【正文】 缺點 ： ?采購環(huán)節(jié)占用甲方過多資源。18~20cm樟樹為例 措施費用已包含在苗木主材單價內(nèi) 苗木主材市場價格 3200~3300元/株 2300~2400元/株 1500~2023元/株 措施費用不另收，但需選擇較小冠幅的假植苗 措施費占主材費用 30~40% 提高整體主材單價作為措施費補償 損失苗木效果，無措施費補償 技術(shù)措施 ②反季節(jié)移栽措施費率 ? 傳統(tǒng)技術(shù)反季節(jié)移栽為保活以 提高成本或損失效果 為代價 最終成本 3200~4600元/株 2900元 /株 2023元 /株 廣州白云區(qū)大一項目現(xiàn)場 技術(shù)核心 ： 通過藥物處理，使植物在無需截枝、剪葉的情況下，保持全冠進行移植。25~30cm 216。 6560≈ 戰(zhàn)略 +保冠技術(shù) 與招標比較 +14% +22% +20% +34% +56% 100% 招標樹冠面積 戰(zhàn)略樹冠面積 戰(zhàn) +保樹冠面積 4160 247。20cm 數(shù)量 假植成品苗主材價 小計 小喬木 216。 ? 建立景觀設(shè)計信息平臺，整合設(shè)計資源提升設(shè)計質(zhì)量 景觀設(shè)計資源整合 ? 目前已發(fā)布集團內(nèi)使用設(shè)計資源 TOP10及優(yōu)秀設(shè)計資源信息（按風格分類） 討論 交流 演講完畢，謝謝觀看！ 。20cm 數(shù)量 地苗主材價 合價 小喬木 216。 ≈ 1950元 /株 3300元 /株 同等樹冠喬木價格 與招標價格比較 41% 34% － 41% = 7% ?以 216。 16 =1875株 ㎡ = 6560 ㎡ 1875株 6㎡ = 11250 ㎡247。15~20cm 216。 施工單位深化圖紙時進行定價設(shè)計，控制現(xiàn)場變更數(shù)量 招投標模式 戰(zhàn)略合作模式 招投標 +戰(zhàn)略模式 甲指乙供戰(zhàn)略 +招標模式 圖紙可實施性 苗品質(zhì)量控制 成本可控 備注 ★ ☆ ★ ★ 僅北京、沈陽等公司能實現(xiàn)圖紙和苗品質(zhì)量的有效控制，大部分公司仍無法通過招標方式實現(xiàn)效果與成本有效平衡 ★ ☆ ★ ★ ★ ★ ★ ☆ ★ ☆ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ ★ ☆ ★ ★ 操作模式分析 ⑧推薦模式解析一 ? 戰(zhàn)略合作模式能夠有效解決提升綠化效果的關(guān)鍵問題 景觀設(shè)計部 25人 /公司 苗木采購團隊 12人 /公司 景觀工程團隊 /項目 合計景觀人員 49人 /公司 操作模式分析 ⑨推薦模式解析二 ? 三層團隊的有效組合才能保障實現(xiàn)最終的效果 負責設(shè)計管理和現(xiàn)場效果確認 負責特型苗木采購和儲備 負責現(xiàn)場施工管理和效果控制 專業(yè)設(shè)計人員構(gòu)成 成本與工程采購人員構(gòu)成 專業(yè)景觀工程人員構(gòu)成 主要責任部門，監(jiān)管其余團隊 龍湖、綠城管理模式 萬科管理模式 景觀部 05人 /公司 物業(yè)綠化工程師 03人 /公司 合計景觀人員 05人 /公司 專業(yè)設(shè)計人員構(gòu)成 綠化工程人員構(gòu)成 設(shè)計、采購、現(xiàn)場管理三位一體 負責綠化種植和養(yǎng)護 操作模式分析 ⑩可戰(zhàn)略資源 ? 華南地區(qū)具備苗木資源和綜合設(shè)計施工能力的單位有 普邦、棕櫚園林 、四季青等 操作模式分析 小結(jié) ? 戰(zhàn)略合作模式能夠有效整合苗木資源，控制成本， 提升效果 ? 景觀應(yīng)該配備 項目現(xiàn)場專業(yè)人員 ，有效控制效果實現(xiàn) ? 目前上海公司已開始實行景觀項目 PM制，隸屬事業(yè)部，有效控制現(xiàn)場 ?苗源分析 ?苗源成本 ?操作模式分析 ? 技術(shù)措施 ?綜合成本 溫帶地區(qū) (華東及北方地區(qū) ) 西南地區(qū) 華南地區(qū) 適宜移植季節(jié) 地苗成活率 9095% 假植苗成活率 99% 地苗成活率 7085% 假植苗成活率 99% 地苗成活率 9297% 假植苗成活率 99% 非適宜移植季節(jié) 地苗成活率 2030% 假植苗成活率 5070% 地苗成活率 2040% 假植苗成活率 6080% 地苗成活率 3050% 假植苗成活率 8090% 非適宜移植季節(jié)措施 ?強截枝條與葉片 ?使用植物激素 ?樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋 ?強截枝條與葉片 ?使用植物激素 ?樹干及土球用保溫、保濕材料覆蓋 ?強截枝條與葉片 ?使用植物激素 ?加強人工養(yǎng)護 以上成活率以 216。 優(yōu)點 ： ?甲方參與采購，苗木質(zhì)量及實施效果可控 ?擴大了采購范圍，可根據(jù)自身需要進行苗木儲備，不受當時的市場供應(yīng)所限制。 優(yōu)點 ： ? 甲方參與采購，苗木質(zhì)量及實施效果可控 ? 擴大了采購范圍，可根據(jù)自身需要進行苗木儲備，不受當時的市場供應(yīng)所限制。施工圖由施工方根據(jù)自身資源進行深化，甲方審核后開展施工。 主材價格： 胸徑 1019cm， 800~2023元 /株 胸徑 2029cm， 2200~4500元 /株 胸徑 3039cm， 5000~8000元 /株 苗源成本分析 ②樟樹假植苗 (華南地區(qū) ) ? 假植苗中選用較多的規(guī)格為胸徑 3040 cm，平均價格為 6500元 /株 特點： 資源較多，價格適宜，但苗木形態(tài)差，需要生長期恢復 假植成品苗 ： 假植苗已假植或裝入容器種植 3年以內(nèi)，生長狀況恢復良好的苗木。15~20cm樟樹為例，相關(guān)數(shù)據(jù)由各分公司提供 各地區(qū)適宜移栽及種植季節(jié) 苗源分析 小結(jié) ? 選擇 地苗作為主要苗源 是提升綠化效果，降低景觀成本的必要手段 ? 保證地苗供應(yīng)，必須 提前儲備 ，或者尋找有儲備的合作單位 ? 提高地苗全冠移栽 成活率 ，必須遵循季節(jié)要求 ? 市場行規(guī)：苗木購買熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗 ?苗源分析 ? 苗源成本 ?操作模式分析 ?技術(shù)措施 ?綜合成本 苗源成本分析 ①樟樹地苗 (華南地區(qū) ) 地苗 ： 原生或在移植地超過 5年，生長狀況良好的苗木。 ? 室外運動場地考慮充分日照，考慮噪音問題，避免離住宅過近，貼近商業(yè)用房布置。 Step 1 Step 2 Step 3 根據(jù)指標選擇場地基本布局和內(nèi)容，擬定 設(shè)計任務(wù)書 。地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升 深耕設(shè)計管理 鼎翼聯(lián)盟 曹陽 下 ? 滿足客戶使用需求 ? 合理控制景觀成本 ? 提升綠化效果 ? 材料品質(zhì)統(tǒng)籌化 ? 設(shè)計質(zhì)量提升 ? 對照標桿制定數(shù)字化管理標準，保障實施可審控 ? 控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化 ? 采用綠化戰(zhàn)略合作模式，實現(xiàn)全冠移栽提升效果 ? 材料運用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購，實現(xiàn)高品質(zhì)低成本 ? 搭建信息平臺，整合設(shè)計資源，提高設(shè)計質(zhì)量 ? 景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、效果、特色、設(shè)計資源 ) 第三章：景觀的功能設(shè)計 —— 關(guān)注客戶需求 ? 概述 ? 指標分析與配置標準 ? 布置方式 ? 場地設(shè)計 5要素 ? 設(shè)計指引 ? 操作指引 1. 概述 ①萬科集團滿意度調(diào)查 ? 規(guī)劃設(shè)計 滿意度 07年 86， 08年 79 ? 活動場地和設(shè)施 滿意度 07年 62， 08年 58均為 最低 ?資料來源：集團 08年蓋洛普滿意度調(diào)查報告 ? 資料來源：集團 20232023蓋洛普滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)；其中業(yè)主總量根據(jù)該年截至 9月份統(tǒng)計數(shù)據(jù) ? “ 活動場地和設(shè)施滿意度 ” 連續(xù) 7年持續(xù)走低 K=千戶 1. 概述 ①萬科集團滿意度調(diào)查 ②客戶投訴 沒有運動就等于沒有生命！ ? 客戶最不滿意：配置少；不便捷 活動設(shè)施不夠，我們需要籃球場?。? ? 資料來源：集團客戶投訴 懷念四季花城 ? 健身游泳池等活動設(shè)施投入很多心血 ? 新建的兒童活動場在哪里？我們找不到 … ?數(shù)據(jù)來源： 08年深圳萬科成交客戶調(diào)查統(tǒng)計（營銷系統(tǒng)），調(diào)查客戶量為 3041戶 ?運動場地及設(shè)施包括泳池、網(wǎng)球場、籃球場及其他健身器械場地 ③ 成交客戶對活動場地關(guān)注率與滿意率 ? “ 活動配套和集中綠地 ” 與客戶期望差距較大 ④集團活動配置標準現(xiàn)狀 上海公司 深圳區(qū)域 ? 2023年集團發(fā)布 “ 花城類住區(qū)活動配套標準 ” ? 上海公司標準，執(zhí)行較早，控制 每塊場地絕對面積 ? 深圳區(qū)域 08年底確定， 按品類控制戶均指標 集團標準 ? “ 社區(qū)活動配套滿意度 ” 是 “ 整體滿意度 ” 的短板 ⑤小結(jié) ? 萬科集團內(nèi)對于活動配套標準不完善，執(zhí)行不規(guī)范 最不滿意：配置不足；不便捷 ? 概述 ? 指標分析與配置標準 ? 布置方式 ? 場地設(shè)計 5要素 ? 設(shè)計指引 ? 操作指引 2. 指標分析： ①集團內(nèi)部標桿 資訊來源：根據(jù)所屬項目物業(yè)公司提供 ? 在集團 52項目中確定 深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3個內(nèi)部標桿項目 ? 選擇標準：入住兩年以上、活動配套完善、業(yè)主滿意度較高 的成熟社區(qū) 容積率 容積率 容積率 ㎡ /戶 2. 指標分析： ①集團內(nèi)部標桿 ? 因緯度和氣候不同， 平均每戶的總活動場地面積 因泳池的 差異從南往北依次降低，均值為 ㎡ /戶 泳池差異較大 （含游泳池） 3個標桿活動場地均值 ? 不含泳池，不同緯度的標桿項目 “ 運動場地、兒童活動場地 及老人活動場地 ” 戶均面積基本一致 ㎡ /戶 運動場地均值 ㎡ /戶 兒童活動場地均值 ㎡ /戶 老人活動場地均值 2. 指標分析： ①集團內(nèi)部標桿 （不含游泳池） ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?運動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等 ? 運動場地配置普遍較低，平均只達 標桿值 的 42% 集團 3個標桿項目 運動場地均值 ㎡ /戶 ㎡ /戶 集團 52個 項目運動場地均值 2. 指標分析： ②集團 52項目與標桿比較 集團 3個標桿項目 兒童場地均值 ㎡ /戶 集團 52個 項目 兒童場地均值 ㎡ /戶 ? 兒童活動場地配置尚好，個別公司差距較大 ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?運動場地：指專用體育活動場地，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等 2. 指標分析： ②集團 52項目與標桿比較 ?數(shù)據(jù)來源：選取入住 2年或以上社區(qū)作為樣本，根據(jù)各一線公司物業(yè)實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總 ?老人活動