【正文】 專業(yè)店 市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主 營業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí) 大型專業(yè)店 市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結(jié)合部和交通要道附近 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主 營業(yè)面積2023平方米以上 以銷售某一大類或幾個(gè)大類商品為主，品種齊全，選擇余地大 采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式 設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù) 百貨店 市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 營業(yè)面積5000平方米以上 綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主 采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式 注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全 大型 購物中心 市級(jí)商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 營業(yè)面積 10萬平方米以上 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成 由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營 設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)特征（續(xù)） Page 31 某區(qū)域商 業(yè)業(yè)態(tài) 按照業(yè)態(tài)的分類標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)體店商業(yè)業(yè)態(tài)共 15類，而區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)總共僅七類種類不豐富。 l(Mail Order) 以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并通過郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。 l(Specialty Store) 以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。 l(Hypermarket)實(shí)際營業(yè)面積 6000平米以上，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。 l(Discount Store) 是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。 業(yè) 種 指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。 人 （ 按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。 小型商店的核心商圈在 內(nèi)，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來自次要商圈。應(yīng)用： ①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、 IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)終TV、超市等。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 Page 20 2）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 ?業(yè)態(tài) —— 指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。 ?商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 10－ 15％ 。 ?狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所； ?廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。2023/3/14 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法與應(yīng)用 Page 2 前言 市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。 商業(yè)地產(chǎn)是 包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 亞洲及國內(nèi)： Page 14 高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn) 分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷 國際資本加緊搶灘 第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 趨勢及特點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢 Page 15 商業(yè)地產(chǎn)分類 市場形式分類 /物業(yè)用途分類 /建筑特征分類 /?? Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 16 分類方法 種類 舉例 按市場形式分類 大型商廈 天河城廣場、廣百新翼 專業(yè)市場 天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪 深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街 按物業(yè)用途分類 購物中心 天河城、中華廣場 小區(qū)配套商鋪 駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專業(yè)市場 南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心 天雄布市 餐飲及美食廣場 百福廣場 按建筑特征分類 商業(yè)大廈 中泰國際廣場、時(shí)代廣場 住宅區(qū)商鋪 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪 北京路步行街商鋪 地下商城 流行前線、康王商業(yè)城 商業(yè)地產(chǎn)的分類 Page 17 分類方法 種類 舉例 按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 名匯廣場、名盛廣場 住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 近郊物業(yè) 順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界 按經(jīng)營方式分類 統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 按經(jīng)營類別分類 綜合經(jīng)營物業(yè) 如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營物業(yè) 如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場 按銷售方式分類 銷售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 租售物業(yè) 廣州國際玩具精品中心 出租物業(yè) 天河城廣場、宏城廣場 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建物業(yè)或改建商鋪 商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)） Page 18 商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語 商圈 /業(yè)態(tài)、業(yè)種 Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 19 在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定： 1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) ?區(qū)位 —— 指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。目前中國有 10多種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國 40多種。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語（續(xù)） Page 21 邊圈 次圈 主圈 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈分析 根據(jù) ICSC對商圈的定義： ??? 指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍 。 小型商店的次要商圈在 內(nèi)，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。則該商圈的飽和指數(shù)為 ? IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 111 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。業(yè)種是對業(yè)態(tài)的細(xì)分，國內(nèi)零售消費(fèi)市場可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多。擁有不到 2023 個(gè)品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。 l(Shop On Network)通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為 48%， 35%和 17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（案例） Page 33 服 務(wù)業(yè) 業(yè) 種 細(xì) 分 業(yè)種名稱 數(shù)量 所占比例 汽車修配 28 % 美發(fā) 7 % 裝飾廣告 4 % 培訓(xùn) 3 % 二手房中介 2 % 美容 2 % 網(wǎng)吧 2 % 照相 2 % 診所 2 % 彩票 1 % 寵物醫(yī)院 1 % 飛機(jī)票 1 % 郵局 1 % 銀行 1 % 總計(jì) 57 100% 服務(wù)業(yè)業(yè)種細(xì)分0 5 10 15 20 25 30汽車修配美發(fā)裝飾廣告培訓(xùn)二手房中介美容網(wǎng)吧照相診所彩票寵物醫(yī)院飛機(jī)票郵局銀行 汽 車 修配 業(yè)類 占的比例達(dá)到了 %，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服 務(wù) 如銀 行、 郵 局等數(shù)量 較 少。 Page 39 什么是 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？ 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就是 以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法 ， 有目的 、 有計(jì)劃 、 系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場方面的各種情報(bào)資料 ， 通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集 、 整理 、 記錄和分析 ， 進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測 ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動(dòng)趨勢 ， 制定公司營業(yè)計(jì)劃 ， 擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議 。 方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、 ?? Page 41 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別 商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目所作的 調(diào) 研，是包括 對 商用物 業(yè) 本身的地段交通、商圈 業(yè)態(tài) 、市 場 供需以及 競 爭狀況等各種開 發(fā)環(huán)境所作出的 調(diào)查 。 （業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點(diǎn)、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關(guān)系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營概貌、商業(yè)競爭趨勢 ） ?終端消費(fèi)研究。 （年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等） 衡量指標(biāo) 業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費(fèi)者消費(fèi)水平的指標(biāo)有：瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間等 容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價(jià)等；針對購房者的衡量指標(biāo)有：付款方式、最高承受單價(jià)、最高承受總價(jià)、看樓車滿座率、單位時(shí)間內(nèi)洽談臺(tái)數(shù)等 Page 42 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類 資料來源 /調(diào)研對象 /調(diào)研目的 /工作任務(wù) /工作規(guī)模 Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 Page 43 按資料來源分類 ?按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 ? 消費(fèi)者調(diào)查 中，調(diào)查的對象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費(fèi)者。 ? 按工作任務(wù)分類 基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 ? 按工作規(guī)模分類 全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 。 調(diào)研框架 調(diào)研內(nèi)容 細(xì)項(xiàng)內(nèi)容 宏 觀 環(huán) 境 調(diào) 研 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán) 境 城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況 城市人口 環(huán)境 包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等 人文環(huán)境 包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等 商業(yè)環(huán)境 包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況等 其他宏觀環(huán)境 包括城