易居中國(guó)-新鄉(xiāng)市盛潤(rùn)盛世年二期房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略-文庫(kù)吧
2025-02-08 04:44 本頁(yè)面
【正文】 6. 暫露頭角，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，將成為區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 二 市場(chǎng) 掃描 5. 市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步提升，上漲幅度和空間，較市中心和新區(qū)有一定差距。 6. 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)也隨著整體市場(chǎng)的發(fā)展和區(qū)域開(kāi)發(fā)的成熟也逐步增 7. 長(zhǎng)， 呈現(xiàn)出逐年穩(wěn)步提升的現(xiàn)狀。 目前，區(qū)域內(nèi)多層均價(jià)基本維持在 2023元 / 8. ㎡，高層均價(jià)基本在 2200 元 /平米。在均價(jià)高度方面，與市中心樓盤(pán)價(jià)格有一定 9. 的差距；在上漲幅度和未來(lái)上漲空間方面，與新區(qū)樓盤(pán)有一定差距。 6. 目標(biāo)客群來(lái)源渠道相對(duì)穩(wěn)定。 該區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)群體來(lái)源渠道總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)穩(wěn)定。具有一定的固定性和區(qū)域 性。通常以區(qū)域內(nèi)居民、區(qū)域內(nèi)大型企事業(yè)單位職工、區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主以及區(qū) 域投資客等。 二 市場(chǎng) 掃描 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近況 二 市場(chǎng) 掃描 對(duì)手一：建業(yè)天鵝堡 建筑形態(tài) 高層、小高層 總體量 約 13萬(wàn) 銷(xiāo)售均價(jià) 2800元 / ㎡ 銷(xiāo)售情況 售罄 目標(biāo)客群 針對(duì)高端客戶(hù)，以私營(yíng)業(yè)主為主，客戶(hù)以市區(qū)為主，其他區(qū)域較少。 近況分析： 該項(xiàng)目可作為區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的標(biāo)桿， 其價(jià)格也是本區(qū)域的標(biāo)桿，其目標(biāo)客群與本項(xiàng)目也有一定的差異化。 目前，該項(xiàng)目銷(xiāo)售已結(jié)束，鑒于其地理位置和建筑形態(tài)來(lái)說(shuō)對(duì)本項(xiàng)目有一定的參考價(jià)值。 對(duì)手二：隆基 金禧園 二 市場(chǎng) 掃描 建 筑 形 態(tài) 多層、多層帶電梯 總體量 約 9。 6萬(wàn) 銷(xiāo) 售 均 價(jià) 2100元 / ㎡ 銷(xiāo)售情況 90%以上 目 標(biāo) 客群 中檔產(chǎn)品，客戶(hù)主要為區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位職工、周邊固定居民和新鄉(xiāng) 縣的區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客群。 近況分析： 此項(xiàng)目產(chǎn)品以多層產(chǎn)品為主，其中有多層帶電梯的創(chuàng)新產(chǎn)品。 作為 區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤(pán)產(chǎn)品的代表。目前銷(xiāo)售已進(jìn)入清盤(pán)期，無(wú)后續(xù)開(kāi)發(fā)量， 未來(lái) 對(duì)本項(xiàng)目入市銷(xiāo)售影響不大， 可作為本項(xiàng)目的參考對(duì)象， 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格制定以 及目標(biāo)客群的研究和把控，提供一定的參考依據(jù)。 對(duì)手三：青青家園 建筑形態(tài) 多層、小高層 總體量 約 銷(xiāo)售均價(jià) 多層： 2100元 /㎡ 小高層： 2300元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 三期： 90% 四期： 目標(biāo)客群 中高檔產(chǎn)品， 目標(biāo)客群與隆基金禧園的目標(biāo)客群基本一致。 近況分析： 產(chǎn)品較為新穎，為高新區(qū)目前的代表項(xiàng)目。項(xiàng)目共分為 4期開(kāi)發(fā)，目前在售為第 3期。 目前銷(xiāo)售情況良好， 3期銷(xiāo)售已基本完畢， 4期以多層為主，預(yù)計(jì)在明年推出。該項(xiàng)目 4期為多層產(chǎn)品，與本項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)不同。可將其 3期作為本項(xiàng)目的參考對(duì)象，進(jìn)行 研究。 二 市場(chǎng) 掃描 二 市場(chǎng) 掃描 區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 區(qū)域發(fā)展模式將由狂飆式轉(zhuǎn)為平穩(wěn)式發(fā)展模式。 政府發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移和區(qū)域發(fā)展的初步成熟，為該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展放方向奠定了 基調(diào)：將會(huì)向平穩(wěn)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)化。 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)有所降低，市場(chǎng)存量相對(duì)不足。 目前，該區(qū)域內(nèi)主要樓盤(pán)銷(xiāo)售已基本進(jìn)入尾期，市場(chǎng)現(xiàn)有存量不足。未來(lái)新增樓 盤(pán)有限，市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)降低，而目前市場(chǎng)的剛性需求仍將持續(xù)一段時(shí)期，市 場(chǎng)存量相對(duì)不足。 高層和小高層將會(huì)成為該區(qū)域的產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。 受土地稀缺性和整體發(fā)展形勢(shì)影響，未來(lái)高層和小高層將會(huì)成為市場(chǎng)主流。 區(qū)域主力戶(hù)型將會(huì)逐步減弱，向緊湊型和實(shí)用性轉(zhuǎn)化。 受“國(guó)六條”政策和目前宏觀發(fā)展趨勢(shì)影響，戶(hù)型將逐步緊湊。 二 市場(chǎng) 掃描 項(xiàng)目自身 SWOT分析 S （ 優(yōu) 勢(shì) ）： w （ 劣 勢(shì) ）： O （ 機(jī) 會(huì) ）： T （ 風(fēng) 險(xiǎn) ）： 1. 緊鄰新飛大道的地段優(yōu)勢(shì) 2. 特有小戶(hù)型的稀缺優(yōu)勢(shì) 3. 公眾對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可優(yōu)勢(shì) 與周邊準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目的比較劣勢(shì)。 4. 一期現(xiàn)房實(shí)景的品牌優(yōu)勢(shì) ，“短平快”的操作成功 機(jī)會(huì)較大。 4 戶(hù)型較主流戶(hù)型更緊湊實(shí)用。 政府發(fā)展重心的東移，所帶來(lái)的潛在影響力。 定位 支點(diǎn) 項(xiàng)目定位突破方向 關(guān)于定位 ??.. 定位是對(duì)項(xiàng)目自身潛在的價(jià)值進(jìn)行突破重組和挖掘升華。 好的定位等于成功的一半 項(xiàng)目定位 核心價(jià)值 定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 定位 目標(biāo)客群 定位 三 定位 支點(diǎn) 核心價(jià)值定位 核心價(jià)值 延展 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 軟性?xún)r(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的挖掘 區(qū)域潛力、地段優(yōu)勢(shì)、戶(hù)型 特點(diǎn)、產(chǎn)品形態(tài)、建筑特色、 高性?xún)r(jià)比、品牌服務(wù)等 …… 三 定位 支點(diǎn) 區(qū)域價(jià)值延展 區(qū)域價(jià)值挖掘 高新區(qū) 新飛大道升級(jí)絕版高層，現(xiàn)存的標(biāo)桿。 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 新飛大道之價(jià)值引力： 新飛大道是新鄉(xiāng)市目前南北的景觀大道。 新飛大道是新鄉(xiāng)市的核心軸線，更是高新區(qū)的交通動(dòng)脈。 新飛大道是新鄉(xiāng)市高尚居住社區(qū)的集中地和樞紐 新飛大道也是新鄉(xiāng)市商品房市場(chǎng)發(fā)展的起源地和成長(zhǎng)地。 因此，我們對(duì)項(xiàng)目除要挖掘作為宏觀背景下的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展 含義外，更應(yīng)該將焦點(diǎn)放在更為準(zhǔn)確的花園路上。 三 定位 支點(diǎn) 產(chǎn)品價(jià)值挖掘 新飛大道上僅存的絕版高層 產(chǎn)品價(jià)值延展 產(chǎn)品形態(tài) 高層產(chǎn)品 （大眾化產(chǎn)品，區(qū)域存量不足，相對(duì)稀缺） 高層的產(chǎn)品形態(tài)比較符合區(qū)域內(nèi)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，屬于大眾化產(chǎn)品。但項(xiàng)目緊鄰新飛大道，區(qū)域內(nèi)目前市場(chǎng)存量不足，產(chǎn)品相對(duì)稀缺，成就了本項(xiàng)目新飛大道絕版高層的優(yōu)勢(shì)。 戶(hù)型特點(diǎn) —— 中小戶(hù)型 （戶(hù)型面積比主流面積小 10— 15㎡，且戶(hù)型種類(lèi)豐富）。
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