【正文】 樓對于地段位置的依賴性較強。我們從合肥 市 2023年第四季度的辦公類商品房的銷售數(shù) 據(jù)來分析合肥市近期的寫字樓市場狀況。寫字樓 的銷售也隨之進入了平淡期。但經(jīng)歷近兩年來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，合肥寫 字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。合肥商務(wù)辦公需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次 為地域交通，再次為租金或售價以及物業(yè)管理水平，同時對周 邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。合肥寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點以推行 地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認可。國際廣場、恒豐大廈、 旺城國際等。僅這一年，寫字樓的銷售總量就達 平方米，占非住宅總量的 %，占非住宅總銷售量的 %?？梢哉f在 2023年之前，合肥市真正意義 上的純辦公寫字樓幾乎沒有。以塑造區(qū)域標志性建筑為設(shè) 計原則，力求與眾不同。 本項目位于合肥市一環(huán)線內(nèi)，規(guī)劃中的沃爾瑪超市近在咫尺。星海遠航大廈項目提案 2023年 8月 23日 目錄 ?第一部分 :項目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項目市場概況 ?第三部分 :項目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項目價格定位 一 項目區(qū)位概況 本項目位于合肥市濉溪路與肥西路交叉口 ,屬于合肥市廬陽區(qū)。一環(huán)路交通便捷，擁有十多條公線路?？傮w形 象設(shè)計給視角帶來了強烈的沖擊，讓人過分不忘，突顯標志性建筑 的魅力。以為在這之前的相當長一段時 間里，合肥有很多公司的辦公場所都在一些小區(qū)，或是臨街 的商業(yè)用房，或一些商住樓，寫字樓都被這樣的場所代替， 而面向市場供應(yīng)的純辦公寫字樓很少。寫字樓市場開始進入繁榮發(fā)展期。這些寫字樓的推出使得合肥市的寫字樓供應(yīng) 量迅速飽和，甚至出現(xiàn)了一定比例的的空置。 2023年合肥市推出 6 幅新寫字樓用地（紅星路商之都地塊，長江路華僑飯店地 塊，新站區(qū)合肥經(jīng)濟大廈總部，新城國際，天徽廣場，綠地 藍海）大多位于合肥主城區(qū)以及政務(wù)新區(qū)黃金位置，維持固 定高級地段供應(yīng)水平。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了合肥 今后開發(fā)的寫字樓會產(chǎn)生個性化特色、目標性細分的方向。過多的寫字樓定位于高檔、 豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目沒有細分 客，不考慮錯位競爭，寫字樓市場出現(xiàn)了一定程度的盲目投資現(xiàn) 象；畢竟合肥是綠色科技城市，不像上海、北京，世界 500強在合 肥落戶的并不多，因此造成如今合肥的寫字樓除成熟地段外其他地 塊商務(wù)樓空置率居高不下的狀況。從 2023年到 2023年，三年內(nèi)共有超 過 200萬平方米的新寫字樓入市，預計將會超越之前十年新寫字樓 上市的總和；其中合肥政務(wù)文化新區(qū)將占大量，該區(qū)由 0 06兩 年間共推出 3幅用地，合計 300多畝，該區(qū)開發(fā)面積會達到 100萬平 方米左右。 合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價格分析 02023400060008000十月份十一月份十二月份十月份 3977 4820 3567 2725 3078 0 6482 3502十一月份 4441 2536 2885 3133 3087 4504 4448 3823十二月份 3400 3507 4368 3287 3198 4460 0 3791蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū) ? 圖 1： 2023年 4季度合肥市辦公類商品房銷售均價圖（單位：元 /㎡ ） ?從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊的價格相對較高，但幾個開發(fā)區(qū)的寫字樓價格與市區(qū)已經(jīng)相差無幾。高新區(qū)和經(jīng)濟區(qū)等距離市區(qū)較遠的地段銷售狀況則比較一般。其他地區(qū)的兩項數(shù)據(jù)則基本都在10%左右，銷售狀況比較一般。當然還有值得注意的一點，就是隨著國家對商品房住宅市場的調(diào)控和規(guī)范，越來越多的人已經(jīng)將投資的方向轉(zhuǎn)向了寫字樓市場，這也是新區(qū)寫字樓市場價格較高的原因之一。 ? 主要問題點： 沿馬鞍山路和屯溪路退讓較少，門前廣場相對不開闊，且有高差形成坡度，造成地面停車不便，且因家樂福購物廣場造成的停車需求，整體造成了車位的緊張。中央廣場，位于長江中路三孝口黃金地段，以其國際化的定位、前瞻性的規(guī)劃和全能及人性化的社區(qū)生活形態(tài)，一亮相就贏得了社會各界的廣泛關(guān)注和市場的空前反響。 ? 二期占地面積： ㎡ 06年 5月份開盤 每三層設(shè)有空中花園 ? 主要問題點： 停車位極度缺乏，沿可苑路作為主要停車地點，門前廣場較小，空間不通暢。周邊已形成良好的金融商業(yè)環(huán)境。中央空調(diào)夏天 7元 /㎡ ，冬天5元 /㎡ 。 ? 主要問題點： 長江路交通干線，西向車輛進入不便，門前廣場開闊可停車 60輛，但由于不限于本樓宇自身辦公停車，社會車輛也可停車，故停車問題也較為嚴重，辦公區(qū)域入口朝南，須繞行，稍有不便。國際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對便利，商業(yè)板塊集中， 濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了該板塊的寫字樓的市場價值。 一環(huán)以內(nèi)，特別是長江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。 停車位相對較少，這幾乎是合肥大都寫字樓都面臨的問題。隨著現(xiàn)代生活方式和工作方式所呈 現(xiàn)的新特征，寫字樓市場也出現(xiàn)了一些新的趨勢。同時，高端化的寫字樓隨著市場需求的增加，在未來也會得到充分的發(fā)展。綜合性、多功能性，給業(yè)主提供全方位配套服務(wù)的寫字區(qū)已在許多城市成熟發(fā)展。 ? 合肥市寫字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線以內(nèi)，特別是長江路與市府廣場板塊。電梯與車位的數(shù)量相對較少，制約了寫字樓品質(zhì)的提升，直接影響到寫字樓的租售。 ? 近年來合肥市寫字樓需求受到商住樓市場的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。 ，對本項目將產(chǎn)生一定的競爭 機會 寫字樓市場的全面回暖升溫，市場需求量遠遠超過目前的供應(yīng)量，民營經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展壯大，寫字樓的需求也隨著高速增長。 目前，住宅短線炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長線投資之勢。 威脅 政府宏觀調(diào)控，銀根緊縮且出臺的對商業(yè)物業(yè)的稅收政策，是對投資客進入的打擊。 目標客戶定位： ? 自用型 A：初創(chuàng)業(yè)者 C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條 件落后的企業(yè) ? 投資型 B：一般投資者 D：風險投資者 目標客戶描述 ： A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。 經(jīng)分析，星海大廈基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標客戶需求。物業(yè)管理費相對比較低廉。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的方向：目標客戶群更細分，避免泛化；市場定位差異化，產(chǎn)品硬環(huán)境要創(chuàng)新化設(shè)計，滿足商務(wù)的個性化需求。 營銷定位 ? 24H新銳商務(wù)館 ? 定位語：亞 CBD新銳商務(wù)文化策源地 ? “ 24H” 即 24小時的，指該物業(yè)所提供的商務(wù)配套是 24小時全天候的，滿足入駐企業(yè)在任何時段辦公的需求。新即新生代，銳含有鋒銳之意，新銳也即新生代的先鋒人士，是與時俱進的，代表城市精神的。 遠航即為領(lǐng)航，案名本身蘊涵其國際性視野和領(lǐng)先者的商務(wù)姿態(tài)， 案名本身易讀易記易傳播，大氣穩(wěn)重是關(guān)鍵因素。 ? 產(chǎn)品價值：城市先鋒的商務(wù)方向，創(chuàng)導商務(wù)個性化 從文化上突出商務(wù)的先鋒精神和個性化的商務(wù)特質(zhì)，與市場進行密碼對接。突出項目位于亞 CBD的高度性價比。 ? 品質(zhì)細節(jié)：自由靈動空間，細節(jié)體現(xiàn)人文關(guān)懷 強調(diào)戶型的靈動多變和功能模糊，在建筑細節(jié)方面體現(xiàn)商務(wù)的人文關(guān)懷。 24小時新銳商務(wù)館，突出該概念的原創(chuàng)所帶來的市場競爭力。整合所有的廣告載體優(yōu)勢，設(shè)計在銷售各階段廣告系列，使所有的廣告縱向橫向都具有整體感和系列性。 ※ 認購活動 ※ 開盤活動 ※ 文化公關(guān)活動 ※ 封頂慶典 ※ 業(yè)主聯(lián)誼活動 ※ 政府活動或會議 ※ 行業(yè)會議或?qū)I(yè)論壇 適當制造新聞話題 加強促銷組合運用 促 銷 組 合 框 架 人員：置業(yè)顧問 。 ? 權(quán)重是一個定級因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)，其數(shù)值的大小是根據(jù)樓市現(xiàn)狀、當?shù)鼐用竦南M習慣和行業(yè)慣例等因素