【正文】 六、調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容 對(duì)借款主體資質(zhì)的確認(rèn) 根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)認(rèn)定為無效。 各資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)范圍： （ 1）、一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目； （ 2）、二級(jí)資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，而承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、自轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。針對(duì)以上特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)分析影響企業(yè)銷售收入、成本支出等的重點(diǎn)科目，主要包括存貨、預(yù)收賬款、應(yīng)付款、股東借款 (其他應(yīng)付款 )等科目。 開發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在 6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開工，逾期未開工又 未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。同時(shí)由借款人 提供款項(xiàng)的支付憑證,經(jīng)辦人員與現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比 案例: 某項(xiàng)目工程進(jìn)度表: 工序 第一年 第二年 第三年 第四年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 前期工程 主體建設(shè)工程 室外內(nèi)裝修 公建配套 預(yù)售 交樓 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算：根據(jù)工程進(jìn)度，以及合同規(guī)定的付款時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目的付款進(jìn)度進(jìn)行 估算，在調(diào)查報(bào)告中列出付款時(shí)間和金額 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算和下面的資金回籠計(jì)劃是制作資金平衡表和現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)性工作 案例：根據(jù)某項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖，水電工程的施工期為 06年 4月至 07年 8月，而根據(jù)合同的 約定，總的安裝費(fèi)用為 11437萬元，付款方式為工程起始先支付 10%，以后每季付款 20%，工 程結(jié)束后一個(gè)月付余款。 幾個(gè)基礎(chǔ)數(shù)值的確定： 計(jì)算期：一般以建設(shè)開始年作為計(jì)算期的第一年，一直到項(xiàng)目全部銷售完畢或?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的最大銷售值為止 基準(zhǔn)收益率：一般以略高于銀行同期貸款利率作為基準(zhǔn)收益率 案例： 項(xiàng)目 估算依據(jù) 金額（萬元） 一、開發(fā)成本 土地使用權(quán)出讓金 據(jù)實(shí)填列，土地出讓合同及繳款憑證 48000 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：建安工程費(fèi) *3% 可行性研究費(fèi)：建安工程費(fèi) *% 水文、地質(zhì)、勘察：建安費(fèi) *% 籌建開辦費(fèi)：建安費(fèi) % 建安工程費(fèi)（小高層住宅） 樁基： 60元 /平 水電安裝： 150元 /平 土建工程： 900元 /平 通訊、公用天線、對(duì)講機(jī)系統(tǒng)、智能化設(shè)備： 231元 /平 普通裝修： 80元 /平 電梯： 120元 /平 煤氣： 15元 /平 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 按 180萬元 /每平米占地面積估算 1911 公共配套設(shè)施費(fèi) 項(xiàng)目配套有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、居委會(huì)等配套設(shè)施，分別按建筑面積每平米 400900元估算 2553 開發(fā)期間稅費(fèi)（各地項(xiàng)目有所區(qū)別） 建安工程費(fèi)的 2% 1283 不可預(yù)見費(fèi)、其他費(fèi)用 前述 24項(xiàng)之和 *3% 2171 二、開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 上述前五項(xiàng)之和 *3% 3611 銷售費(fèi)用 總銷售的 4% 6054 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按融資計(jì)劃及銀行借款利率 10470 三、合計(jì) 投資計(jì)劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運(yùn)用 金額 資金來源 金額 土地成本 61357 實(shí)收資本 85000 1）出讓金 61357 預(yù)售收入 14798 2） 銀行借款 120230 前期工程費(fèi) 3983 質(zhì)保金 建安費(fèi) 119282 其他資金來源 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套 開發(fā)期稅費(fèi) 1494 其他費(fèi)用 33681 合計(jì) 219787 合計(jì) 219787 附表的制作 項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃估算表 投資項(xiàng) 目 第一年 第二年 第三年 08/1 08/2 08/3 08/4 小計(jì) 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 出讓金 48150 13207 61357 前期工 程費(fèi) 1494 1494 996 3984 建安工 程 5117 12415 13664 12629 17924 18675 19774 9280 5053 1758 119282 稅費(fèi) 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1494 不可預(yù) 見費(fèi) 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 3275 專用基 金 3444 3444 管理費(fèi) 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 3692 財(cái)務(wù)費(fèi) 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1109 1109 0 0 16474 銷售費(fèi) 127 1044 2559 1858 886 322 6796 合計(jì) 附表的制作 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 分季度 分季度 1 銷售收入 339810 31713 134052 103539 50362 20235 獨(dú)立住宅銷售收入 10661 3198 5331 2132 低層住宅銷售收入 75995 15199 37998 22799 多層住宅銷售收入 60580 12116 30290 18174 配套商業(yè)銷售收入 1200 1200 高層住宅銷售收入 191374 60434 60434 50361 20235 2 當(dāng)期銷售回款 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 3 銷售稅金及附加 17331 323 2661 6525 4737 2260 822 4 銷售凈收入 322480 6019 49520 121424 88165 42058 15294 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表的制作 資金來源與運(yùn)用表 項(xiàng)目 合計(jì) 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 資金來源 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 銷售收入 出租收入 其他收入 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金 185000 67000 18000 120230 自有資金 85000 67000 18000 銀行借款 120230 120230 其他負(fù)債 資金運(yùn)用 372530 開發(fā)成本費(fèi)用 219798 48855 15406 8900 15700 15952 15665 20962 21712 22811 11695 8386 9575 2967 886 322 經(jīng)營稅金及附加 17330 323 2661 6525 4738 2260 822 所得稅 15402 940 6564 4720 2331 848 借款本金償付 120230 6000 42023 72023 盈余資金 22661 18144 略 累計(jì)盈余資金 附表的制作 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年度 2023年度 2023年度 2023年度 年度 銷售收入 339810 0 0 58524 281285 出租收入 自營收入 1 現(xiàn)金流入合計(jì) 開發(fā)成本費(fèi)用 71577 61943 58269 11532 經(jīng)營稅金及附加 17330 2984 14345 土地增值稅 所得稅 15402 940 14462 2 現(xiàn)金流出合計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 65701 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 授信保障方式 封閉運(yùn)作情況 由于項(xiàng)目類房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有自償性的特征，因此封閉運(yùn)作的條件非常重要，能否成功收回開發(fā)貸款，封閉操作是否嚴(yán)密是關(guān)鍵 我行的開發(fā)貸款是否可以封閉操作，指定用