【正文】 市的規(guī)劃環(huán)境、房地產開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等 Page 48 調研 框架 調研內容 細項內容 項 目 地 段 環(huán) 境 調 研 周邊居民環(huán)境 A． 地段交通環(huán)境 B． 地段交通道路 的 性質 C． 地段交通輻射 的 區(qū)域 D． 地段交通車流狀況 E． 項目地塊交通條件狀況 F． 其他對外交通設 地段商業(yè)環(huán)境 A． 地段環(huán)境中商業(yè)區(qū) 的 類型。 B．商圈范圍確定。 ? 優(yōu)點：節(jié)省時間、節(jié)省費用、保密性強、實施容易 ? 缺點：適應性不高、缺乏準確性、時效性差、缺乏可得性 二、 現(xiàn)場踩盤法 特點：易實施 ?一張嘴，兩條腿。不要多問，要看準時機再詢問。 ? 街頭攔截問卷法優(yōu)點： ? 節(jié)省費用、時間，可以出示樣品，便于監(jiān)督等 ? 街頭攔截問卷法缺點： ? 選擇的訪問群體較隨意，訪問時間不能太長 ★ ★ ★ ★ ★ Page 56 問 卷 設計 注意事 項 ? 一般來說，問卷最好不要超過 4頁，填寫時間不超過 30分鐘。 ?盡量少用涉及個人隱私的項目。 ?有關個人信息的部分應當放在最后填寫。 ?如果要把問卷施測于大規(guī)模人群，最好在小范圍先試用，發(fā)現(xiàn)問題，及時修改 Page 57 訪談 形式 ?街 訪 ?訪談 會 粗略 對 象精準 對 象 ?深度 訪談 ?電話訪談 ?郵 件 專訪 特點：形式靈活， 結 果真 實 ，實 用性高， 對訪談 人 員 要求高。 2．網 絡調 研信息的及 時 性和共享性。將分散在不同地域的被調查者通過互聯(lián)網視訊會議功能虛擬地組織起來，在主持人的引導下進行討論。調研提綱是調查者與被調查者兩者結合的工具，調研項目也許會成為品牌和溝通工具。如提供樣刊贈閱，積分優(yōu)惠等。 ? 優(yōu)點：調查面廣、調查費用最經濟 ? 缺點：回收率低、回收時間長 ? 如何提高郵寄問卷的回收率 ? 是這種調查方式的關鍵點 ? 提高郵寄調查回收率的方法： ? 物質上的激勵 ? 與促銷活動結合在一起 ? 選擇受訪者所關心的話題 ? 采取固定樣本組的方式 Page 62 商業(yè)地產市場調研步驟 確定調研目標 /調研方案設計 /調研資料準備 /…… Part2：商業(yè)地產市場調研 Page 63 商業(yè)地產市場調研 — 步驟 確定調研目標 制定調研計劃及操作方案 一手資料 二手資料 質量控制 數(shù)據處理分析 形成報告 準 備階 段 實 施 階 段 結 果 處 理 階 段 市場調研大致來說可分為三個階段、七個步驟。 Page 64 ? 為什么要調研？ ? 需要什么信息？ ? 怎樣得到這些信息？ ? 進行探索性調查 ? 與決策者探討 ? 采訪有關專家 為 什么要 進 行 調研？客 戶 想知道什么？知道以后有什么用 處 ？ 確定調研目標 Page 65 設計調研方案 ? 整個項目各個方面和各個階段任務的一個通盤的考慮和安排，是整個調研項目的一個 框架或藍圖 ? 調研目的與內容 ? 調查對象與范圍 ? 調查方法與抽樣 ? 質量控制與復核 ? 調查人員的安排 ? 時間與費用安排 Page 66 調研資料準備 1）、 工作計劃 Why、 What、 Where、 When、 Who、 How、Money（ 5wlhlm）； 2）、 資料預熱 有關調查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料）； 3）、 配齊工具 準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像機等； 4）、 考察線路 前往考察區(qū)域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節(jié)點、出口等的預計、判斷及分工安排； 5）、 時間安排 市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等 Page 67 調研計劃實施 ?采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息 ?進行調研工作的質量監(jiān)控 ?查收和評價調研員的工作 調研數(shù)據分析 ? 資料查收和數(shù)據校對 ? 信息編碼 ? 錄入數(shù)據，建立數(shù)據庫 ? 查錯和數(shù)據凈化 ? 數(shù)據處理、制表作圖 ? 統(tǒng)計分析 Page 68 調研報告提交 ?調研報告是調研工作的最終產品 ?書面報告 ?報告摘要：主要發(fā)現(xiàn) /結論 ?詳細目錄：各部分標題 /頁碼 ?報告正文：基本情況 /主要發(fā)現(xiàn) /小結與建議 ?報告附錄：問卷 /數(shù)據 /圖表 ?口頭報告 ? 追蹤調查前一段工作的成效 ? 調查結果的采納情況 Page 69 Part3：商業(yè)地產市場調研案例分析 同安商業(yè)市場調查報告 外部市場 /商圈結構及業(yè)態(tài)分析 /總結與建議 Page 70 ：魅力同安 同安別稱 “ 銀城 ” ，是一座具有千年歷史的文化古城，是廈門市最大的行政區(qū)，地處福建省東南沿海，位居廈門漳州泉州 “ 金三角 ” 中心地帶，北與安溪、南安交界，西接長泰，東連翔安區(qū)，南面隔同安灣與湖里區(qū)相望，西南與集美區(qū)毗鄰，是廈門海灣型城市的重要節(jié)點。由于翔安區(qū)建設較晚，同安的商業(yè)對翔安有較強的輻射能力，翔安區(qū)的大部分市民還保留著來同安消費的習慣。 城南中心城區(qū)商圈： 位于同安規(guī)劃發(fā)展的中心，以環(huán)城南路和城南路、同集北路交匯處為中心，公共基礎設施集中、商住規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域、同安工業(yè)集中區(qū) 大同老城區(qū)中山商圈： 位于同安區(qū)的老城區(qū)大同鎮(zhèn)，以同安東溪與西溪交匯處的西北角、環(huán)城北路和環(huán)城西路所攬括的地帶； 西柯新城商圈： 位于同安灣邊的西柯鎮(zhèn)，未來發(fā)展規(guī)劃的環(huán)東海域的同安濱海新城。（見左表） Page 79 中山商圈內零售店方位分布情況 大同老城區(qū)（中山）商圈 大賣場 連鎖超市 便利店 日雜店 兼營店（集合店） 專賣店 其余 合計 中山路 1 1 2 5 4 79 50 142 三秀路 1 1 1 6 76 13 98 西安路 6 1 3 4 36 19 69 環(huán)城北路 2 2 5 4 3 23 59 98 城西路 1 5 4 4 52 66 132 南門路 4 7 20 7 38 同新路 1 1 1 13 36 52 縣口路 1 1 7 9 合計 11 3 16 22 29 300 257 638 備注：零售店的統(tǒng)計數(shù)量以沿街的數(shù)量進行統(tǒng)計 。 10:52:3110:52:3110:523/14/2023 10:52:31 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 14日星期二 上午 10時 52分 31秒 10:52: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 10時 52分 31秒 上午 10時 52分 10:52: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 10:52:3110:52:3110:52Tuesday, March 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 10時 52分 :52March 14, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 10:52:3110:52:3110:523/14/2023 10:52:31 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :52:3110:52:31March 14, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 10時 52分 31秒 上午 10時 52分 10:52: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 10時 52分 :52March 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 10:52:3110:52:3110:52Tuesday, March 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 10時 52分 31秒 上午 10時 52分 10:52: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 14日星期二 上午 10時 52分 31秒 10:52: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 10:52:3110:52:3110:523/14/2023 10:52:31 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 10時 52分 :52March 14, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 10:52:3110:52:3110:52Tuesday, March 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 運動休閑、佐丹奴服飾、賽琪服飾、七匹狼服飾、與狼共舞服飾、東道主服飾、雅意娜菲服飾、伊之雅服飾、都市伊人女內、貝琪服飾、YIXIU服飾、婭麗莎服飾、銳馳服飾、九牧王服飾、 Kappa服飾、萬佳麗服飾、寶島眼鏡、特步服飾、森馬服飾、萬杰隆服飾、勁霸服飾、 CBA服飾、喬丹服飾、山田服飾、依思 Q女鞋、才子服飾、康奈皮鞋、富貴鳥皮鞋、鄰家女孩服飾、四季風服飾、十字繡、稻草人服飾、艾艾屋童裝、西域駱駝服飾、Oppo手機、創(chuàng) e意服飾、 Nike運動休閑、銀飾 7℃ 、天福名茶 餐飲 紅牡丹酒樓、江楓漁火酒樓、祥菜食家莊、名典咖啡、禎愛咖啡、新佳美牛排餐廳、豪享來牛排餐廳、肯德基餐廳、麥嘉基餐廳、嘉佳基餐廳、華萊士餐廳 服務 羅馬假日婚紗、愛情海、舒簡美發(fā)、金道跆拳道、尚音藝術培訓中心、柯達照相館、紅娘喜鋪、瀟灑美容美發(fā)、雪兒精品婚紗館、巴黎婚紗、伊莎精品婚紗攝影、利能洗滌中心、報刊圖書音像中心、萬年青健身器材店 娛樂 紅牡丹自助 KTV、溜吧旱冰場、撞擊聯(lián)盟臺球、阿鵬臺球 Page 81 中山商圈內主要購物中心和專業(yè)街區(qū)等主要零售業(yè)態(tài)設施 大同老城區(qū)（中山）商圈 ?新華都購物廣場 ?佳事達購物中心 ?三秀路精品街 ?西安路通訊集中街 ?西安女人街 ?縣口路婚紗集中街 Page 82 中山商圈內零售店租金情況 大同老城區(qū)（中山）商圈 西安路具體品牌租金情況 （南北走向） 路段 店號或名稱 面積（單位：㎡） 租金（單位：元 /月 /㎡ ） 轉讓費（單位：萬元） 合同期 路段租金范圍（單位：元 /月 /㎡ ） 租金報價 （單位：元 /間 .月） 北段 西域駱駝 30 6500 祝強大藥房 80 150 中段 依戀伊 25（含二層） 一年 5800 OPPO 120 15萬 五年 20230 Page 83 西安路經營現(xiàn)狀 （道路為南北走向） 整體定位 中檔 商業(yè)類型 家電大賣場、通訊專營店、底商 目標消費群 周邊居住人士 租金 路段租金 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 租金報價 150220元 /㎡ .月 出租率 100%以上 轉讓費 515萬元 大同老城區(qū)（中山）商圈 Page 84 同安區(qū)大中型 業(yè)態(tài)經營 情況 調查 同安區(qū)購物中心主要零售業(yè)態(tài)設施調查 項目名稱 新華都購物廣場 地址 環(huán)城北路 總建筑面積（㎡） 10000 停車位（個） 50 整體定位 中低檔 商業(yè)類型 購物中心 目標消費群 周邊人士 各樓層業(yè)態(tài) 三層：電器 二層：電器 一層：百貨 +底商 地下一層：超市 各樓層主力品牌 三層：新華都電器 二層：新華都電器 一