某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)思路建議-wenkub
2023-03-14 14:11:25 本頁(yè)面
【正文】 建，節(jié)節(jié)高升。奧克斯面積小，總價(jià)低。 綠地中央公館 世茂鉑翠灣 奧克斯廣場(chǎng) 濱江步行街 本案 濱江新城大牌開(kāi)發(fā)商云集，競(jìng)爭(zhēng)白熱化 競(jìng)爭(zhēng)之局 ? 競(jìng)爭(zhēng)圈定： ? 區(qū)位類同： 同處濱江新城板塊。 長(zhǎng)沙華韻城市海岸營(yíng)銷(xiāo)思路建議 匯報(bào)思路 項(xiàng)目自體分析 項(xiàng)目競(jìng)品分析 目標(biāo)解析及核心問(wèn)題 置業(yè)通營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 28096㎡ 總建筑面積： ㎡ （一期 ㎡，商業(yè) ㎡ ） 二期 ㎡） 總體容積率： 建筑密度： 28% 綠化率： 38% 二期主力戶型面積： 134㎡ /戶～ 250㎡ /戶之間 Strengths（優(yōu)勢(shì)） ?濱江新城區(qū)位優(yōu)勢(shì) :位于濱江新城的門(mén)戶位置、區(qū)域產(chǎn)業(yè)價(jià)值復(fù)合區(qū)、 城市休閑生活圈、城際核心交通價(jià)值、現(xiàn)代住江社區(qū) ?周邊居住配套資源優(yōu)勢(shì)：學(xué)校、醫(yī)院、酒店、商業(yè)中心等，配套成熟； ?景觀優(yōu)勢(shì) : 擁有絕版的景觀資源，一線無(wú)敵江景 Weaknesses（劣勢(shì)） ?噪音干擾 ?項(xiàng)目體量小 ?開(kāi)發(fā)商品牌力小 Opportunities （機(jī)會(huì)） ?瀟湘大道拉通，過(guò)江隧道開(kāi)工，項(xiàng)目的交通便利性加強(qiáng)，與城市 CBD核心區(qū)的距離拉近 ?濱江新城規(guī)劃：長(zhǎng)沙市的復(fù)合型新都會(huì)中心，近期內(nèi)成為大河西先導(dǎo)區(qū)新的商業(yè)中心，湘江西岸重要的旅游休閑與文化教育基地 Threats （威脅） ?來(lái)自長(zhǎng)沙一線江景豪宅的競(jìng)爭(zhēng) ?本區(qū)域大戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 swot分析 項(xiàng)目目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo)： 樹(shù)立長(zhǎng)沙濱江資源型豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者地位，在周邊競(jìng)品 7000均價(jià)壓力下，在營(yíng)銷(xiāo)角度實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)強(qiáng)大溢價(jià)能力。 ? 產(chǎn)品面積相近、功能類似： 綠地中央廣場(chǎng)： 9 11 12 142平米，共四種戶型 ； 7800元 /平（精裝） 奧克斯廣場(chǎng)： 8 90、 10 123平米，共四種戶型； 世貿(mào)鉑翠灣：現(xiàn)主推 130240㎡ 高層和 93114㎡ 洋房 ， 7400元 /平（毛坯） 綠地 12 142㎡ 四房 奧克斯 123㎡ 3+1房 + 130140㎡ 3+1房 世貿(mào) 133㎡ 、 142 3+1房 + 區(qū)位類同、面積相近產(chǎn)品多，均價(jià) 7000左右 ? 整體比較： 三樓盤(pán)品牌、規(guī)模相當(dāng)；本案濱江、臨榮灣鎮(zhèn)商圈，周邊配套更成熟； 項(xiàng)目 奧克斯廣場(chǎng) 綠地中央廣場(chǎng) 世貿(mào)鉑翠灣 規(guī)模 44萬(wàn)方 55萬(wàn)方 容積率 5 商業(yè) 、住宅 綠化率 15% 40% 45% 建筑形式 高層 高層、超高層 高層、超高層 品牌及物業(yè) 奧克斯品牌認(rèn)知度廣，地產(chǎn)新興品牌 品牌開(kāi)發(fā)商，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè) 10強(qiáng) 品牌開(kāi)發(fā)商，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè) 10強(qiáng) 交通延展性 岳麓大道與銀杉路東南角 岳麓大道與銀杉路交匯西北角 岳麓大道與瀟湘大道交匯西北角 地段及配套設(shè)施 濱江新城板塊，大河西先導(dǎo)區(qū)，自身配套完善，將有沃爾瑪和平和堂等大型賣(mài)場(chǎng)入駐 海派綜合體，自身配套齊全，超高層雙子塔，并有大型超市賣(mài)場(chǎng)入駐 濱江新城板塊，大河西先導(dǎo)區(qū)，超五星級(jí)酒店入駐，2萬(wàn)方社區(qū)集中式情景商業(yè)街 ? 位置比較： 奧克斯、綠地面積更緊湊；奧克斯 3+1戶型臨岳麓大道，噪音較大；綠地戶型與本案在通風(fēng)、采光、噪音上持平，世貿(mào)景觀資源與本案相近。 名稱 動(dòng)線 功能分區(qū) 贈(zèng)送空間 設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn) 總面積 總價(jià) 價(jià)格 世茂鉑翠灣 ★★ ★★ ★★★☆ ★★ ★★ 98萬(wàn)（以 136算） 7400元 /平（毛坯） 綠地中央廣場(chǎng) ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 98,2萬(wàn) 7800元 /平（精裝） 奧克斯廣場(chǎng) ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ 88萬(wàn) 以 7200計(jì)算 82㎡ 二房 98㎡ 三房 商業(yè)街 130140㎡ 3+1房 二期低密度產(chǎn)品 世茂 130140㎡ 3+1房 綠地 126㎡ 4房 奧克斯 123㎡ 3+1房 競(jìng)爭(zhēng)之變 ? 小結(jié)
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