【正文】 店管理的 24小時物業(yè)服務、自助洗衣房、 24小時監(jiān)控及樓宇可視對講、24小時保安服務 目錄 ?第一部分 :項目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項目市場概況 ?第三部分 :項目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項目價格定位 項目營銷主要賣點提煉 ? 區(qū)域環(huán)境：一環(huán)內(nèi)，亞 CBD財富礦脈 本案位于一環(huán)邊的城市亞 CBD區(qū)域，是未來成長型中小企業(yè)騰飛的基地，與盡享城市繁華與商務便利，因此從城市規(guī)劃看，具有無限的市場潛力。 遠航即為領航，案名本身蘊涵其國際性視野和領先者的商務姿態(tài)， 案名本身易讀易記易傳播，大氣穩(wěn)重是關鍵因素。 案名定位 結合本項目特點，和對 24H商務文化的提煉，我們建議案名為 星海 新即新生代，銳含有鋒銳之意，新銳也即新生代的先鋒人士，是與時俱進的，代表城市精神的。 ? “ 新銳 ” 指具有實干精神和人文特質(zhì)的新型中小型企業(yè)。 營銷定位 ? 24H新銳商務館 ? 定位語：亞 CBD新銳商務文化策源地 ? “ 24H” 即 24小時的，指該物業(yè)所提供的商務配套是 24小時全天候的，滿足入駐企業(yè)在任何時段辦公的需求。一方面要通過特殊人群的定位吸引一部分城區(qū)客戶，另一方面文化的類聚效應又會把區(qū)域其它商務樓的客戶吸引過來， 打造北一環(huán)片區(qū)個性商務的目的地和一環(huán)內(nèi)亞 CBD區(qū)域的新一代商務領導形象。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新的方向：目標客戶群更細分，避免泛化；市場定位差異化，產(chǎn)品硬環(huán)境要創(chuàng)新化設計，滿足商務的個性化需求。 特色三： 經(jīng)濟實惠，全天候服務 擁有全天候的咖啡廳、便利店、食堂、會議廳設有洗衣房、打印店 …… 特色四： 功能擴展，變一為二 許多企業(yè)主往往因加班而需要有一個暫時休息的空間，“ 24小時式寫字樓”則為這一類企業(yè)主提供了近乎完善的解決方案，而且，“ 24小時式寫字樓”的形象高檔，這幾乎可以說是為這類企業(yè)帶來的意外驚喜和附加值，買一套可同時擁有寫字樓、休憩的雙重功能，“變一為二”，這種收益是投資、自用的買家或租房者夢寐以示的。物業(yè)管理費相對比較低廉。 24小時式寫字樓“四大特色 特色一： 自主靈活，充分自由 “ 24小時式寫字樓”在保證商業(yè)形象豐滿的前提下，我們可充分考慮創(chuàng)業(yè)時期中小型企業(yè)的個性需求，戶內(nèi)有自由組合的空間，可自主設洗手間、茶水間、睡房、淋浴房，可滿足工作強度大的公司加班甚至是 24小時辦公的需求。 經(jīng)分析，星海大廈基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標客戶需求。優(yōu)越的地段優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。 目標客戶定位： ? 自用型 A：初創(chuàng)業(yè)者 C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條 件落后的企業(yè) ? 投資型 B：一般投資者 D：風險投資者 目標客戶描述 ： A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。 賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。 威脅 政府宏觀調(diào)控，銀根緊縮且出臺的對商業(yè)物業(yè)的稅收政策，是對投資客進入的打擊。 周邊幾大寫字樓的完工交付，入住企業(yè)的增加，解決本項目商氣問題。 目前，住宅短線炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉向長線投資之勢。由于專業(yè)寫字樓在適用空間、意境空間、結構空間三個層面上能夠有效、完美的結合，從而會滿足大部分公司對高層次商務辦公的需求。 ，對本項目將產(chǎn)生一定的競爭 機會 寫字樓市場的全面回暖升溫，市場需求量遠遠超過目前的供應量，民營經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展壯大，寫字樓的需求也隨著高速增長。 目錄 ?第一部分 :項目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項目市場概況 ?第三部分 :項目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項目價格定位 項目 SWOT分析： 優(yōu)勢： ，位于一環(huán)以內(nèi)。 ? 近年來合肥市寫字樓需求受到商住樓市場的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。 ? 寫字樓出租率比校高，達到了 80%左右；但是同時銷售率卻比較低，整體在 40％左右。電梯與車位的數(shù)量相對較少，制約了寫字樓品質(zhì)的提升，直接影響到寫字樓的租售。 ? 地段和交通依然是影響合肥市寫字樓開發(fā)銷售和出租率的主要因素，同時寫字樓的品質(zhì)與售價也是決定銷售與出租的重要因素。 ? 合肥市寫字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線以內(nèi)，特別是長江路與市府廣場板塊。一般一個國際化寫字區(qū)的開發(fā)體量約在 10萬平方米左右，可滿足約 10000人辦公和商務，并集合辦公、會議、展示、交流、商業(yè)等多種商務功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復合效應。綜合性、多功能性，給業(yè)主提供全方位配套服務的寫字區(qū)已在許多城市成熟發(fā)展。利用入駐企業(yè)的知名度、檔次來突出寫字樓自身的品牌優(yōu)勢。同時，高端化的寫字樓隨著市場需求的增加，在未來也會得到充分的發(fā)展。） 趨勢一：人性化和生態(tài)化 隨著人們對辦公環(huán)境需求的日益提高，對綠色景觀的日益渴求， 生態(tài)化寫字樓被開發(fā)商迅速看好。隨著現(xiàn)代生活方式和工作方式所呈 現(xiàn)的新特征，寫字樓市場也出現(xiàn)了一些新的趨勢。 寫字樓的未來發(fā)展趨勢 根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到 2023年，合肥的人口規(guī)模、用地規(guī) 模和經(jīng)濟規(guī)模分別為 300萬、 280萬平方公里、 1000億，最 終目標是建立一個現(xiàn)代化大都市。 停車位相對較少，這幾乎是合肥大都寫字樓都面臨的問題。 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。 一環(huán)以內(nèi)，特別是長江中路板塊由于商務環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。寫字樓的售價很高，但相應的租金價格卻保持在較低的水平。國際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對便利，商業(yè)板塊集中， 濃厚的商務辦公氛圍大大提升了該板塊的寫字樓的市場價值。價格最低約在 4000元 /平方米左右，最高超過了 6000元 /平方米。 ? 主要問題點： 長江路交通干線，西向車輛進入不便，門前廣場開闊可停車 60輛，但由于不限于本樓宇自身辦公停車，社會車輛也可停車，故停車問題也較為嚴重，辦公區(qū)域入口朝南，須繞行，稍有不便。 ? 優(yōu)劣勢：容積率過高，出行交通不便，價格較高。中央空調(diào)夏天 7元 /㎡ ，冬天5元 /㎡ 。 14商網(wǎng)， 1424寫字樓，整層出售。周邊已形成良好的金融商業(yè)環(huán)境。 ? 談硬件：四部高速電梯（其中兩部為安徽最高觀景電梯）、鋼化玻璃幕墻、中央空調(diào)，地下兩層泊車位；論環(huán)境： 20230平方米市政綠地環(huán)繞、城市硬地廣場 ——勝利廣場百米之遙、按大廈內(nèi)工作人群千余人計，平均每人奢侈地擁有 20平方米綠地、更遑論高處近享生態(tài)公園、瑤海公園，遠觀逍遙古津和包河秀色； ? 配套：行政樓層高規(guī)格會議室配套及 VIP行政酒廊； ? 周邊：五星級元一國際大酒店、美國時代影城、金馬保齡球館、合肥新聞中心、西湖藍寶大酒店等頂級商服設施。 ? 二期占地面積： ㎡ 06年 5月份開盤 每三層設有空中花園 ? 主要問題點： 停車位極度缺乏，沿可苑路作為主要停車地點，門前廣場較小，空間不通暢。 ? 項目名稱：財富廣場 ? 發(fā) 展 商： 安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責任公司 ? 投 資 商： 安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責任公司 ? 建筑類別： 商務寫字樓 位置：合肥市濉溪路 287號 ? 占地面積： 5萬平方米 開盤時間： 03年 12月 12日 ? 交通狀況： 124， 12， 22， 137， 14， 104， 7 ? 單價約 5000元 /㎡ ? 層高 : 1F: 2F4F: 5F6F: 7F及以上 : ? 大堂挑空：９米，大理石地面，花崗巖電梯門廳。中央廣場，位于長江中路三孝口黃金地段，以其國際化的定位、前瞻性的規(guī)劃和全能及人性化的社區(qū)生活形態(tài)，一亮相就贏得了社會各界的廣泛關注和市場的空前反響。中國建設銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國交通銀行、中信實業(yè)銀行遍布 CBD周邊 。 ? 主要問題點： 沿馬鞍山路和屯溪路退讓較少，門前廣場相對不開闊，且有高差形成坡度，造成地面停車不便，且因家樂福購物廣場造成的停車需求，整體造成了車位的緊張。環(huán)球廣場 ? 地址： 馬鞍山南路與屯溪路交匯處東南側 聯(lián)系電話 : 05514650788 4650888 ? 發(fā) 展 商 : 安徽國圣房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑設計院：上海第九設計院 ? 建筑面積： 約 9萬平方米 : 總 層 數(shù)