層次專業(yè)人才商務型移民 企業(yè)總部駐鹽田，拉升居住需求，租賃缺口更大，投資客看好該片區(qū)升值能力 分析點 —— 未來投資客戶也會成為本項目重要的補充型客戶群； 后三類客戶將是本案面臨的新生主力購買客戶群。 內(nèi)地、香港及國外均有，且香港客戶占 31% 福田客戶占 35%，羅湖客戶占 30% 幸福里客戶群整體特征描述： 客戶整體年齡層次偏年輕，家庭結(jié)構(gòu)簡單，基本為公司高管和企業(yè)主等事業(yè)成功人士，購買幸福里大多并非為第一居所，大多為偶爾小住享受城市生活或投資使用，典型都市生活向往型客戶 Code of this report | 72 大中華總裁公寓客戶分析 大中華總裁公寓客戶基本特征： 約 70%為投資目的或者自用兼投資。 支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。同時保證自身生活的私密。 客戶認同項目的價值點主要來自于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ尘跋?，整合多個因素，達到資源最大化 市民階層 富裕市民階層 新資產(chǎn)階層 穩(wěn)定資產(chǎn)階層 財富階層 權利階層 赤貧階層 Code of this report | 79 客戶形象定位： 城市意見領袖 Code of this report | 80 壹海城 〃 梧桐灣國際住區(qū) 定位：首席官邸 Code of this report | 81 住宅組團市場定位分析 1 寫字樓組團市場定位分析 2 商業(yè)組團市場定位分析 3 基于整盤價值下的項目定位策略 Code of this report | 82 項目分析 Code of this report | 83 經(jīng)濟指標： 1寫字樓 建筑面積 30000㎡ 可售層數(shù) 20層 平層面積 1480㎡ 平層戶數(shù) 10戶 戶型面積段 45250㎡ 層高 ? 寫字樓項目體量偏小，戶數(shù)較少，較難形成規(guī)模效應。 ? 項目臨近鹽田區(qū)政府，昭示性、標志性較好，有利于企業(yè)商務展示。同時，積極引進創(chuàng)業(yè)投資、金融服務等領域優(yōu)勢企業(yè)在轄區(qū)設立總部，鼓勵支持轄區(qū)企業(yè)進入上市快速通道。 ? 華大基因迅速成長，以“科技服務 +醫(yī)療健康”為主導的產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，成功組建國家基因庫暨國際科技合作基地、基因產(chǎn)學研資聯(lián)盟，成為世界第一大基因組測序與分析中心；興隆源、力科氣動力等新能源企業(yè)嶄露頭角； 2 0 1 1 年鹽田區(qū)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比77%0%23%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)1210000 1482578 1156062 1302550 1247211 1108904 313 20020400100000020230002023年 111月 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 單位： % 單位：萬美元 20232023年進出口總額及增長率 進出口總額 2 0 0 6 2 0 1 1 年黃金珠寶行業(yè)產(chǎn)值及增長率4341921677106 1754954255363640423831 8 . 9 3 %2 8 6 . 2 6 %4 . 6 4 %4 5 . 5 1 %5 8 . 3 0 %0500000100000015000002023000250000030000003500000400000045000002023 年 2023年 2023年 2023年 1 1 1 月累積0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2 5 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %3 5 0 . 0 0 %Code of this report | 90 區(qū)域企業(yè)增長穩(wěn)定，增長行業(yè)類型具有明顯的區(qū)域特征，對于注冊資金要求高 20232023年 鹽田區(qū)企業(yè)注冊數(shù)量363138154102334727120500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 2023鹽田2 0 0 7 2 0 1 1 年增長企業(yè)行業(yè)比例高新技術產(chǎn)業(yè)7%黃金珠寶企業(yè)11%民科企業(yè)4%外資企業(yè)10%物流產(chǎn)業(yè)68%? 企業(yè)增長速度 ? 20232023年片區(qū)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)中有升，平均每年 10%的增長率，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量不斷增加至使商用市場需求有隨之增長； ? 企業(yè)增長類型 ? 近 5年產(chǎn)業(yè)增長比例分析，物流行業(yè)及其衍生行業(yè)增長比例最大占68%，其次為黃金珠寶行業(yè)占11%； ? 企業(yè)分布區(qū)域 ? 區(qū)域內(nèi)企業(yè)看似分布零散，又整體集中，其中物流行業(yè)以港口為中心；黃金珠寶行業(yè)則以保稅區(qū)為中心， %%%%%%所占比例鹽田區(qū)注冊資金5 0 0 萬以內(nèi)的各行企業(yè)比 貿(mào)易類電子、科技類金融、投資類物流類律師類、廣告設計類服裝類%%%%%%%所占比例鹽田區(qū)注冊資金5 0 0 1 0 0 0 萬的各行企業(yè)比 貿(mào)易類電子、科技類金融、投資類物流類律師類、廣告設計類服裝類Code of this report | 91 通過客戶訪談對片區(qū)行業(yè)進行深挖細摸，進一步細分行業(yè)，找出突破口 深度訪談 1：物流產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)實力、形象要求高 客戶名稱：陳先生 訪談地點：東港印象售樓處 客戶背景：主要從事運輸行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗近 10年 客戶進行行業(yè)分析： 行業(yè)劃分：物流行業(yè)最上游的行業(yè)為船務運輸行業(yè)，是整個物流行業(yè)鏈的終極； 行業(yè)要求：對于公司的實力、形象要求都很高，由于之前鹽田未出現(xiàn)較高檔次的寫字樓； 企業(yè)分布：因此這部分行業(yè)目前主要分布在羅湖和福田，而運輸行業(yè)主要看重的是與港口和倉庫之間的便利性，因此辦公區(qū)域主要圍繞鹽田港和倉庫分布； 深度訪談 2：行業(yè)工作形態(tài)決定其物業(yè)需求 客戶名稱：呂先生 訪談地點：天安數(shù)碼城辦公室 客戶背景：主要從事貨運代理行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗近 7年， 客戶描述對于行業(yè)分析： 行業(yè)劃分：貨運代理行業(yè)為船務行業(yè)的下游行業(yè)，對于辦公場所的面積和檔次要求較高； 業(yè)務范疇：實力強的貨運代理行業(yè)，有自己專業(yè)電話團隊（類似于 ）進行船務與運輸兩個行業(yè)之間的業(yè)務聯(lián)系； 企業(yè)分布：貨運代理行業(yè)目前集中分布在羅湖的地王商圈、金光華商圈以及福田的天安數(shù)碼城一帶； Code of this report | 92 深度訪談 3：雙聚集地、功能差異化 客戶名稱：覃先生 訪談地點：水貝辦公室 客戶背景：主要從事黃金設計行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設計公司的策劃 客戶描述對于行業(yè)分析： 行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田； 功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內(nèi)地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開發(fā)商，以及其下游產(chǎn)業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主； 深度訪談 4：利潤下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作 客戶名稱：劉小姐 訪談地點：周大福辦公室 客戶背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層 客戶描述對于行業(yè)分析： 行業(yè)現(xiàn)狀：近年國際黃金金價不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價格持續(xù)穩(wěn)定，導致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場面臨著重新洗牌和重組的一個過程，加工行業(yè)要進一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應產(chǎn)業(yè)升級，以周大福及其下游加工產(chǎn)業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設計、