【正文】 浦東新區(qū)等 平行布臵 南北向 [正南向、南偏 東（西）≤ 45℃ ] (與南側(cè)建筑高度比） 東西向 [正南向、東（西）偏南≤45℃ ] (與較高建筑高度比） 垂直布臵 南北向 [同平行布臵 ] (與南側(cè)建筑高度比） 東西向 [同平行布臵 ] (與較高建筑高度比） 非平行非垂直布臵 兩幢建筑的夾角≤ 30176。 開(kāi)發(fā)商建筑用地。 六、 社區(qū) 基本常識(shí) 社區(qū)部分 1. 按照社區(qū)的規(guī)?？煞譃椋? 1) 居住區(qū) 8000～ 萬(wàn)人 2) 居住小區(qū) 3000～ 5000 人 3) 居住組團(tuán) 800～ 1500 人 （按照各地戶(hù)均人數(shù)不同，基本上 3～ 人 /戶(hù) ） 以目前來(lái)看，商品房開(kāi)發(fā)一般是組團(tuán)級(jí)的，也有超大規(guī)模的，象萬(wàn)科等，就可算的上是居住區(qū)級(jí)的。 2. 水電管理：水電開(kāi)啟、維護(hù)、空調(diào)控制、水源補(bǔ)充（飲水的補(bǔ)充）。 五 、現(xiàn)場(chǎng)值班安排及值班表 進(jìn)入案場(chǎng)，會(huì)有 項(xiàng)目經(jīng)理（ 案 場(chǎng)經(jīng)理） 制定每個(gè)人的工作 值班表 。檢 討業(yè)績(jī)目標(biāo)。 四、 填寫(xiě) 銷(xiāo)售日志 填寫(xiě)銷(xiāo)售日志 目的 每日必須填寫(xiě) 《銷(xiāo)售日志》 。 2. 定購(gòu)戶(hù)別、總價(jià)要和實(shí)際一致。登記表上沒(méi)有標(biāo)示的其他客戶(hù)需求。 2. 面積 房型 ：客戶(hù)所需房屋的面積大小。 5. 年齡層次：客戶(hù)年齡段。 1. 籍貫屬性：指客戶(hù)所執(zhí)的護(hù)照 ， 所屬?lài)?guó)家。如果客戶(hù)再次回現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)也需要填寫(xiě)，同時(shí)注明“回頭客已購(gòu)”。 表頭內(nèi)容： 日期：填寫(xiě) 客戶(hù)來(lái)電 當(dāng)天的日期。 c) 及時(shí)：每接一通來(lái)電、一組來(lái)人都要及時(shí)填寫(xiě)，并且放入指定專(zhuān)用文件夾。 《 來(lái)電 登記 表 》有咨詢(xún) 重點(diǎn)、 居住 區(qū)域、 需求面積、 媒體、客戶(hù)基本信息 等。 (4) 四項(xiàng)要求即誠(chéng)實(shí)、熱情、專(zhuān)業(yè)、負(fù)責(zé)。 公司的“一二三四五” 即一套工作方法、二個(gè)理念、三大保證、四項(xiàng)要求、五心精神做為工作 的標(biāo)準(zhǔn)。明確 個(gè)人業(yè)績(jī)目標(biāo)，完成并且超越自己的目標(biāo)。 合格業(yè)務(wù)員的條件 遵守公司規(guī)章制度，融入公司企業(yè)文化，掌握必要的技能，能夠承擔(dān)起銷(xiāo)售職責(zé)，完成銷(xiāo)售任務(wù)。 常規(guī)工作 1. 常規(guī)工作列表 性質(zhì) 序號(hào) 工作內(nèi)容 時(shí)間 執(zhí)行方式及必要性 日 常 規(guī) 1 現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生工作 每天開(kāi)工前 將自己負(fù)責(zé)包干區(qū)打掃干凈 2 案場(chǎng)晨會(huì) 每天開(kāi)工前 熟悉銷(xiāo)控、當(dāng)日銷(xiāo)售目標(biāo)與工作安排 3 柜臺(tái)上接聽(tīng)來(lái)電 隨時(shí) 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的第一步 4 輪接客戶(hù) 隨時(shí) 積累屬于自己的 “財(cái)富”名單 5 填寫(xiě)銷(xiāo)售日志 每天下班前 完整記錄當(dāng)日客戶(hù)接待情況 6 參加小組會(huì) 強(qiáng)銷(xiāo)期每天下班前 匯報(bào)當(dāng)天工作，討論、解決銷(xiāo)售問(wèn)題 7 追蹤客戶(hù) 隨時(shí) 不放棄任何一組客戶(hù) 8 完成工作任務(wù) 隨時(shí) 承擔(dān)為同事服務(wù)的責(zé)任 9 統(tǒng)計(jì)來(lái)人來(lái)電 下班之前 統(tǒng)計(jì)當(dāng)天來(lái)人來(lái)電情況，進(jìn)行分析 10 市調(diào) 案前、非強(qiáng)銷(xiāo)期 了解市場(chǎng)第一手?jǐn)?shù)據(jù) 續(xù)上表 周 常 規(guī) 1 參加 甲方周例 會(huì) 項(xiàng)目經(jīng)理（案場(chǎng)經(jīng)理） 匯報(bào)一周工作，提出、討論、解決工作問(wèn)題。 4. 配合現(xiàn)場(chǎng)同事做 SP，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交。 (1) 一套工作方法即目標(biāo)、進(jìn)度、品質(zhì)、預(yù)算、成效。 (5) 五心精神即誠(chéng)心、決心、信心、細(xì)心、愛(ài)心。 3. 填寫(xiě)要求：真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整、整潔。 d) 完整：表單中的每項(xiàng)內(nèi)容盡可能做到面面俱到，完整填寫(xiě)。 表格內(nèi)容： 1. 咨詢(xún)重點(diǎn)：客戶(hù)問(wèn)到有關(guān)產(chǎn)品問(wèn)題 價(jià)格：指客戶(hù)預(yù)算大致范圍 2. 居住 區(qū)域：指客戶(hù)所居住區(qū)域。 ? 客戶(hù)基本資料 部分： 客戶(hù)姓名、性別、生日 、 住址、郵編、聯(lián)系電話(huà) （包括家庭電話(huà)、公司電話(huà)、手機(jī)）這些內(nèi)容。 2. 職 業(yè) /職 位屬性：指客戶(hù)從事職業(yè)或在公司擔(dān)任 職務(wù)的情況。 6. 居住現(xiàn)狀 ? 認(rèn)知途徑 （可多選） 指客戶(hù)從何處了解到樓盤(pán)的訊息，從而對(duì) 樓盤(pán)感興趣，至現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)的。 3. 購(gòu)房 總價(jià)：客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房屋大致的預(yù)算。 客戶(hù)等級(jí)應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整。 3. 簽約金、補(bǔ)足、簽約時(shí)間一定要填寫(xiě)清楚。列明當(dāng)天工作內(nèi)容，同時(shí)找出 工作中的不足之處并及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理（案場(chǎng)經(jīng)理） 溝通，找出解決方法。 記錄當(dāng)天自己在工作當(dāng)中遇到的問(wèn)題及原因，并找出解決方法。以使每一個(gè)人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，使工作 順利運(yùn)作。 3. 伙食：同仁飲食安排協(xié)調(diào)，訂盒飯（主要午飯），如遇強(qiáng)銷(xiāo)期需訂晚飯，要主動(dòng)、及時(shí)訂餐。 2. 按照社區(qū)的規(guī)劃布局可分為： 1) 行列式（象公房、新村房） 2) 周邊式（花園在當(dāng)中，建筑圍繞周邊） 3) 混合式（既有行列式，又有周邊式） 4) 自由式（依據(jù)景觀(guān)、地形等因素考慮，布局較自由，象萬(wàn)科） 3. 按照社區(qū)的層數(shù)結(jié)構(gòu)可分為： 1) 別墅花園 2) 聯(lián)排別墅、排屋 3) 多層小區(qū) 4) 小高層小區(qū) 5) 高層小區(qū) 6) 混合式 4. 按照社區(qū)景觀(guān)組織方式： 1) 中心式（集中綠地） 2) 分散式（小區(qū)花園） 社區(qū)部分中需要了解的基本知識(shí)： 基地面積 ：城市規(guī)劃管理部門(mén)劃定的用地范圍的面積。 建筑占地面積 = 基地面積 — 規(guī)劃紅線(xiàn)（道路） — 退界面積 建筑 總 面積 ： 是指一個(gè)建筑項(xiàng) 目，按“建筑面積計(jì)算規(guī)則”能計(jì)算建筑面積的總和 ，其中住宅建筑面積是實(shí)際銷(xiāo)售面積 。 按平行布臵的居住建筑控制 30176。 備注： 南北向高層建筑平行排列間的 樓距不小于南側(cè)建筑高度的 倍（市中心舊區(qū)不少于 倍），且不少于 24 米、滿(mǎn)足日照要求；高層建筑與北側(cè)多低層建筑的樓距，不少于高層建筑高度的 倍，且不少于 24 米、滿(mǎn)足日照要求。 單體部分： 單體就高度來(lái)看 ：有別墅、排屋 進(jìn)深 多層 、 多層帶電梯 小高層、高層、超高層 單體就結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)： 磚混（一般多層） 鋼筋混凝土（高層） 預(yù)制樓板（在工廠(chǎng)定做好） 現(xiàn)澆樓板（在施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)做） 就房型來(lái)說(shuō) ：平面式、平層式 立體式、錯(cuò)層式 、 躍層式、復(fù)式 單體需要著重注意的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、建材（外觀(guān)）、房型 房型 ：主要有橫（廳）套式 （ 廳東西向） 直（廳）套式（廳南北向） （房型、動(dòng)線(xiàn)組織） 結(jié)構(gòu) ：層高、樓板施工方式、 隔墻施工方式 建材外觀(guān) ：面磚還是涂料 塑鋼窗還是鋁合金 外觀(guān)風(fēng)格 ：現(xiàn)代式、古典式、新古典式 單體需要了解的基本知識(shí)： 面寬 ：迎南面，直接有關(guān)采光朝向 進(jìn)深 ：南北長(zhǎng)，直接影響有關(guān)適風(fēng)采光 面寬 廳：講穩(wěn)定面（少開(kāi)門(mén)） 廚房：操作流程 衛(wèi)生：通風(fēng) 臥室：采光，適風(fēng) 進(jìn)深 得房率 ：基本為套內(nèi)使用面積 /建筑面積 建筑面積＝套內(nèi)面積＋公用分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)面積 面寬 N 附：有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)定 1. 什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？ 房屋建筑面積 是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水 平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 b. 多層建筑物的建筑面積 應(yīng) 按 建筑面積的總和計(jì) 算，其底層按 建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按 外墻外圍水平面積計(jì)算。 f. 穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。 i. 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過(guò) 米的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 m. 突出墻外的門(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 r. 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 2) 不計(jì)算建筑面積的范圍 a. 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 e. 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安臵箱罐的平臺(tái)。 i. 崗?fù)?、警亭、?shū)報(bào)亭等。 m. 房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 c. 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大 ，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。外墻（包括山墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積 公用建筑面積由以下兩部分組成： A) 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 分?jǐn)偟墓妹娣e＝套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 4. 房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？ 在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，由于房屋未竣工，無(wú)法實(shí)際測(cè)量房間內(nèi)凈面積。 5． 上海市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (部分 ) 2 術(shù)語(yǔ) 2． 0． 1 住宅 residential buildings 供家庭居住使用的建筑。 2． 0． 5 陽(yáng)臺(tái) balcony 供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)，晾曬衣物等的空間。 2． 0. 9 層高 storey height 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 2． 0． 13 中高層住宅 medium high－ rise dwelling building 七至九層的住宅。 2． 0． 17 通廊式住宅 gallery apartment building 由共用樓梯或樓梯與電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房，且至少有一套住房的進(jìn)戶(hù)門(mén)至樓梯間門(mén)或前室門(mén)的距離超過(guò) 10m 的住宅。 2． 0． 2l 租賃式公寓 apartment for leasing 用于出租的成套住宅。采用機(jī)械停車(chē)庫(kù)的，其設(shè)計(jì)應(yīng)符合《機(jī)械式停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)定》（ DBJ08－60）的要求。 3． 2． 4 居住區(qū)域內(nèi)道路設(shè)計(jì)應(yīng)便于消防車(chē)、救護(hù) 車(chē)、商店貨車(chē)、垃圾車(chē)和居民小車(chē)的通行 ，并符合防災(zāi)救災(zāi)的要求。 3． 2． 7 居住區(qū)域內(nèi)宜設(shè)臵雨水收集和再利用系統(tǒng)。 3. 2. 10 居住區(qū)域應(yīng)設(shè)臵分類(lèi)收集垃圾的設(shè)施。 3． 3． 2 聯(lián)體的住宅群，當(dāng)一個(gè)方向的長(zhǎng)度超過(guò) 150m 或總長(zhǎng)度超過(guò) 220m時(shí)，消防車(chē)道的安臵應(yīng)符合下列之一的規(guī)定： （ 1） 消防車(chē)道應(yīng)沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊設(shè) 臵 ，消防車(chē)道旁應(yīng)設(shè)臵室外消火栓，且建筑應(yīng)設(shè)臵與兩條車(chē)道連通的人行通道（可利用樓梯間），其間距不應(yīng)大于80m； （ 2） 建筑的適中位臵應(yīng) 設(shè) 有穿過(guò)建筑的門(mén)洞，其凈高、凈寬不應(yīng)小于 4m。 3． 3． 5 消防登高場(chǎng)地應(yīng)符合下列規(guī)定： （ l） 消防登高場(chǎng)地距住宅的外墻不宜小于 5m，其最外一點(diǎn)至消防登高面的邊緣的水平距離不應(yīng)大于 10m： （ 2） 設(shè) 有坡道的消防登高場(chǎng)地，其坡道坡度不應(yīng)大于 15％； （ 3） 利用市政道路作為消防登高場(chǎng)地，其綠化、架空線(xiàn)路、電車(chē)網(wǎng) 線(xiàn) 等設(shè)施不得影響消防車(chē)的停靠、操作。 表 4． 1． 2 套型分類(lèi) 套 型