【正文】 且與本案定位類似，經(jīng)營(yíng)后將與本案形成競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)際機(jī)會(huì) — 中國(guó)逐漸成為國(guó)際上的工業(yè)采購中心，大量國(guó)際組織、跨國(guó)企業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)尤其是上海地區(qū)的采購活動(dòng)越發(fā)頻繁。定位晚 — 項(xiàng)目立項(xiàng)前期缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)查研究，前期產(chǎn)品定位方案科學(xué)性較低，會(huì)給后期經(jīng)營(yíng)定位以及項(xiàng)目銷售工作帶來較大壓力。，待一期市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)局面打開后，二期可以順勢(shì)擴(kuò)大商城規(guī)模；前期市場(chǎng)論證缺乏不足的情況建議通過后期策劃來進(jìn)行一定彌補(bǔ)。大物流 — 地處上海三大物流園區(qū)的西北物流園區(qū)，靠近 “未來島物流科技園 ”，周邊多家大型物流公司入住，倉儲(chǔ)設(shè)施充足完備，配載優(yōu)勢(shì)明顯，每天有超過 5000輛的專車可為項(xiàng)目提供物流配送服務(wù)。項(xiàng)目檔次偏低，每棟配有一部電梯。作為歐中發(fā)展協(xié)議成員之一，立足上海，面向國(guó)際216?！‘a(chǎn)品定位形成產(chǎn)業(yè)鏈216。產(chǎn)業(yè)型總部基地特征綜述產(chǎn)業(yè)型總部基地特征綜述216。經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑密度 容積率 綠化率中歐國(guó)際 約 % 30% （集中綠化率為 20%）規(guī)范要求 ＜ 30% ＜ 2 30－ 50%指標(biāo)分析與對(duì)比“總部基地 ”是和城市中的 “高密度辦公 ”相對(duì)應(yīng)的一辦公方式，它和我們常提到的 “工業(yè)園 ”、 “軟件園 ”、等辦公方式同屬于是 “低密度辦公 ”的一種表現(xiàn)形式。低密度辦公的表現(xiàn)形式總部基地的演進(jìn)史起源進(jìn)化改革發(fā)展城市邊緣的小型工業(yè)聚集區(qū)僅具備倉儲(chǔ)、零件組裝功能的工業(yè)區(qū)形式 功能 代表 BUSINESS　　 PARK商務(wù)商務(wù) 花園花園城郊結(jié)合部興建無污染的工業(yè)園勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)化為科技化，具體小型企業(yè)孵化功能形式 功能 代表 OFFICE　　 PARK花園式花園式 辦公辦公注重景觀設(shè)計(jì)與建筑布局，企業(yè)聚集發(fā)展的意識(shí)產(chǎn)生為高新技術(shù)企業(yè)提供立業(yè)發(fā)展空間形式 功能 代表 EOD節(jié)能型節(jié)能型 辦公辦公城市次中心，以區(qū)域發(fā)展形態(tài)出現(xiàn)，性質(zhì)相近的企業(yè)辦公群落形成產(chǎn)業(yè)鏈，是高新技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)區(qū)形式 功能 代表 EIP生態(tài)生態(tài) 產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園中關(guān)村環(huán)?？萍际痉秷@中關(guān)村軟件園總占地面積 139公頃，總建筑面積 60余萬平方米，容積率 ，園區(qū)由商務(wù)區(qū)和自然形態(tài)的研發(fā)區(qū)組成。　建筑規(guī)劃的基本要求216。　提供產(chǎn)業(yè)上、下的配套服務(wù)216。高端型、高科型、高技型 ,、新渠道模式的工業(yè)類商業(yè)、辦公集群工業(yè)工業(yè)216。目前產(chǎn)證尚在辦理 項(xiàng)目產(chǎn)品 SWOT 分析之優(yōu)勢(shì)（ S）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)共享優(yōu)勢(shì) 獨(dú)享優(yōu)勢(shì)充分利用 “大物流、大交通 ”的區(qū)位條件，打造 “大批發(fā) ”的工業(yè)產(chǎn)品交易平臺(tái)。項(xiàng)目形象 — 科技大廈和創(chuàng)業(yè)大廈主樓樓層較高，從主要交通干道看，項(xiàng)目可視性較強(qiáng) ，在區(qū)域內(nèi)形象較突出 。環(huán)境差 — 項(xiàng)目周邊位于老工業(yè)園區(qū)，舊有工業(yè)廠房、倉庫建筑較多；而且，周邊貨運(yùn)車輛通行密集，交通混亂擁堵，區(qū)域整體現(xiàn)狀環(huán)境較差，改善尚需時(shí)日。項(xiàng)目產(chǎn)品 SWOT 分析之機(jī)會(huì)（ O）利用機(jī)會(huì)共享機(jī)遇 獨(dú)享機(jī)遇，項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)計(jì)完善的功能定位、客戶定位、國(guó)際推廣渠道以及營(yíng)銷推廣模式，以充分利用外部的共享機(jī)遇。前瞻定位 — 項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)較早定位為綜合性的中高端工業(yè)品商城的項(xiàng)目，先行入市可給項(xiàng)目帶來較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；普陀唯一 — 項(xiàng)目是普陀區(qū)唯一一家入選上海市16家重點(diǎn)扶持的總部基地的項(xiàng)目，政府扶持力度較大。政策風(fēng)險(xiǎn) — 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，而項(xiàng)目又是工業(yè)用地性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)分割銷售、商鋪使用權(quán)銷售面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)更大 。住宅類房產(chǎn)投資難度越來越大，收益率亦越低。安全性較高，收益率低。債券　　投資者需要投入的資金較多，投資期限較長(zhǎng)，抵抗通貨膨脹的能力較差。好的商鋪具有保值增值的特點(diǎn)，還具有收益穩(wěn)定的特點(diǎn)?！”景干啼佂顿Y說明投資優(yōu)勢(shì)（ S）投資門檻低，主力總價(jià) 20~30萬元投資客戶多，中小個(gè)人投資者數(shù)量眾多投資回報(bào)高，不低于 11%的年投資回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)小，專業(yè)保障、法律援助投資劣勢(shì)（ W）投資機(jī)會(huì)（ O） 投資風(fēng)險(xiǎn)（ T）與 產(chǎn)權(quán)式房地產(chǎn)產(chǎn)品相比，本案只能投資使用權(quán)，投資經(jīng)營(yíng)模式操作難度大且市場(chǎng)上少有類似先例，會(huì)使投資者產(chǎn)生較大抗性投資需求旺盛，近年，商鋪投資市場(chǎng)不斷升溫度專業(yè)市場(chǎng)投資亦是一個(gè)熱點(diǎn)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較少，本案屬于市場(chǎng)上啟動(dòng)較早的項(xiàng)目，面臨競(jìng)爭(zhēng)較少政策風(fēng)險(xiǎn)，政府對(duì)使用權(quán)等非產(chǎn)權(quán)實(shí)體投資限制較多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者投資行為日趨理性且日漸謹(jǐn)慎，對(duì)投資使用權(quán)接受度較低216?！?同類產(chǎn)品客戶構(gòu)成分析（ 一次購買客）客戶構(gòu)成解析上海電子商城單元面積范圍 10~40平方米，總價(jià) 10~50萬元，最低首付 3萬元，主力鋪面進(jìn)深 3米、面寬；投資門檻較低，對(duì)中小散戶投資者吸引力較大上海國(guó)際包裝印刷城項(xiàng)目底層展示商鋪主力面積分割 20~30平方米，總價(jià)范圍 30~50萬元，用于包裝機(jī)械和包裝原材料的展示；上海中電自用客戶個(gè)體投資者機(jī)構(gòu)投資者216。投資主體對(duì)本案的投資興趣來源于較高的投資回報(bào)，但其投資行為比較謹(jǐn)慎，投資者會(huì)通過多種渠道對(duì)其投資收益和資金安全性有深入了解，才會(huì)做出投資決策。認(rèn)同專業(yè)市場(chǎng)在其渠道體系中的作用吳女士 國(guó)際機(jī)電五金城 消防器材代理 業(yè)務(wù)經(jīng)理 各類消防器材、工程 門面僅作為部分產(chǎn)品的倉儲(chǔ)和展示空間，業(yè)務(wù)來源依托關(guān)系介紹，消防工程設(shè)計(jì)服務(wù)前景較廣目標(biāo)商戶訪談216?！?辦公產(chǎn)品 客戶構(gòu)成與特征辦公客戶需求特征— 對(duì)價(jià)格 /渠道 /推廣售價(jià)折讓半層 /整層大面積成交價(jià)格會(huì)有所折扣，根據(jù)一般市場(chǎng)情況， 扣率在 15%左右。 　本案各投資主體投資本案的核心價(jià)值投資客高額穩(wěn)定的投資回報(bào)商城經(jīng)營(yíng)的租金收益可以保證投資客獲得每年不低于 11%的收益；提供第三方擔(dān)保以及完善的投資退出機(jī)制保障投資者資金的安全。將生產(chǎn)功能和總部研發(fā)、營(yíng)銷功能獨(dú)立開來 —— 生產(chǎn)功能外遷，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；總部研發(fā)和營(yíng)銷功能在商城集中，提高企業(yè)知名度、增加值。財(cái)經(jīng)媒體 ：聯(lián)合第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞等財(cái)經(jīng)類媒體借用其客戶資源，深入客戶內(nèi)部，聯(lián)合舉辦大型活動(dòng)，增加業(yè)內(nèi)拉動(dòng)力?，F(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行加強(qiáng)第一象限運(yùn)用解析人員要求：　 　 統(tǒng)一服裝，內(nèi)部說辭、對(duì)外口徑也需一致， 強(qiáng)調(diào)整個(gè)工作的嚴(yán)謹(jǐn)性；對(duì)待客戶服務(wù)需熱誠，針對(duì)來電客戶需引導(dǎo)其至現(xiàn)場(chǎng)，針對(duì)來人客戶需以極強(qiáng)的說服力鎖定客戶。整盤推廣媒體策略辦公商業(yè)媒體捆綁式合作資源庫運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行加強(qiáng)戶外NPSP/PR活動(dòng)執(zhí)行軟文聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)同步電視電臺(tái)媒體組合象限分布第一象限第二象限第三象限 第四象限高效渠道〖 說明 〗　　越接近正值，其使用率越大；接近單項(xiàng)正值，針對(duì)單項(xiàng)投放率高于另一項(xiàng)；接近兩者負(fù)值區(qū)，其在整體媒體策略中使用率相對(duì)較小。整盤推廣媒體策略辦公商業(yè)媒體捆綁式合作資源庫運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行加強(qiáng)戶外NPSP/PR活動(dòng)執(zhí)行軟文聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)同步電視電臺(tái)媒體組合象限分布第一象限第二象限第三象限 第四象限高效渠道〖 說明 〗　　越接近正值，其使用率越大；接近單項(xiàng)正值，針對(duì)單項(xiàng)投放率高于另一項(xiàng)；接近兩者負(fù)值區(qū)，其在整體媒體策略中使用率相對(duì)較小。以活動(dòng)形式及性質(zhì)為分類依據(jù)：　 　參展活動(dòng)： 高科類市場(chǎng)專業(yè)雜志繁多，且發(fā)行量大不大，如果針對(duì)雜志及刊物投放廣告，宣傳成本易浪費(fèi)，同時(shí)考慮到本案的定位，因此參加一些較為高端及專業(yè)的展會(huì)，不僅能吸引客群，還能擴(kuò)大項(xiàng)目業(yè)務(wù)的推廣力度。第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析 〖 商業(yè)銷售階段 〗形式一：產(chǎn)品推介會(huì)　 　 以規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)為切入點(diǎn)，邀請(qǐng)實(shí)際積累的客戶至現(xiàn)場(chǎng)參加旁聽會(huì)，并邀請(qǐng)開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、顧問律師、產(chǎn)品規(guī)劃方、工程方等相關(guān)部門，舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，一方面通過客戶與嘉賓的互動(dòng)將產(chǎn)品的投資價(jià)值最大化；另一方面通過律師的分析將產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效論證，使產(chǎn)品更具可信度。第四象限運(yùn)用解析活動(dòng)賞析 〖