易居中國(guó)-新鄉(xiāng)市盛潤(rùn)盛世年二期房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略-wenkub
2023-03-09 04:44:52 本頁(yè)面
【正文】 表區(qū)域。 4. 區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模也初步形成。 二 市場(chǎng) 一 產(chǎn)品 研判 戶 型 分 析 （ 1） 南向戶型較大（大兩房、三房）， 采光性佳， 舒適度較高， 適宜居?。?北向戶型面積較?。ㄒ环?、小兩房）， 總價(jià)低， 投資價(jià)值較高， 更適宜投資。 體量指標(biāo)： 目前區(qū)域 市場(chǎng)剛性需求較大， 項(xiàng)目 總體量較?。ú蛔?2萬(wàn)平米）， 整體 去化相對(duì)迅速， 適合“短、平、快”的操作 。 研判 建筑形態(tài)： 典型點(diǎn)式高層建筑，在區(qū)域市場(chǎng)中， 屬于大眾化產(chǎn)品， 較其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 分布特點(diǎn)： 毗鄰新飛大道，自北向南呈線性 分布（共 3棟，本棟樓宇處于最北端）。 延展 3 產(chǎn)品 盛世年二期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 目 錄 Contents 市場(chǎng) 掃描 2 營(yíng)銷(xiāo) 研判 3 1 攻擊 產(chǎn)品形態(tài)： 臨街為 3層商業(yè)，剩余樓層（ 22層） 為住宅產(chǎn)品。 分布特點(diǎn)： ◆緊鄰新飛大道， 地段優(yōu)勢(shì)和投資價(jià)值彰顯無(wú)遺。 一 產(chǎn)品 （ 2） 北向戶型均較小， 既有效規(guī)避了“ 90/70政策”，同時(shí)，可以結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，在后 期銷(xiāo)售中靈活實(shí)行捆綁銷(xiāo)售或?qū)蓱舾脑旌喜橐惶祝龠M(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售。 研判 3. 面積分析 （ 1） 面積段控制合理 ,戶型設(shè)計(jì)迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求 , 主力戶型為市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶型 . （ 2） 面積區(qū)間在迎合市場(chǎng)的同時(shí)也兼顧戶型創(chuàng)新 ,豐富戶型的類(lèi)型和面積跨幅 (主要 針對(duì)投資客的小戶型 ) ,在追求戶型差異化的同時(shí) , 也實(shí)現(xiàn)客戶差異化 . 4. 總價(jià)分析 住宅戶型 : 面積 較市場(chǎng)主流面積段小 ,總價(jià)低 ,降低了置業(yè)門(mén)檻 ,更容易被置業(yè)者接受 . 投資戶型 : 市場(chǎng) 產(chǎn)品稀缺， 同時(shí) 面積小，升值大，功能多 ，在總價(jià)方面相對(duì)其他戶 型也擁有優(yōu)勢(shì)。 掃描 區(qū) 域 市 場(chǎng) 綜 述 1. 高新區(qū)階段性開(kāi)發(fā)（初步開(kāi)發(fā)）告一段落，近期區(qū)域市場(chǎng)氛圍初步形成。伴隨著政府發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移（新區(qū)開(kāi)發(fā)），該區(qū)域的開(kāi) 5. 發(fā)也將告一段落。有效支撐和推進(jìn)了新鄉(xiāng)房產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。具體體現(xiàn)在：新盤(pán)供應(yīng)量銜接不上，老盤(pán)開(kāi)發(fā)接近尾聲。 4. 目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)豐富，多層、小高層、高層和別墅以及單位自建房，呈現(xiàn) 5. 出“亂花漸與迷人眼”的形象。 6. 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)也隨著整體市場(chǎng)的發(fā)展和區(qū)域開(kāi)發(fā)的成熟也逐步增 7. 長(zhǎng)， 呈現(xiàn)出逐年穩(wěn)步提升的現(xiàn)狀。 該區(qū)域目標(biāo)客戶群體來(lái)源渠道總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)穩(wěn)定。 掃描 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近況 二 市場(chǎng) 對(duì)手二：隆基 近況分析： 此項(xiàng)目產(chǎn)品以多層產(chǎn)品為主，其中有多層帶電梯的創(chuàng)新產(chǎn)品。 近況分析： 產(chǎn)品較為新穎，為高新區(qū)目前的代表項(xiàng)目。可將其 3期作為本項(xiàng)目的參考對(duì)象，進(jìn)行 研究。 政府發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移和區(qū)域發(fā)展的初步成熟，為該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展放方向奠定了 基調(diào)：將會(huì)向平穩(wěn)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)化。 高層和小高層將會(huì)成為該區(qū)域的產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。 二 市場(chǎng) 政府發(fā)展重心的東移，所帶來(lái)的潛在影響力。 支點(diǎn) 核心價(jià)值定位 核心價(jià)值 延展 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 軟性價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的挖掘 區(qū)域潛力、地段優(yōu)勢(shì)、戶型 特點(diǎn)、產(chǎn)品形態(tài)、建筑特色、 高性價(jià)比、品牌服務(wù)等 …… 三 定位 新飛大道是新鄉(xiāng)市的核心軸線，更是高新區(qū)的交通動(dòng)脈。 支點(diǎn) 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 新飛大道上僅存的絕版高層 產(chǎn)品價(jià)值延展 產(chǎn)品形態(tài) 高層產(chǎn)品 （大眾化產(chǎn)品，區(qū)域存量不足，相對(duì)稀缺） 高層的產(chǎn)品形態(tài)比較符合區(qū)域內(nèi)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，屬于大眾化產(chǎn)品。 基本符合目前城市主流購(gòu)房群體需求以及消費(fèi)者對(duì)高新區(qū)購(gòu)房心理期待。 一期業(yè)主 利用一期業(yè)主的資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行客戶關(guān)系傳播。 四大目標(biāo)客群渠道 價(jià)格定位 定位 結(jié)論：建筑形態(tài)與本案不同，其目標(biāo)客群定位也有差異，同樣可作為參考對(duì)象，不做重點(diǎn)研究。） 營(yíng)銷(xiāo) 策動(dòng) 四 具體營(yíng)銷(xiāo)方式 結(jié)合項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)和項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)思路，針對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方式我們提出 了下述兩種營(yíng)銷(xiāo)模式： 互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) + 會(huì)員營(yíng)銷(xiāo) 互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)： 利用項(xiàng)目一期老客戶資源，借助恰當(dāng)?shù)墓?jié)點(diǎn)，進(jìn)行互動(dòng)活動(dòng)或是能直接帶來(lái)銷(xiāo) 售的促銷(xiāo)活動(dòng)：如利用一期交房的節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，推出“老客戶帶新 客戶”等公關(guān)性活動(dòng)。因此，盛世 年華一期必須在交房之后，通過(guò)社區(qū)園林景觀的完善；物業(yè)管理的人性化和細(xì)節(jié) 品質(zhì)的雕琢，使其盡快成為一個(gè)具有吸引力的樣板社區(qū)，實(shí)景樣板的說(shuō)服力是驚 人的，也是對(duì)二期銷(xiāo)售無(wú)聲的宣傳和支持。 營(yíng)銷(xiāo) 謀劃 五 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 項(xiàng)目外圍環(huán)境包裝 區(qū)域攔截： 將項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)圍墻重新全線筑高，并進(jìn)行搶眼廣告包裝 。 2）結(jié)合推售產(chǎn)品特色，進(jìn)行相應(yīng)的廣告包裝。精英居所 主要媒體： 公交廣告 大眾媒體，廣泛傳播 主題： 2023新飛大道高層收官之作 次要媒體： 短信廣告 終端媒體，準(zhǔn)確打擊 — 主題： 2023新飛大道高層收官之作 重要結(jié)點(diǎn)的優(yōu)惠活動(dòng)信息 常規(guī)媒體： 宣傳派單 — 終端媒體，準(zhǔn)確打擊 主題： 項(xiàng)目形象地塑造和宣傳。 推廣 主推廣語(yǔ)： 新飛大道 執(zhí)
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